郑州火了，而且是五年来让郑州地产行业最激动人心的火了。因为在继“引入20万大学生”、“货币化安置”、以及降低二手房交易税费三大招数都没能让地产市场回升的郑州，祭出了重磅手段——放松了认房认贷的调控：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。前后距离不超过1个月，迫切程度可见一斑。
这也是2016年调控以来，个放松“认房又认贷”的重点城市。
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01
郑州：为何如此迫切！
在2020年人口第七次普查的时候人口1260万人，超过武汉成了中部大城。
那时候北龙湖的房价，因为售价超过6万的比比皆是，甚至部分超过十万。现在天津高端豪宅玻璃幕墙、铝板立面、进口装修什么的都是人家玩儿剩下的。一个500多平米房子动辄千万的古树、传奇色彩的石头、意大利皮具，国际建筑艺术家手笔，只要你能想得到，人家都能搞得来，搞得跟个山里娃说——天津的房价太低了！当然这只是部分案例，北龙湖统计的均价2021年只有40000左右。
但是问到都是谁买走了的时候，销售告诉我：我们的客户群面向全河南的高端客户，因为作为河南省会，其他市县的高端客户都想在省会有套房，而最有财富的那波客户选择的必然是我们。但是你放心，人家不怎么住，毕竟赚钱不在郑州。
对了，除了园林景观用材装修立面等等这些之外，让秘密君目瞪口呆的还有车位，最贵能买到50万以上。
换句话说，郑州的市场支撑可谓是极其雄厚，因为河南是人口过亿的大省，而在城市化过程中，源源不断给郑州输入人口。
在七普过程中，郑州的人口增加了200多万，年均增长20万人，但是除了郑州，其他地方几乎全部在流出，10年流出1300万人。所以这么看过来，郑州房价的支撑是有的，但是，河南其他地区被迫进入了泡沫阶段。
2021年，郑州市住宅成交总面积947.76万平方米，占全年成交总面积的73.41%，成交均价14958元/平方米。这个数字相比天津1200万平方米来说还是差了不少。
但是相比于天津，郑州另外一个十分亮眼的数据就是房地产对GDP的贡献度。
2017年，郑州的房地产投资占比约为36.79%；
2018年，房地产投资占比约为32.12%。
2019年的房地产投资占比约为28.9%，
2020年上半年的数据，与2019年几乎持平。
而即使是在持续降低的2019年，郑州依然是同等规模城市当中房地产对GDP的贡献排名。换句话说，郑州的地产就是郑州经济稳定1/3的话语权。所以不难理解，为什么郑州会在地产行业政策上频频出手。
去年郑州本地有个消息说：#郑州应届生期望月薪出炉#，郑州应届生求职期望月薪达到了14115元，排名第17位。这个价格说实话有点太过分了。要知道2021年薪酬水平排行榜显示，清华大学以毕业生平均薪酬10992元。预期是好的，但是能不能拿到那么多就不一定了。2022年节后郑州招聘平均工资只有8600左右，跟天津基本持平。
而跟天津不同的是，从事的行业，仓储物流增幅巨大，其次是计算机软件，再往后就是酒店、银行、中介、休闲、电力等等。
在郑州当地朋友的表述中说的更直接——郑州发展的短板已经严重的被人才所限制，高等教育的欠缺，优质的企业不肯来，互联网产业发展不动，金融业主要以保险和银行为主，好的风投公司不会过来，本地的投资企业多是国有企业或者依托于大企业发展的金融公司。薪资较高的行业主要集中国有企业，房地产，金融行业，公务员，教师薪资低到令人发指。
而另一个朋友的描述是一线消费二线房价三线配置。
不论是就业还是普通人的反馈，共同的导向很简单就是产业没有发展起来，工资低、生活成本高、生活环境、个人发展受限。
所以郑州是个城市化浪潮中的典型的典型，城市化浪潮带来了人口密集从农村转出进入城市，推高了城市房价，但是，城市却并没有抓住机会去做大优势产业吸引人才进入正向循环，而是躺在gdp上做新一线城市的美梦。
结果呢？短短两年，很多东西被证伪，包括房价、包括城市治理能力、包括后续发展的潜力。
所以回到个问题大多数人关注的是：作为标志性城市郑州都已经出手救市了，尤其是天津会不会跟进？我们来比比看。
02
天津会跟进吗？
我们和郑州有不少相似之处。
首先，城市能级差距不大。
天津是直辖市，郑州是强省会城市，同属于强二线梯队。
2021年，天津、郑州GDP分别排在第11名和第16名，增速分别是6.6%和4.7%。
之前不是没有救市的城市，但仔细看，出狠手的基本都是三、四线，一、二线力度非常有限。
所以，郑州的这次大跨步，才能触动天津的敏感神经。
其次，楼市处境都挺难。
土地流拍率高、二手房房价下跌、新房以价换量等等，都有在两座城市上演。
你可能会说，最近天津市场不是有暖起来？
别忘了，这是基于去年价格踩踏、年初疫情绝杀的一波触底反弹，带有强烈的周期性，不可能长期持续。
真正的长效影响因素，还得看供求关系。
天津的大问题就是人口增量，在这方面，它不如郑州。
过去10年，郑州人口增量达到约397.4万人，位列第四名，天津则新增约92.8万人，位列第24名。
图片来源：刘晓博说楼市
人口吸纳能力不足，新增需求变少，这是天津需要迫切解决的问题。
我们不愿意看见天津黑，但我们自己的问题，得正视。
天津的市场存量是很庞大的，想要持续、健康去化，就要在需求端想办法。
针对两大需求客群：刚需、改善，得双管齐下。
刚需层面，天津已经做了很多，放宽落户吸引外来人口，加大招商引资、人才补贴力度，平衡城市资源等等。
再往后，努力空间就很有限了，顶多是落户上有进一步的定向放松，同时还要防止教育移民。
但改善层面，就大有可为。
取消认房认贷，贷款结清可按首套房付首付，这就是在为改善群体打通换房通道。
改善为什么不愿意换房？
很多情况是，上一套房卖不出去，下一套房首付过高，拿不出那么多闲置资金。
再发散一点思考，降低改善家庭的换房门槛，不也是在为多生多育开绿灯吗？
不过，个人猜测，天津跟进的话，会在取消“认房认贷”的同时，多一些限制。
原因不好细说，只能说一直以来，天津在政策端会偏于保守，要考虑多方面因素，得小步试探。
所以，天津如果取消“认房认贷”，有两种限制途径：一种是地域限制，比如在滨海新区、中关村等买房，可以只认贷；一种是限制流通效率，防止炒房风险，比如首套房持有5年以上，贷款结清后，可按首套政策购买二套。
“认房认贷”政策的初衷，是打压炒房，让房子回归居住属性。现在，目的已经达到，甚至市场的预期，比当初的调控目标还要低。
在来看看天津自身的情况。
《天津市2021年预算执行情况和2022年预算草案》中披露：
今年，天津国有土地使用权出让收入预算为1564.8亿。
2021年，土地出让收入为1086.9亿。
今年要比去年增涨44%。
心气儿还是挺高的。不过，天津这两年，土地出让金都低于预期。
所以，今年，怎么办？每年1000亿的土地出让金，是“必备条件”，保循环。2020年有缺口，2021年刚刚完成。但2021年底，埋下了隐患，第三批土地出让不理想。涉险房企不拿地，稳健房企缩表，国央企有收并购任务……这种情况下，要想完成1565亿的任务，很难。怎么办？只有两条路。条路：降地价。参照2019年，这个办法有完成任务的可能。但问题是，现在人心不定，楼市低迷的预期并未扭转。即便降地价，房子也不一定好卖，没准儿还形成“负向效应”。所以，降地价，不是选项。或者，加大市区高价地供应行吗？《天津市2021年预算执行情况和2022年预算草案》中披露：市级土地收入（环内+海教园）预算为596.6亿，比2021年增加81.6亿。
问题是，地主家也没有余粮了。比如新梅江36号地（捆绑52号地三甲医院），有开发商测算，至少投入45亿才行。这种“天文数字”，估计会劝退很多人。况且，今年总任务1565亿，市级出让预算只占38%。加大高价地供应，还不足以翻盘。第二条路：出政策。地价不降的前提下，想让开发商拿地，还有一个办法：房价涨，至少有10%的涨幅。让房企看到利润，看到预期，才会出手拿地。这就必须出政策了。而且，放松远不够，还得刺激，比如降首付、认房不认贷……其实，在2020年3月2日，天津出过政策。因为当年土地出让计划高达1783亿元，想完成，得“打肾上腺素”。所以出台了《天津市支持重点平台服务京津冀协同发展的政策措施》。针对“两个中关村”的产业人员，给予购房、落户政策支持。但仅是局部放松，没形成实质效果。2021年，天津也有放松倾向，各种版本的细则“满天飞”。但政策调控趋严，没有松的机会。现在到了2022年，“放松大潮”来了，松绑属于“合规操作”。话说回来，如果想让楼市热起来，不出政策也可以。天津每年新房需求量稳定，大约1300万平米。只要供应量降下来，供小于需，房价自然扛住，甚至上涨。可唯独“每年1000亿的土地出让金”，等不了。
03
整体来看郑州的政策，这是目前系统全面的楼市放松政策。相比过去一些城市零碎操作，郑州此次政策具有实质意义的稳楼市导向。
政策放松从此前的鼓励房贷、降低首付开始进入到放松限购。对于购房家庭购房套数的增加等有积极作用，信号意义更强。
郑州作为省会城市的放松，也相比近期三四线城市放松首付的做法更值得关注，说明二线城市也开始进入到政策持续放松的阶段。
此次放松早于两会，也说明各地会基于楼市情况，因地制宜出政策，政策出台的主动性和急迫性增强。
相比较近期菏泽等三四线原先非限购限贷城市放松首付的做法，郑州作为省会城市，成为今年个在限购限贷方面全面放松的城市，具有行业风向标的意义，说明二线城市也开始逐步进入因城施策，甚至进入到政策持续放松的阶段 。天津大概率会跟进？但也有些不同。经历了挤水分的天津并不太会重回依赖地产刺激的老路上，但是作为抵抗经济下行压力的重要一部分，地产政策的调整松动会是系统性政策的重要一环，只是可能不会如郑州与炒作一般强烈。
梁生说津房2022-03-03 21:26:43
