[摘要] 酒店式公寓、商住公寓作为一种不限购的住宅中间产物，以其小户型、低总价，甚至带精装修及家电的特点，成为低迷的房地产市场上一个新热点。但随着购房者对此类产品了解的加深，产权年限短、出房率低、生活成本高、转手难度大等缺陷逐渐降低了人们的认同感。
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因素二：改善型需求者反应较冷淡
改善型购房者对居住条件及舒适性要求较高且更加理性，因此对得房率不高、前期购买成本较高、后期使用成本过高的公寓类产品反应较为冷淡。但对于一些年轻刚需人群来说，公寓类产品具有户型紧凑、总价较低、附带装修甚至家电等特点，购买门槛较低。因此，在当前住宅价格居高不下的情况下，其较低的价格具有很强的吸引力，不少年轻人选择将其作为婚房或过渡居所。
而对于一些投资者来说，住宅市场的限购，迫使他们转向商用物业市场，而公寓类产品与其他商用物业相比，投入资金少、门槛低，近两年受到众多投资者的追捧。他们看重公寓后期高水平的物业管理，来节省自己投资后的管理成本。
因素三：交易成本和保有成本较高
天津择仕一邦房地产投资咨询有限公司倪泽群分析认为，从自住角度来讲，虽然这些项目在销售的时候有的带精装，有的买一层赠一层，可这些优势由于各项目之间的雷同，很难使具体项目彰显出高附加值。大部分公寓项目的商业用水，电，物业费更高，不能使用天然气也无形中提高了生活成本。此外，酒店式公寓和商住公寓一般都是梯少多户，走廊占地比较多，加之有的地方还会在一楼设置大堂，再加上管道井，消防梯之类。自然就比普通住宅公摊大了，而公摊大，得房率就自然低了。这些都使得交易成本和保有成本在隐形中被增加。
因素四：供过于求转手遭遇尴尬
从投资角度看，在天津目前投资高档住宅获取租金不断缩水的情况下，酒店式公寓作为一种新型的投资性高档物业产品，其高和市场认可度正引起业内的极大关注。目前市场上酒店式公寓的投资可达到8％到10％。而这仅仅是表面的繁华，随着公寓产品的逐渐兴多，投资后在三级市场进行转手的公寓产品也非常多，往往同一个公寓项目同时都会有百余套房源同时挂牌出售，而这类产品性质相同、户型类似、装修也一致，供过于求的投资产品势必将面临被动的尴尬局面。
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