[搜房网五区七城联动]大话地产:当楼市遭遇股市

——07年我们买房子还是买股票

房地产门户房天下  2007-05-16 13:58

[摘要] 大家下午好！非常荣幸大家在百忙之中参加我们组织的这次活动，因为这次是五区七城联动的一个大话地产。先请我们新闻主管介绍一下这五区七城。

高静：您说得非常好，归纳了四类人，我们大家可能都想做最后一种人，冯总可以说也是比较资深的人。

冯皓：我应该算是上市公司的人，也在做房地产，我们也是在上海上市的的一家房地产公司。今天搜房网提出的楼市遭遇股市，我现在的直觉是楼市和股市有三个主要的基本特性，是普遍性，第二我觉得有趣味性，第三个这两个市场有很强的相关性。怎么说是普遍性呢？刚才主持人提到了你男朋友今天开户，但是股市和楼市普遍受到了上至中央政府，下至普通老百姓的广泛关注，这是前所未有的，这是空前的，中央政府在规范房地产市场一会儿是国六条，一会儿是国八条的，都是在规范楼市，现在又开始规范股市，我觉得现在中央的管理层对股市和楼市的关注是空前的高。普通老百姓也是一样，以前没做过股票的都开户，像我们这样以前有帐户早就投入到市场当中来。现在股民有多少？这个月的数据是9000多万，马上就到1个亿，实际上股民代表一个家庭，可能股民有几个亿，1990年到现在发展17年，有9000多万的股民，执政党现在有7000多万个党员，比这个数据没有什么实际意义，但是我想说的是，关注的楼市的人有这么多，拿这个做一个戏剧化的比较。

天津天房房地产销售有限公司营销总监 冯皓

关注楼市的人就更多了，数据统计，2005年住房私有化率是96%，也就是说中国有96%的人私有化自己的房子，就是都有自己的住房，城镇居民是在84%的人有私有化的住宅，这一下救了美国、加拿大，美国、加拿大以前是住房私有化率，他们都到不了70%，都是60%多一些，像北欧一些国家基本上都是40%的住宅私有化率，中国老百姓对住房私有化的意愿有多迫切就可以看出来。已经赶超过了欧美了，这就说明受到了普遍的关注。

第二个我刚才说的趣味性，这个题目是“股市遭遇楼市”你买什么，我觉得要比一个数据，比如说我们公司的股票，我觉得今天这个时机正好是股市上升两周年，大概是2005年的6月份，上证指数998点，基本股票市场都是在的位置，今天是4000多点，也就是说涨了4倍多，我把这个时间推到两年前的今天，你是买股票还是买房子？换句话说，你是买天房的股票还是买天房的房子，告诉大家一个数据，如果买了天房的房子，到现在增值幅度预计在40%，如果你买天房的股票到现在增值的速度是7倍。2005年6月，天房股票是2.6元，今天是18元。这是一个数据，我觉得挺有意思，我觉得我刚才举的数据没有实际意义，大家也不会依据这个就决定买股票。因为两个市场不一样，也就是说股票市场从1990年到现在有十几年的时间，是上上下下在波动，房地产市场不同，房地产市场从1990年到现在17年一直是持续上涨，每一年都没有下降，也就是说现在我们算了一下，每年大概涨幅是多少，每年平均下来是12%，天津在城市当中高一些。

我们了解楼市的数据多一些，现在老百姓看政府公布的数据，比如说一年涨了6%多还是8%多一些，老百姓都不相信，觉得政府这公布的数据不对，和他的切身感受不相符，他感受去年5000，今年6000，前年是4000，他们感觉是对的，实际的涨幅是多少呢？打一个比方说，天津房地产市场价格2006年比2005年涨了17.6%，包括市内六区，环城四区，住宅涨了17.6%，成交量降了6.7%，这叫价增量减，股市上来说不好，这个价格在持续上涨。市内六区就比较有意思，市内六区房价上涨是21.4%，成交量下降了25.6%，因为我们每天都在研究这些数据，都想找一些规律。我觉得“当股市遭遇楼市你买谁”，有很多人问我房子还会不会涨价，这是关系到老百姓的切身利益，房子会不会涨价我觉得这个问题很好回答，问这个问题肯定就是想他买完这个房子会不会涨钱，这个问题很好回答。为什么说好回答？我觉得在座的几位都是资深的做投资的人，不管是证券和期货都有一个趋势线，股市这个线在17年当中是波动的，但是楼市的线一直在上涨，没有下降过，这个线是由点组成的。买房肯定是在线的某个点上买的，买房子在这条线所有点上买都是对的，你再问我这个问题的时候，我告诉你除非你特别倒霉，你现在买正好赶上顶点，然后这个趋势线就下去了，这个可能性比一直持续上升的可能性要小，我不能说保证房价持续上涨。不管是投资还是买房，一定要重视趋势，不能看很多经济学家说股市泡沫太多了的说法等等，现在股市泡沫多比房市泡沫多的声音弱了，虽然还是有人在提。我觉得这些说法仅供我们参考，但是掌握了这个趋势，按照这个趋势做事可能把握性会更大一些。这是我说的趣味性。

第三个是相关性。我觉得股市和房市相比，一个是股票市场，一个是房地产市场，感觉表面上不相关，但是实际上都有一个“市”字，因为这都是市场行为，都是在中国的整体经济环境下生存的两个行业，这其中肯定有相关性。我觉得楼市在上涨和股市也在上涨，是因为我们目前所处的经济环境造成的。我总结一下，我觉得有两个时期，个时期叫人民币时期，这个时期很长了，一个时期叫资产增值时期。股票实际上也是一种资产，因为它买的是股权，股权代表了一部分资产，买房子拥有了的权利，如果贷款的话就拥有百分之几十的权利，买股票拥有产权的比例会小，但是性质是一样的，我觉得他们非常相关。

我又想了一个比较有趣的事，如果股票市场现在不是持续上涨，不是这么火热的话，楼市会怎么样？我现在可以预见的说，楼市涨幅可能会更大。为什么这么说？因为老百姓手里的这些“热钱”没去股市可能就会买房，这个量实际上是很大的，实际上推动房价的资金就是富余资金，不是要满足人们生活必需的资金，是人们手里的富余资金，他要么买房了，要么就买股票了，因为股票市场太热，很多人拿着准备要买房的钱投入到了股市，这是很多人的选择，至少是我的选择，因为2006年初，本来我要准备看房子，后来一想可能股市盈利的机会更大一些，那时候国家关于这方面的政策层出不穷，所以看不到后面的市场会怎么样。所以我觉得这两个市场具有相同的性质是在相同的市场里有很强的相关性，同时他们又互相影响，互相促进，也就是说在股市挣完钱的人，现在有很多人在逐渐撤出股市了，他2005年买100万一幢的房子不容易，在股市挣钱以后他买房子就很容易了，这两个市场会相互影响。因为现在老百姓口袋里资金总量是差不多的，要么投向这个市场，要么投向那个市场，肯定有一个此消彼涨的性质在相互影响。

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