[摘要] 酒店式公寓、商住公寓作为一种不限购的住宅中间产物，以其小户型、低总价，甚至带精装修及家电的特点，成为低迷的房地产市场上一个新热点。但随着购房者对此类产品了解的加深，产权年限短、出房率低、生活成本高、转手难度大等缺陷逐渐降低了人们的认同感。
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酒店式公寓、商住公寓作为一种不限购的住宅中间产物，以其小户型、低总价，甚至带精装修及家电的特点，成为低迷的房地产市场上一个新热点。但随着购房者对此类产品了解的加深，产权年限短、出房率低、生活成本高、转手难度大等缺陷逐渐降低了人们的认同感。
现状：公寓产品供过于求
“近一年来，天津公寓市场整体价格呈下行趋势。中心城区供需比为2.62，滨海新区供需比为6.42，市场成交量低，供应量大，是目前天津市公寓市场的现状”，天津中原商业研究中心主管陈晰表示，“未来仍将有大量公寓项目入市，市场供大于求的现状将会进一步加剧，市场竞争将会非常激烈，以价换量的趋势将日益明显。”
据天津中原商业地产研究中心数据统计，截至2012年4月，天津公寓市场整体供大于求，以和平区为中心的南京路、小白楼、和平路等繁华商圈；南开区的老城厢商圈、华苑产业园；以及包含响螺湾、中新生态城、开发区在内的滨海新区成为全市范围内公寓产品供应最集中的区域。
从市场调研数据可以看出，目前在售的公寓类项目多集中在市区内住宅用地比较稀缺、繁华、成熟的商业地段，与区域内住宅共享优质资源，但是其价格与住宅相比明显更低。业内人士分析认为，公寓产品的价格难以与纯住宅产品看齐，同时逐渐受到刚性自住购房者的冷落，都是由于其先天的产品属性所决定的。
因素一：产权年限低居住舒适度差
据陈晰介绍，与住宅产品相比，公寓产品的户型以小户型及超小户型为主，出房率较低，居住舒适度较差。虽然有些LOFT产品层高达4.8米以上并采用复式结构，但是其空间相对狭小，公摊面积与住宅相比较高，使得使用面积缩水，居住的舒适性欠佳，折合单价低于周边住宅。
另外，大多数公寓类项目其产权年限仅有40年或50年，属于公建性质的住宅，并非真正意义上的酒店式公寓或服务式公寓。因而，投资是首要属性，其次才是居住功能，因此低单价、不限购、高附加值成为公寓类产品的重要卖点。但此类产品在当前以刚性自住需求为主的天津市场上，显然不具备充足的号召力。【我要发言】
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因素二：改善型需求者反应较冷淡
改善型购房者对居住条件及舒适性要求较高且更加理性，因此对得房率不高、前期购买成本较高、后期使用成本过高的公寓类产品反应较为冷淡。但对于一些年轻刚需人群来说，公寓类产品具有户型紧凑、总价较低、附带装修甚至家电等特点，购买门槛较低。因此，在当前住宅价格居高不下的情况下，其较低的价格具有很强的吸引力，不少年轻人选择将其作为婚房或过渡居所。
而对于一些投资者来说，住宅市场的限购，迫使他们转向商用物业市场，而公寓类产品与其他商用物业相比，投入资金少、门槛低，近两年受到众多投资者的追捧。他们看重公寓后期高水平的物业管理，来节省自己投资后的管理成本。
因素三：交易成本和保有成本较高
天津择仕一邦房地产投资咨询有限公司倪泽群分析认为，从自住角度来讲，虽然这些项目在销售的时候有的带精装，有的买一层赠一层，可这些优势由于各项目之间的雷同，很难使具体项目彰显出高附加值。大部分公寓项目的商业用水，电，物业费更高，不能使用天然气也无形中提高了生活成本。此外，酒店式公寓和商住公寓一般都是梯少多户，走廊占地比较多，加之有的地方还会在一楼设置大堂，再加上管道井，消防梯之类。自然就比普通住宅公摊大了，而公摊大，得房率就自然低了。这些都使得交易成本和保有成本在隐形中被增加。
因素四：供过于求转手遭遇尴尬
从投资角度看，在天津目前投资高档住宅获取租金不断缩水的情况下，酒店式公寓作为一种新型的投资性高档物业产品，其高和市场认可度正引起业内的极大关注。目前市场上酒店式公寓的投资可达到8％到10％。而这仅仅是表面的繁华，随着公寓产品的逐渐兴多，投资后在三级市场进行转手的公寓产品也非常多，往往同一个公寓项目同时都会有百余套房源同时挂牌出售，而这类产品性质相同、户型类似、装修也一致，供过于求的投资产品势必将面临被动的尴尬局面。
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专家提醒：公寓产品利弊参半
天津中原商业研究中心主管陈晰提醒购房者，天津目前市场上热销的公寓类产品多为居住型公寓，这类产品可以自住亦可以投资，凭借良好的地段、完善的配套及高水平的物业管理等优势来吸引购房者，但是在选择此类产品时以下三方面应该慎重考虑：
，公寓类项目用地产权年限为50年，用地性质属于非住宅用地。对于自住人群来说具备一定的价格优势；对于纯投资者来说，非住宅产品在契税、交易税、贷款、利率等方面与住宅相比前期支出较高，且市场上优质的管理公司较少，公寓租金不稳定，投资回收期较长，存在一定的投资风险。
第二，在选择公寓类产品时，投资者需衡量以下因素：首先是位置，方便、快捷，因此周边商务氛围浓郁、交通便利、学校、医疗等配套完备的物业更具投资价值。其次是物业管理水平，物业管理公司后期的服务质量和管理水平，是产品的附加值，关系到物业价值及，将直接影响客户的去留。再次是投资风险，应根据个人实力进行适当选择，小面积产品容易出租，控制总价利于降低投资风险。
第三，购房者需要在“低价”和“低产权年限”两者中做好衡量，公寓类项目的水、电、气、热等使用费用按照非住宅标准收取，大大提高了自住购房者的生活成本，其“非住宅”的性质依然存在，在选择时需要理性、谨慎。
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