[搜房网五区七城联动]大话地产:当楼市遭遇股市

——07年我们买房子还是买股票

房地产门户房天下  2007-05-16 13:58

[摘要] 大家下午好！非常荣幸大家在百忙之中参加我们组织的这次活动，因为这次是五区七城联动的一个大话地产。先请我们新闻主管介绍一下这五区七城。

股市和楼市一直是中国老百姓投资的两大阵地。在2006年末，中国人民银行公布的2006年第四季度城镇储户问卷调查结果显示，选择“购买股票和基金”的人数达18.5%，跃升至历史，其中选择基金作为最主要金融资产的居民人数从三季度的6.7%猛升至10%，首次超过股票成为居民家庭除储蓄存款外的大金融资产；而购买住房意愿则从2005年的平均值19.7%，下降到2006年的平均值17.8%。

在2006年，上证指数飙升130%，创造了中国股市17年来的历史新高，中国股市成为全球增长率的股市之一。这是中国股市五年沉寂后的强劲崛起。而也是在2006年，新一轮房地产调控开始，房价增幅趋缓，部分城市出现房价下跌现象，比如上海房价已经连续8个月同比下跌。限外政策、营业税、个调税、土地增值税等诸多政策使房地产交易受限，而且交易成本大幅提高，从而使大部分投机投资客被迫撤出楼市，另有部分投机投资客则无奈由售转租，进而导致租赁市场的租金下调，投资低至5%以下。

2007年5月A股指数已经轻松跃上4000点以上，部分个股在短时间内不断上演价格翻几番的现实版"神话"，吸引了很多百姓忙着把大笔存款从银行搬出来，投到股市中。

更有市民将房产抵押给银行，获得大量贷款资金投身于股市，甚至还有少数人，不惜去借民间私人放贷的高利率资金砸入股市，指望一夜暴富。诸如此类的举措，在目前的股市行情走势下是"生财有道"，还是"火中取栗"

▲主题：2007当楼市遭遇股市 我们买房子还是买股票

▲时间：2007年5月17日下午16：00—17：30

▲地点：天津搜房网直播间马场道59号ICTC A座2909

▲主办单位：全球华人房地产门户－搜房网

▲证券嘉宾：

天津津投期货有限公司总裁助理  宋一

江南证券副总经理  方先洲

▲房地产业内嘉宾：

深圳尚达信业房地产经纪有限公司总经理 张煜伟

天津天房房地产销售有限公司营销总监 冯皓

天津中原物业顾问有限公司研究部高级投资分析师 余洪涛

伟业顾问天津公司副总经理 周正国

 ▲ 以下为本次活动图文直播：

高静：大家下午好！非常荣幸大家在百忙之中参加我们组织的这次活动，因为这次是五区七城联动的一个大话地产。先请我们新闻主管介绍一下这五区七城。

主持人 高静

李白：这次搜房网主办的五区七城联动式的大话地产，五区是华东区、华北区、华中区，华南区、西南区，囊括了国内几个重要的投资热点的区域，这七个城市包括华东区的上海、苏州，华北区的天津，华南区的广州、华中区长沙、武汉，西南区成都，这七个城市同一个时间，同期在做大话地产，我们的话题基本上差不多，都是股市、楼市，包括近期热点投资区域方面的话题都在一起做。

高静：这次天津选了一个比较热点的话题，“当楼市遭遇股市”，我先介绍一下我是天津搜房网的记者高静。

李白：大家好，我是主持人，天津搜房网的新闻主管李白。 

高静：今天非常荣幸地邀请到了来自证券界、地产界众多的嘉宾，相信我们这次论坛应该是一个能够集思广益的碰撞。今天到场的来宾还有来自天津津投期货有限公司总裁助理宋一先生。

李白：参加本次大话地产的房地产业内专家有深圳尚达信业房地产经纪有限公司总经理张煜伟、天津天房房地产营销有限公司营销总监冯皓、中原地产天津公司高级投资分析师余洪涛，还有代理行的嘉宾，伟业顾问天津公司副总经理周正国。

高静：其实今天还有一位来自媒体的朋友，是《今晚经济周刊》的记者董浩林。我们今天选择在直播间希望大家敞开心扉随意聊。选择这个话题也是源于一个特殊的时期，我知道股市是从90年代初开始，那时候股市是热了一段，上高中的时候1998年的经济危机股市一下子出现了一个阶段的低迷，楼市从2003年有了逐渐的升温，涨势特别旺盛，但是从去年2006年上证指数飙升了130%，创造了中国股市17年来的历史新高，也是中国股市沉寂五年之后一个强势的崛起，2006年第二轮宏观调控又开始了，可以说宏观调控之后对于楼市也出现了一个阶段的低迷，从下半年开始出现了低迷，2007年5月的时候，9股指数已经轻松跃上了4000点的大关，而且部分个股在很短时间上演了价格翻几番的“神话”，吸引了众多老百姓把手里的资金投入到了股票市场，更有一些市民把自己的房子抵押给银行获得大量的贷款投身于股市，有不少人进行民间高利率的借贷，把大部分资金投入到了股市，指望着“一夜爆富”，在目前行市下，到底是生财有道，还是火中取栗。希望大家针对这个话题敞开心扉。有请宋一总经理说一下。

宋一：我们是从事期货业务的，应该说和证券还不太一样，但是有相通的地方，我1993年介入了股票市场，也有一些了解，十几年的股票市场的风风雨雨都经历过，今天股票市场的活跃我认为是很正常的事情。为什么这么说？中国经历了20年的改革开放，它积累了很大的发展空间，此前中国股票市场经历了起起伏伏，实际上并没有真正反映出中国金融经济的发展，今天的股票市场的升应该说是在情理之中。大家回顾一下十年乃至二十年的中国发展历程来看，今天的中国在世界上的地位应该说是举足轻重的，所以说股票市场的发展坦率的说是必然的结果，但是从理财的角度来讲股民的做法应该更理性一些，做股票和期货有很大的不同。

天津津投期货有限公司总裁助理  宋一

从期货的角度来讲，它是国家的一些大宗商品，从2004年、2005年乃至2006年中国大宗商品都是由出口转向进口的状态，这样一来中国的经济发展需要这些原材料，比如说去年的铜，棉花、小麦乃至玉米，玉米我们原来是纯出口国，现在逐渐变成一点点需要进口，还有大豆都是都是由出口转进口，这样一来，可能有些股民知道，和商品期货有关联的股票也在去年乃至今年上半年飙升，这和中国的经济有很大的关系。股民在投资股票的时候，我认为应该投，中国的经济这么好，大家应该对中国的经济前景抱有希望。实际上有的人讲，股票市场有泡沫，说房地产市场也有泡沫，我觉得发展就应该有泡沫，但是这个泡沫的度怎么把握是个问题。买股票也好，投资股票也好，投资房地产也好，投资期货也好都讲究预期，都讲究市盈率，市盈率高说明股民对未来的预期看好。这是我的看法。

高静：您是从1993年开始做股民的？

宋一：应该说1993年介入股票市场。当时深圳五支股票，上海也是老八股，那时候就对股票感兴趣。

高静：是先行者。不知道在座的有多少位嘉宾是股民？有人说股票不可能牛到2007年底，诸位股民怎么看？

周正国：刚才宋总我很有印象，因为1993年时我读大学，我印象当中大学辅导员老师，在暑期的时候让所有学生都把身份证给他，他就闹那一次的深圳排队用身份证买原始股认证，那时候我不是股民，那时候不懂，因为我是学工科出身的。因为我家里原先有很多炒股的，2004年股市跌得很厉害，我表姐有两套房子都卖了投入了股市，最后什么都没有了，损失很大。我觉得从不到1000点涨到4000点，跟房地产一样，股指也是一种行业的价格，但是价格也不能完全这么看。股指跟房指是一样的，它能代表一个趋势，但是不能完全说股指翻了4倍，股价就翻了4倍。因为我和金融界接触很密切，因为我很多同学都是金融界，他们说股指上涨到8000点是可能，趋势看好，有几个数据可以简单说一下，一个是上次跌盘之前的市盈率是60多倍，现在的市盈率是30多倍，可以说明上次股市可以支撑上次的市盈率，现在30多说明问题大，还有上升空间，国际上一般是在20多左右，但是那个不是属于新兴股票，属于高速增长的可以说整体趋势是不错。

伟业顾问天津公司副总经理 周正国

基本面可以看出来，是可以支撑股价，泡沫基本上不会有，所有上市公司的盈利比去年翻了一倍。股价要靠利润来维持，它的效益很好它就应该涨，今年年初好象比去年同期涨了90%，开户量也增加了很多，每天开户量38万，交易量也上升了，所以咱们考虑房子的也有个量价上升的问题，原来每天是300亿的交易额，现在是3000亿的交易额，可以说交易火爆，都是在上升的过程，其中80%是散户在交易，60%的资金是从散户进来的，当然机构持有的交易量小一点，当然机构现在属于做中长期，散户是在做短期。

我觉得主要原因是国家在上升过程当中，凡是股民（当然不是的老百姓都这样）都挣到钱，比如说它原先持有股不但不赔，反而挣钱了，可以把股票卖出去一点儿改善自己的生活，的存款额在下降，很大一部分都进入股市了，说到对于房地产的影响，范围来说房地产贷款额在增长，除非一次性付款，只要你想贷款，总余额在上升，上升就说明股市也在火，楼市也在火，只不过股市是范围内，你可以在范围内比较，楼市不能在范围内看，来看购买量在增加，但是天津和北京的情况还是不一样。

高静：看来您准备很充分。下面请张总谈一下。

张煜伟：我95年在老君安做了两年的经纪人。

深圳尚达信业房地产经纪有限公司总经理 张煜伟

高静：是比较资深的人士。

张煜伟：我记得候搞国库券到上海去卖，上海能卖面值，那时候买国库券都是9.5折，8折什么的。我现在反思的是中国的投资渠道太少，要不然1996年在北京月坛的邮票就爆了。其实我对这个房子、股票的理解是房地产是个消费品，它不是单一的投资品种，股票是一个投资品种，你不买股票死不了人，没听说谁不玩股票死人的，买了股票死人的到有，股票有风险，入市须谨慎，买的时候一定要再三考虑，这是两个非常专业的东西，一个是房地产，一个是股市都需要非常专业。从房地产和股市的角度来说，我是这么感觉的，我觉得人分四种人，种没房子也没钱时间是赚钱，赚钱以后买房子还是买股票，第二种人是没房子有钱就先买房子，因为经济在增长，经济增长股市会涨，股市增长老百姓就会买消费，就会买消费品，还有一种人是有房子没钱，比如说有38万开户，但是没有房子，就是有一夜暴富的心理，但是一夜暴富很少见，投资股市一定要有一个平和的心态，投资股票涨了好，跌了怎么办？还有一种人又有房子又有钱，有房子自己住，拿钱该买房子买房子，该买股票买股票，房地产属于大宗物业交易，有不可变性，不能随着区域的改变而改变，买股票哪儿都行，打一个电话股票就成交了，不能说拿房地产证告诉他房子卖给你马上变现，不可能。房地产有保值增值的功能，股票没有。拿今年来看，股票4000点比较高，明年再看4000点就不算高了。因为经济的整个走势决定了房地产跟股市的关系，股市就是反应经济的“晴雨表”，不管是投资做房地产还是做股票，根据个人情况来看，如果是激进派的，投资比较严重的，都买股票无所谓，如果你想平稳投资的话，买一部分房产，买一部分国债我觉得也没有问题。你不要让自己的投资风险太大，搞这个事还是以稳为主。因为赚钱太难了，亏钱很容易，股票明天一看就跌10%就太伤心了，世界经济看中国，中国经济看天津嘛。

 

高静：您说得非常好，归纳了四类人，我们大家可能都想做最后一种人，冯总可以说也是比较资深的人。

冯皓：我应该算是上市公司的人，也在做房地产，我们也是在上海上市的的一家房地产公司。今天搜房网提出的楼市遭遇股市，我现在的直觉是楼市和股市有三个主要的基本特性，是普遍性，第二我觉得有趣味性，第三个这两个市场有很强的相关性。怎么说是普遍性呢？刚才主持人提到了你男朋友今天开户，但是股市和楼市普遍受到了上至中央政府，下至普通老百姓的广泛关注，这是前所未有的，这是空前的，中央政府在规范房地产市场一会儿是国六条，一会儿是国八条的，都是在规范楼市，现在又开始规范股市，我觉得现在中央的管理层对股市和楼市的关注是空前的高。普通老百姓也是一样，以前没做过股票的都开户，像我们这样以前有帐户早就投入到市场当中来。现在股民有多少？这个月的数据是9000多万，马上就到1个亿，实际上股民代表一个家庭，可能股民有几个亿，1990年到现在发展17年，有9000多万的股民，执政党现在有7000多万个党员，比这个数据没有什么实际意义，但是我想说的是，关注的楼市的人有这么多，拿这个做一个戏剧化的比较。

天津天房房地产销售有限公司营销总监 冯皓

关注楼市的人就更多了，数据统计，2005年住房私有化率是96%，也就是说中国有96%的人私有化自己的房子，就是都有自己的住房，城镇居民是在84%的人有私有化的住宅，这一下救了美国、加拿大，美国、加拿大以前是住房私有化率，他们都到不了70%，都是60%多一些，像北欧一些国家基本上都是40%的住宅私有化率，中国老百姓对住房私有化的意愿有多迫切就可以看出来。已经赶超过了欧美了，这就说明受到了普遍的关注。

第二个我刚才说的趣味性，这个题目是“股市遭遇楼市”你买什么，我觉得要比一个数据，比如说我们公司的股票，我觉得今天这个时机正好是股市上升两周年，大概是2005年的6月份，上证指数998点，基本股票市场都是在的位置，今天是4000多点，也就是说涨了4倍多，我把这个时间推到两年前的今天，你是买股票还是买房子？换句话说，你是买天房的股票还是买天房的房子，告诉大家一个数据，如果买了天房的房子，到现在增值幅度预计在40%，如果你买天房的股票到现在增值的速度是7倍。2005年6月，天房股票是2.6元，今天是18元。这是一个数据，我觉得挺有意思，我觉得我刚才举的数据没有实际意义，大家也不会依据这个就决定买股票。因为两个市场不一样，也就是说股票市场从1990年到现在有十几年的时间，是上上下下在波动，房地产市场不同，房地产市场从1990年到现在17年一直是持续上涨，每一年都没有下降，也就是说现在我们算了一下，每年大概涨幅是多少，每年平均下来是12%，天津在城市当中高一些。

我们了解楼市的数据多一些，现在老百姓看政府公布的数据，比如说一年涨了6%多还是8%多一些，老百姓都不相信，觉得政府这公布的数据不对，和他的切身感受不相符，他感受去年5000，今年6000，前年是4000，他们感觉是对的，实际的涨幅是多少呢？打一个比方说，天津房地产市场价格2006年比2005年涨了17.6%，包括市内六区，环城四区，住宅涨了17.6%，成交量降了6.7%，这叫价增量减，股市上来说不好，这个价格在持续上涨。市内六区就比较有意思，市内六区房价上涨是21.4%，成交量下降了25.6%，因为我们每天都在研究这些数据，都想找一些规律。我觉得“当股市遭遇楼市你买谁”，有很多人问我房子还会不会涨价，这是关系到老百姓的切身利益，房子会不会涨价我觉得这个问题很好回答，问这个问题肯定就是想他买完这个房子会不会涨钱，这个问题很好回答。为什么说好回答？我觉得在座的几位都是资深的做投资的人，不管是证券和期货都有一个趋势线，股市这个线在17年当中是波动的，但是楼市的线一直在上涨，没有下降过，这个线是由点组成的。买房肯定是在线的某个点上买的，买房子在这条线所有点上买都是对的，你再问我这个问题的时候，我告诉你除非你特别倒霉，你现在买正好赶上顶点，然后这个趋势线就下去了，这个可能性比一直持续上升的可能性要小，我不能说保证房价持续上涨。不管是投资还是买房，一定要重视趋势，不能看很多经济学家说股市泡沫太多了的说法等等，现在股市泡沫多比房市泡沫多的声音弱了，虽然还是有人在提。我觉得这些说法仅供我们参考，但是掌握了这个趋势，按照这个趋势做事可能把握性会更大一些。这是我说的趣味性。

第三个是相关性。我觉得股市和房市相比，一个是股票市场，一个是房地产市场，感觉表面上不相关，但是实际上都有一个“市”字，因为这都是市场行为，都是在中国的整体经济环境下生存的两个行业，这其中肯定有相关性。我觉得楼市在上涨和股市也在上涨，是因为我们目前所处的经济环境造成的。我总结一下，我觉得有两个时期，个时期叫人民币时期，这个时期很长了，一个时期叫资产增值时期。股票实际上也是一种资产，因为它买的是股权，股权代表了一部分资产，买房子拥有了的权利，如果贷款的话就拥有百分之几十的权利，买股票拥有产权的比例会小，但是性质是一样的，我觉得他们非常相关。

我又想了一个比较有趣的事，如果股票市场现在不是持续上涨，不是这么火热的话，楼市会怎么样？我现在可以预见的说，楼市涨幅可能会更大。为什么这么说？因为老百姓手里的这些“热钱”没去股市可能就会买房，这个量实际上是很大的，实际上推动房价的资金就是富余资金，不是要满足人们生活必需的资金，是人们手里的富余资金，他要么买房了，要么就买股票了，因为股票市场太热，很多人拿着准备要买房的钱投入到了股市，这是很多人的选择，至少是我的选择，因为2006年初，本来我要准备看房子，后来一想可能股市盈利的机会更大一些，那时候国家关于这方面的政策层出不穷，所以看不到后面的市场会怎么样。所以我觉得这两个市场具有相同的性质是在相同的市场里有很强的相关性，同时他们又互相影响，互相促进，也就是说在股市挣完钱的人，现在有很多人在逐渐撤出股市了，他2005年买100万一幢的房子不容易，在股市挣钱以后他买房子就很容易了，这两个市场会相互影响。因为现在老百姓口袋里资金总量是差不多的，要么投向这个市场，要么投向那个市场，肯定有一个此消彼涨的性质在相互影响。

高静：非常感谢冯总，您非常善于总结，也运用了很多数据，说出了大家一种很直观的感觉。我们也请新股民余洪涛先生谈一下他的看法。

余洪涛：我觉得中国股市之所以有现在的行情，从根本上说有很多原因，就是股权分置改革，这解决了一个历史性的问题，这个直接的效应就是把上市公司的积极性调动起来了，现在这么多外围资金，包括私募、包括老百姓的储蓄资金，还有一个很重要的来源，就是上市公司他们直接参与了做大市值，比如说前两天的时候，万科的市值突破了1000亿，这可以说房地产市场的一个标杆，但是万科跟香港的排名前几名的大上市公司相比，几万亿港币的市值相比还有有很大的差距。我觉得个问题是，在股权分置改革当中是解决利益双赢的问题，第二个我觉得像宋先生说的，就是宏观经济的向好，以前股权分置改革没有改革的时候，和我们是背离的，GDP我们多年来都是在10%增速，但是经济的成果没有在股市当中体现出来，最近两年宏观经济的增长，包括上市公司的价值面的改善开始在上市公司的业绩上体现出来了。还有诸如人民币或者政策方面的扶植都是次要的东西，股市的复苏是众望所归，也是理所当然的。

天津中原物业顾问有限公司研究部高级投资分析师 余洪涛

刚才主持人问这种牛市行情能否持续到2007年底，我觉得这个问题如果说你说市值持续到2007年底，如果你不只是只持到2007年底不是很重要，这几年中国股市上涨这几年，应该说确实有泡沫发酵的过程，还有一个“注水”的过程，一方面上市公司积极把自己的优质资产注入进去，另一方面业绩上得到了改善，一方面泡沫做大，一方面是实实在在的业绩得到了改善，这个水实实在在的注进去了，这两个过程如果形成了良性互动的话，我觉得中国的大牛市会持续下去，毕竟我们这个熊市应该说天时地利人和，我对中国股市有信心。我觉得近期会有调整，但是即便股市出现了调整，关键是对于老百姓或者普通投资者来说，关键你是中长线还是短期的利益，如果你看好中国未来的经济未来长远势头的话，我觉得短期波动不必过于关心。比如说提到万科，万科一年涨了360%，一个更重要的事实是，万科在过去十几年当中负荷增长率保持在10%以上，从根本上来说，万科是经得起上市时间考验的公司，我们希望中国A股市场出现这么多能够经得起时间考验，并且能够真正给股民回报的公司，包括天房在内，天房涨价了7倍，如果天房的业绩增长真正持续下去，如果这么一个优良的上市公司上市的话，这个牛市就有保障，这些股民的利益才有保障。

高静：您看来对于市场应该说是比较乐观的。

余洪涛：对！

高静：我查了一些资料，如果说在万科刚上市的时候都买原始股，现在来说财富是不可预测的，有香港一位先生刘元，他当时是万科的合作伙伴，他用400万港币买了390多万的股票，到了2006年的时候，他买的这些股票已经实现了一个160倍的增值，市值大概是6.32亿港币。也就是说他打破了“股神”巴菲特的神话，巴菲特那时候最绩优的股票是华盛顿邮报，那时候是增值了128倍，我感觉也是咨询了他的投资理念在当中，就是买品牌好的绩优股，是战略性的投资。

李白：大家都聊关于楼市和股市的投资。我听了张总说的四类人，我也总结出了四类人，说现在百姓当中有四种人，种就是我只投股市，觉得钱投入股市能带来很大的，没有风险上的考虑，觉得可能会一夜暴富，第二种人是只投楼市，他觉得这个钱投入楼市只涨不跌，很稳定，觉得投入股市会有风险，因为楼市这么多年一直没有回调；第三种人就是一个都不能少，长年在楼市和股市当中穿梭，他本身有一点钱投了股市，正赶上股市大涨，把钱抽出一部分投进楼市，买了一栋房子作为投资，房子顺着涨势可以在增值后出售，用利润再回来投入股市；第四种人是比较爱投楼市的商铺，过去有一句话叫做“一铺养三代”的说法，这些人非常愿意投商铺，觉得投商铺比住宅好，因为住宅有折旧，投资商铺是永远增值的。但是这四类人当中都存在一个毛病，他们都很看重这一点，多数会忽略风险和之间的关系，风险很大，也很大，风险与共同存在的时候，我们应该怎么选择？我想问问宋总怎么看？

宋一：刚才各位老总讲的非常好，我也在其中学到了很多的知识，我对房地产不是很熟悉，对股票和期货了解多一些。刚才李总讲风险，我们天天讲风险，从投资理财的角度讲，刚才高小姐也讲了神话，我们也听过很多神话，我们都希望神话落到每个人身上，但是坦率的讲，很难落到每个人身上，投资股票、投资楼市和投票期货都要意识到风险，股票市场在某种程度上风险可以说是很大的，但是如果投资期货市场和股票市场比较起来，它的风险性质可能不一样，如果你不了解这个市场的话，它的风险会比股票市场还大。楼市的风险是不是就比这两个市场的风险小呢？其实不然。大家知道，很少有买房的一次拿出钱来的，大部分要通过银行按揭贷款。我跟同事开玩笑，说一睁眼就欠银行的钱，作为投资来讲，你要想自己承受风险有多大，因为我们经常搞培训，许多股民对股票市场情有独钟，现在国家马上要推出股指期货，我们现在天天为这个事忙碌，很多股民对股指期货都是有按捺不住的激情，这其中机会很多，但是风险也很大。沪深300指数，上证指数和综合指数，一个点就是300块钱，它一张合约按现在的角度来讲，按现在的4000点算，4000点×300，就是120万的市值，一张合约就是120万市值，如果按10%的保证金来算，也就是说你必须有12万块钱才能持有一张股指期货的合约，12万块钱的股指期货的合约涨跌停板是10%，这样一来上下10%就是24万，什么概念？如果说今天涨10%你做对了就挣12万，做错了12万就变成了0了。对于一般股民来讲，如果他不了解这方面的情况的话，风险是巨大的。

李白：相当于一夜之间就可以倾家荡产。

宋一：做期货有一个不成文的规定，现在大股民有100万就是满仓进，满仓出，期货不一样，但是股民一般转变不过来，做对的话他认为买少了，做错了的话就扛着。这是一个不理性的想法。我们想说的是，做任何投资，你首先要知道，就是你承受的能力有多大。我做培训时经常讲，止损中国古代就有，孔子在大学开篇就讲，“知止而后能进，而后能安，安而有所得”，就是任何事情有一个度，的亏损程度你就心安理得的接受这个事实，比如说我投1万块钱。做期货和股票都是有方法的，我告诉大家一个做期货和股票的秘诀，他们说老宋你说话不负责任，秘诀有告诉人的吗？我肯定要说你，因为告诉你们也不听，停损持长，就是停止你的损失，持有你的盈利，就像刚才冯总讲的，2元多买的天房股份，只要它往上涨我不管它，我给自己设到我的位置。有多少人拿着冯总的股票拿到现在价位的，很少。

我做过天津支股票，就是国际商场的股票，1.3元买的，到7元多，当然他没有上市，这样桶金这样就崛起，但是股民心态不一样，赔钱能够拿住，赚钱拿不住，大部分都是这样。我想总结一点，大家一定要把风险放到位，盈利是在风险的基础上的，只有控制住了风险才能盈利，只想盈利不控制风险最后不能盈利。“小心驶得万年船”，我们天天跟股民和期民也讲。

 

直播现场

李白：就是没有只涨不跌的市场，也没有只赚不赔的产品，只要在进入市场之前我们要理性的分析一下我们自己有多大的本事去承受风险与，然后再做。

宋一：对！

李白：我看了一些资料，不光是股市高位入市的人比较多，楼市也是这样，属于一直在高位上运行，不管是投资还是自住房需求都在不断涌入房地产市场，都是属于高位入市的。我想请张总给这些高位进入楼市的投资者一些建议，或者说怎么把握投资。

张煜伟：买房子和买股票一样，风险也好或者怎么样也好，就是有一个问题，就是知识，我拥有操纵这个市场的能力的时候你做什么都行，如果你不具备的话，就买什么什么都糟糕，900多点的时候都没有人买股票，4000多点大家都疯抢，大家都看到了。

我们今天看到的楼市大家去年都讲有泡沫，我觉得必须要有点泡沫，洗衣服也要有点泡沫，有点泡沫就好办了。市场是一个灵活的东西，会逐渐往前发展，现在我们看这个高点是跟谁比？咱们跟蓟县比房地产是属于高的，但是跟深圳比算是低的。我们不是自己夸自己，梅江南的房子我比较看好，梅江南像深圳的华侨城，深圳的华侨城环境就很好，因为它的环境造就了高房价，现在它的别墅卖到7万了，去年问的独栋别墅只卖到3万，因为房产是一种消费品，跟股票不太一样，它既有投资的概念在里面，它也有本身使用的东西在里面，他买了房子也可以出租也可以自己住，他有保值的价值。通常的心理是持有房产的人不会跳楼，今天我可能花了100万买房子，明天变成90万了，你会卖吗？不会卖，因为我还可以住。如果你就这一套房子，今天买房子100万，明天涨到1000万，你会卖吗？也不会卖，因为卖了就没有地方住了。深圳和天津都是一样的，当你有一套房产的时候，房地产市场的价格波动对你来讲没有什么意义，只要你居住的环境好，离你上班的地方近，配套齐全，这就很好了。这时候我们说房子的价格是高是低呢？不好评估，因为你需要就是合适的，就跟买名画一样，有的名人画有1000多万，你说买一张纸有什么用？但是需要这张画挂我们家，2000万我也会买回来，如果房子你需要我就买，不需要的话1块钱买也没有意义。

李白：就是说需求决定了市场。

张煜伟：对，房地产市场不会像股市那样，今天看的股票是7倍涨，可能过几年就会回来了。这个东西有波动，如果短期看还是在波动的范围内，长期来看肯定是向好的方面发展，我还是比较支持把投资分开来考虑，风险和都决定了你的能力有多大就决定你控制风险能力多大，没有能力就老老实实上班，老老实实赚钱，这样。

李白：谢谢张总给网友好的建议。刚才江南证券的副总经理方先洲也到了。请他谈一下看法。

方先洲：大家准备都比较充分，谈得也比较到位，作为一个股市的业内人士，我谈谈我对股市未来的看法。我觉得有三个因素左右了这个市场。个因素就是人民币的，这对后期影响非常明显，直接左右了后期的股市，还有一个因素是2008年奥运会，这很明显，世界上只要办奥运会的国家都可以看出，只要办奥运会国家的CPI和GDP基本上都是增长的，按照这个方法可以看一下一些国家的经济水平的发达情况。第三个就是国外的投资者加入WTO以后，对外资机构政策宽松一些，这三个因素对未来股市影响很大。说到地产应该说是互动的，因为哪里有暴利，哪里就有市场，他们其中是否相关或者流动性怎么样，我觉得还是要看未来大家对这个市场的理解程度和操作能力，还有它的变现能力，你的变现能力怎么样？刚才张总也介绍了，我非常认同这种观点，就是你买了这个东西以后，拿股票来说，我买的是什么？我买的一个是内在价值，同时我还有另外一个因素，我对它的未来成长性抱有非常好的希望。这在投资领域是非常值得借鉴的风向标和参照物，它不是虚的，现在资本的运作对于股市来说看起来是很虚的市场，实际上这里面有参照物，参照物一个是政策，一个是供求关系，因为市场经济，供求关系直接决定了市场的价格和股票的价格。

江南证券副总经理  方先洲

李白：方总说的观点值得我们多考虑一下。之前我们说到关于投资股市还是投资楼市，涉及到风险与的问题，现在股市在民间的老百姓中感觉有很大的泡沫，您觉得我们的股市现在有泡沫吗？也有人说有泡沫但是在局部，您的看法是怎样的？

方先洲：我觉得泡沫从价值发现和未来成长型来说，价值发现就没有泡沫，比如说这个杯子社会平均成本就一块钱，现在市场才卖8毛钱，这就是价值发现，从这当中来看就没有泡沫，反过来说，因为现在水源越来越少，未来可能卖10块钱，现在才卖1块钱，所以我现在买。具体问题具体分析，相对来说市场也有泡沫成份，同时也有值得你投资的地方。就像地产一样，你比如都是房子，地段不一样，价格也不一样，像刚才张总说的，买这个房子100万，现在值1000万了，但是我也不能卖，因为我还要住。现在作为国家来说，这种泡沫就像一个气球一样，气球吹得很小的时候里面也有泡沫，但是你用劲的吹肯定弄不破，吹大了以后轻轻一碰就破了，这是一个度的问题。

李白：接下来我们进入下一个话题，就是关于股市是否能够长期牛下去，或者说楼市是否会长期处于不败之地？

高静：股市长牛是否有助于楼市排毒？从2005年900多点到现在4000多点，我也调查了一下，那时候市值大概是5万亿元，现在市值是17万亿，也就是说12万亿的财富聚集在股市当中，。可以说这个股票的膨胀。我不是拿这12万亿炒股了，我可能就拿这12万亿去买楼了。您对于股市牛的状况，对于楼市涨幅以及楼市疯涨的情况有没有抑制的情况。

周正国：我是这么看的。这个钱在起点的时候比如说你有存款1.6万亿，可能有一部分存了，有一部分进入楼市，一部分进入了股市，但是因为进行的是交易，17万亿股票当中，实际上交易的数额没有那么大。就是上市的时候，每天交易就是3000亿，但是始终是3000亿在循环，有一部分没有换过手的那些本身价值在增长，我是1块钱买的，我是1.1元出的，因为我交易数字上涨的时候，你从1块钱就涨到7块钱了，对于你来说，你是凭空你的资产在上升，你上升的时候可以从1块钱涨到7块钱的存量没有动，房市，房市增量交易占存量的2%，股市也是这样，股市交易量和存量也是一个少数，但是市场几家就是由增量交易来决定。比如说住宅是400万套的交易，10000元/平米，那我们的400套都变成10000元/平米了虽然你有一套房子，但是到银行抵押能抵押7000万出来，你抵押1000万，你再进入股市可能赔了，赔了没有关系，这个房子即使被银行拍卖，但是我从1亿涨到1.2亿了，就把亏空补回来了，循环一交叉就比较复杂了。简单说起来这不是一个灵活的概念，相当于整个国家经济在增长的时候，国外的财富是在往国内进入的过程当中存量也在跟着上涨，你虽然没有参加具体的什么活动但是你的财富在增长，这个财富增长来源于什么？出口的可能是很大一部分是把国外的财富转移过来了，要把全球作为一个国家来看，就没有出口了，当然你财富也在增长，最初的时候大家都没有往外星球出口任何东西经济照样在增长，从全球角度来说就是财富在自己增长，就是在自己的需求当中增长，我说这个话的意思是，就是在价值增长过程当中，比如说现在总量美国占比例大，中国占比例少，可能经济发展当中美国把财富挪到中国来了，虽然你没有参加，但是如果你是股民你就跟着增值了，你可以把股票抵押出去或者是短期借贷等等。

因为股票不能做空，出来的股指可以反冲操作一下，我听说年底之前还有点悬是吗？反冲对于楼市整体来讲是上升，因为中国土地是一把手控制的，楼市在下降过程当中，因为政治要靠楼市支撑经济，他会把楼市再托上来。它是用土地这个闸门慢慢控制房子涨幅，但是有时候未必能控制得这么好，可能松一点儿就涨2000块钱，紧一下可能就涨1000块钱，比例灵活度不可能像玩儿游戏那样掌握那么精细。楼市肯定是价格上涨，就看政府怎么控制，因为政府要用楼市运转过程当中要创造财富，维持经济的运转，会控制这个事情，他要通过土地获得地方财政收入来支撑经济的发展，楼市不用担心，比如说你有钱就是在楼市还是在股市当中挣钱快的问题。总体来说问题不大，就是自己财富怎么分配的问题。

天津搜房网新闻主管 李白

李白：周总的意思是，就是股市和楼市有一个共同的点，都有一个虚拟性，不管我是持股还是持房产，在同等上涨情况下，不出卖，那么就都被视为赚钱了，但是很虚拟，因为没有真正转化为货币。

张煜伟：都是帐面利润。

高静：刚才方总也说了，作为一个最后的话题就是奥运对于股市的影响和对于房地产的影响。有人感觉奥运会之后股市或者楼市会一下子又回到谷底了。您怎么看？

方先洲：我觉得2008年是国家综合实力竞争的结果，说到影响到楼市和股市的话，相关因素，楼市要发展，会带动很多产业，对GDP的贡献很大，股市号称中国经济的晴雨表，同样的，它会对未来经济起非常关键的作用，就像国家的一些债务一样，也是通过经济发展消化债务，同时也解决中国贫困不均匀的现象。2008作为一个参照时间，我觉得现在从政策发展来看，国家也是在有步骤、有计划的调整，首先针对楼市出台了很多政策，但是出台政策的目的就是让房价理智的增长，严格供求关系一直在变化，增长肯定是趋势。股市也是一样的，它也希望你有正常的增长，但是你要增长频率过高，在短时间内涨得过于多的话，政府也是不愿意看见的，就像泡沫，短时间内形成泡沫的话就比较突出了，比如说我刚刚说的水一样，现在是1块钱一杯，可能20年以后变成1杯，明天变成20块钱一杯有点不太符合目前的实际，这其中有一个时间成本。国家还是有能力把波动值控制在预期的范围之内。我觉得2008年奥运会结束以后可能会对市场有影响，但是基本上还是以正当的方式来讲不会出现很多的变动。因为这两个行业对于国民经济或者人民群众的生活影响太大了，如果出现了太大的波动，对于社会的稳定没有好处，应该说是比较平和的。或者说到了2008年奥运会提前快结束的时候把这些问题都消化掉了，这样社会会更加和谐。

高静：作为一个老股民，冯总怎么看？

冯皓：现在如果预测2008年奥运会以后确实有点远，毕竟我们没有经历过奥运。

高静：可能这么多年我们就经历这么一次。

冯皓：现在改革开放这么多年，我们国家创造了这么多财富，我们靠工资收入，收入了多少？每个人都会算，实际上不多。现在我们挣的工资跟五年前比一比差距不大。但是算算每个人家庭资产的价格就很高了，比十年前高很多，实际上增值的部分还是固定资产的部分。因为这是国家的经济发展带给老百姓实际的实惠。2008年以后也会，搞过奥运会以后我们可能经济实力会大大增强。我们如何在这个过程当中？我觉得在这个过程当中靠工资获得发展的利益得到的会少一些，相反通过资产的增值获得会大一些。国家有一个分配的问题，不可能国家每个人给你多少钱，每个人平均给肯定是小数，自己挣的肯定是大数，这个钱怎么挣？我觉得2008年奥运会以后，我持乐观的态度。2008年奥运会以前我们现在做什么，这是非常主要的。我想说的就是持有资产是我个人的选择。刚才说股市会不会把房市杀了？我觉得不会，我觉得都会发展，都会涨，钱从哪儿来？钱是国家挣，再换句话说，钱是国家印的，中央银行可以大量的印钱，但是资产不会凭空的造出来，印钱容易，制造出来资产难。现在应该算是一个通货膨胀的时期，我现在建议我周围的人别存钱，别都把钱放在银行里，可以留一部分钱放在银行吃利息。钱越来越不值钱，不如换作资产，股权是一方面，房地产是一方面，房地产不是的途径，如果你需要改善住房，现在买房子肯定没错儿，但是你要靠买房子挣钱很难。现在国家已经限制了房地产的流动性，这样就就很难获利了。股票市场基本限制在五年，而且这其中会有很多税的影响，所以你很难通过房地产在短期内牟利，如果你要居住可以，但是你要投资股市是一个选择，但是要注意风险。

再说一句我经常跟周围人说的话，如果你要投资的话，就参考八个字，因为我做投资也是参考八个字，就是“尊重趋势，顺势而为”。

高静：余洪涛有什么看法？

余洪涛：从其他办过奥运会的经验来看，北京也做了一个预测，就是奥运会大概能够拉动国内GDP达到多少，我想奥运会对中国经济有很大的刺激，但是整体来说还有一个短期效应。征办奥运会的时候我们就应该想到大型设施不再使用。刚才方总说了宏观调控，我觉得宏观调控相当重要的一个机制就是它的运行的经济周期，比如说在奥运会之前，如果说市场有些过热，现在有些北京的股票已经炒起来了，这个趋势如果不加以遏制的话，泡沫会持续放大，我们可以拿理性的投资防卫遏制泡沫放大的行为，奥运会之后我们会出现大的经济泡沫，这样可以避免经济大起大落。不管在楼市还是在股市当中，泡沫都是不可避免的，但是泡沫也有良性和恶性之分，在价值增长过程当中，泡沫是不可避免，我们可以不必过分探讨，在经济发展的同时，它也在进步，奥运会这个概念对股市和楼市来说都不需要过分的关注，我们只需要奥运会来了好好享受，同时把经济的准备工作做好。

今年这一波大牛市，对于普通的老百姓来说，首先应该是理财方面的一个难得的教育机会。比如说我们辛苦一年，我们非常幸运，抓到了这波牛市，为什么我们能够获利？还是理财观念的转变，以前要么是买房，要么是储蓄，对于我们来说，这个大牛市最重要让我们学习了理财观念的转型。我们在事业增长期比如说二三十岁的时候我们可以适当的配置高、高风险的资产投资比例。比如说买房产或者说买股票，这些都可以适当的增长一些，前提是一定要考虑风险问题。风险问题就是牛市教育我们的第二个问题，不管做什么都要考虑风险，昨天大盘跌了100多点，对于新股民来说，这无疑是当头一棒，我觉得这是很好的风险教育的问题。有的人把房子抵押出去买股票，我觉得每个人投资的方式选择和它的实际情况和投资风格是息息相关，这个现象出来我们可以把它当做非理性的行为，但是我们没有必要过分的关注它。人们会在学习这种市场行为的过程当中会自己成熟，自己成长起来的。这一波是资本市场建立起来的必然的现象，这种现象甚至可以用一种乐观甚至更超前的眼光看待它，若干年后我们感觉非理性、不正常的行为，资本市场是万里长征步，刚开始都有一些不正常的现象，慢慢大家都会成熟起来。如果我们对宏观经济有信心的话，我相信无论是股市还是楼市，长远的发展方向应该是没有问题的。

高静：非常感谢！您非常好的总结了大家非常好的心态，我们都希望能够抓住这个机遇，希望在资本市场这样一个非常好的时期，对于个人财富也好，对于家庭的增值也好都能够达到自己的理想。而且在这个过程当中，也会培养我们自己的心态，对于投资理财观念的改变。像刚才宋经理说的那样，大家心态和投资理念上的变化，对于投资理财有更客观、更理性的认识。这次论坛是今年恢复大话地产系列论坛的一个好的开始，以后我们每个月当中有一个两个话题的讨论。

李白：希望大家在百忙之中抽出时间多参加我们以后的论坛。

高静：同时大家也可以对于某些社会热点话题能够提出一些建议，我们也可以配合大家做一些系列的活动。感谢各位参加今天的论坛，谢谢大家！