【觅盘】第1期（上）：别拿西青不当市区！

在一个风和日丽的春日下午，米姐在一片热烈、祥和的气氛中，完成了觅盘期的社群直播互动，作为一个三百八十一线地产网红，米姐在此非常感谢群内所有小伙伴的捧场，所以应热情粉丝的要求，米姐会在文末爆靓照一张作为答谢，照片hin漂亮，真的。

好，下面交作业：

作为栏目的期，米姐选择了刚需和改善通吃的一个区域——西青区，西青作为环城的老大，发展起步较早，品牌楼盘云集，本次选了几个呼声比较高的项目，当然后台的票选结果中，也有一些关注度较高的项目，考虑到节点问题，会在以后再做安排。

先把当天的路线先列一下，方便补课的同学按需查找，顺便放段短视频热热身：

站：格调平园

第二站：万科东第

第三站：金地藝墅家

第四站：格调松间

第五站：万科翡翠大道

接下来呢，提炼一下本期看点：

没别的，

看了西青不是最成熟板块的5个盘，预计均价的2万8起，知道什么概念吗？

红桥重点小学学片二手房也就才2万8，河东某在售刚需盘才2万5多起！

别拿我们西青不当市区，我们贵着呢！

格调平园

格调平园，这是一个神奇的楼盘……

自从在房天下网站开通了详情页，点击量、搜索量就瞬间爆了，米姐个人觉得，原因有二：

首先，位置。

项目位于友谊南路，梅江会展中心西侧，相信在很多人心中，这个板块基本上就属于河西在西青的殖民地，片区内生活配套已经基本完善，山姆会员店、会展中心等等这些就不赘述了，项目在这个板块蛰伏了这么多年，周边的小区都已经成熟了，小区隔壁就是蝌安谛国际幼儿园、多走几步就有南开翔宇学校、华兰萨顿国际学校，学校门前就是公交车站，地铁6号线解放南路站也离得不远等等，我也不想说了。

所以…… 我们说点新的：规划局近期公示了《西青区11p-18-01单元03街坊控制性详细规划调整草案》，草案里显示由友谊南路、外环南路、津港大道、民和道环抱的区域（该区域临近格调平园，差不多一个多路口的距离吧）内将规划有商业、小学以及绿地与广场用地等，这对于整个板块价值的进一步提升都具有很大的促进价值。

其次，品牌。

不管是开发还是物业，说格调是天津本土品牌里面，口碑的应该没什么异议吧？早期的格调春天，到现在都是标杆一样的存在。

尤其是对于生活环境有要求的改善型人群来说，格调的园林作为品牌引以为傲的地方势必会增加不少吸引力。

下面说说项目本身，

项目共分四块地，1-4地块是格调平园，5、6地块是先行开发的境界梅江项目，格调平园项目计划推出的地块规划共12栋9-11层小高层产品，共计500余户，目前已经主体封顶，预计2019年8月前后交房。

预计首开该地块靠近外环线一侧的6栋，从鸟瞰图上我们能看到应该是1-6#（项目没打算做沙盘，所以也没办法反馈沙盘的实景图片了），但是房管局批复的销许则是1、3-7#。米姐在这里想要提一句的是，房管局公示的项目产权性质为【居住型公寓】，我们在案场也了解了一下，项目方答复说，是因为个别几套房源的光照时间不达标所以不能批复为【住宅】产权，其余与普通住宅无二（70年、首付3、6成），米姐也查了一下境界梅江的产权也是一样的，咨询了一下中介说是在过户和贷款的时候确实没有什么影响（如果有小伙伴进行过境界梅江二手房买卖的可以告诉我一下是不是这样）。

首开小高层主推100-140㎡二、三居户型，预计首开价格在37000元/平左右，这与房管局批复的价格基本一致，目前已经开始意向登记，样板间和示范区已经呈现了，但是需要提示一句：目前已经开放的示范区只是示意，项目实际的园林风格并没有最终确定，米姐问了一下，会不会依旧采用擅长的新中式风格，项目方也并没有给予明确的答复。

万科东第

万科东第在西青即使算不上“老干部”，但也是个资深“网红”了，所以基本的信息就简单说吧，属于南奥体板块，华苑、梅江，对面就是中医一附院，未来5号线的地铁上盖。就交通而言，周边卫津南路、津涞公路、外环线等多条城市交通干道环绕，自驾条件好。

除了周边，项目自身还规划了约2万平米的商业广场，位置可以看一下下面这张沙盘图，图中标注的【位置1】，这也是万科在天津次做的自持的商业，未来5号线的出口会在这个商场的两侧，商场地下就是5号线的车站。

图中标注的【位置2】，是一个幼儿园，由万科来建，【位置3】是规划教育用地，目前暂时仍是空地的状态。目前项目周边共规划有6块教育用地，还有3块宅地。

目前仅13、14、24#少量190平四室在售，25#少量150平三室在售，价格在37000元/平左右。前期120平米房源已售完。

现阶段三期洋房15,22,23#在排卡，预计3月底加推，主推120、150平三室，价格待定。但按照“惯例”来说，万科的定价通常都是同一个片区里的“扛把子”，会比周边楼盘稍高一些。目前片区内新盘只有融侨观澜少量洋房可售，均价大概在3万4、5的样子，价格参考性不是很大。

其实现在的新房价格，基本上开发商自己可控的空间没有多少了，通常就是房管局怎么批就怎么卖，好处是现在房管局给到的备案价一般都不太高。

目前三期的样板间并没有单独做，但是万科的户型通常都是“模板”式的，全案无非就那几个户型，相差不多，所以之前做出来的120平米的样板间还是可以参考一下的——户型布局一致，但是装修风格应该会有一些变化，同时待定的还有交房标准。

金地藝墅家

看这个项目之前，我们可以先来复习一下土地背景：

2017年6月22日，精武镇津西青（挂）2017-05号地摘牌，出让土地面积约11万平，规划建面约20万平，吸引了15家房企到场竞拍，最终金地以总价25.6亿、自持住宅建面11万平斩获，自持比例高达55%，所以表面上折出来的约12537元/平的楼面价并没有什么实际的参考意义，如果没记错的话，这应该也是截止到目前自持比例的记录。

对，这就是金地藝墅家……

所以，我们来看看这部分自持的住宅在什么位置——

调下“比例尺”，看下沙盘全局——

目前，自持部分释放出规划为高层的信息，具体用途待定。

现在项目正处于排卡阶段，预计推出37,38#，共54套房源，主推103,123平【全生命周期】户型，预计均价在28000元/平左右。

目前排卡大概在230-240组的样子，金地确实特别擅长打心理战，营造紧张感，不过这54套之后应该会很快加推新的房源，但是具体楼座和房源量目前还不清楚。

看下这次主推的两个户型吧——

案场销售跟米姐介绍说，项目出门有一趟公交车，区间有四站，可以接驳到地铁3号线。所以我出了售楼处，就在周边转了一圈儿，大概10左右的样子，在这个时间段观察到有两班车经过。

项目距离师大、理工、工大都不远，旁边有一条单街，底商涉及到饭馆、小超市，简陋是简陋了一点，但是一些简单的日常需求倒是可以满足。

以上是这次【觅盘】看的前三个项目，由于篇幅有限，后面两个项目会在下周上线，话说元宵节的晚上，在公司加班写作业，简直是爽爆！米姐之所以这么上进，主要是因为对你们这些小伙伴们的爱，什么工资、奖金，那都不重要……不……重要！要！！

既然这么爱大家，答应你们的事一定不会忘：

照片很漂亮，一点也没骗你们，嗯~完全没有……