解读天津成交阻力线(环城):老大哥西青直追市区,东丽发展缓慢堕入末位档

写在前面：

对于天津成交阻力线的解读，我们集中在8个主要且具有特点的区域，共分为市区和环城两篇，昨天推送了市区篇，今天一起来看看环城四区的情况：

基础数据回顾

从2018下半年（7-12月）全市各区的新房成交总价段阻力线分布来看，大致可以分为4个档：600万、400万、300万、200万。环城四区阻力线整体处于300万以上，东丽相对偏低，维持在200万左右，划入全市歌曲成交阻力线末档位置。

西青区

严格来说，西青400万的成交阻力线划的稍显牵强，100-300万元/套的成交最为集中，占了整个下半年成交的7成，但由于300-400万元/套的成交数量也有625套，某种程度上可以说明购房者对于西青区的认可度和承受力，同时参考7-11月的成交分布数据，故而将阻力线划至这一档。

那么问题来了，为什么要参考扣掉了12月份的成交分布数据？对于西青区在12月份有一个值得注意的现象：

首先来对比一下从7月开始，分别截止至11月和12月的成交总价段分布情况：

西青区在12月的成交分布中的增量，主要集中在100-200万元/套档，从11月底到12月，西青区的成交也集中在金地艺墅家、艺英里、万科西庐、锦庐等低价楼盘上，这些楼盘单价不高、品质可期，同时都规划有地铁途经，且集中放量，集中成交，影响了整个区域的成交分布。

东丽区

说完了成交阻力线的西青，来看看环城四区中阻力线的东丽：

首先想说的是，东丽区的尴尬还不是价位难敌其他环城区域的问题，而是城市日益增长的外溢需求和止步不前的基础配套之间的矛盾，换句话说，东丽的成交阻力线偏低，是真的低，核心影响因素不是供应和产品类型上的问题。

拆解东丽区几个主要板块来看：

东丽湖板块：

整个片区本身“原住民”就不多，业主构成也主要是前几年的落户和投资客群，导致整体入驻率不高（体量太大，整体进度慢也有关系），人口密度大了，城市功能自然就会跟上来，不管是规划层面还是市场规律，这种“人少”就变成了“不疼”，没有刺激哪来的发展？生态环境的确很美好（5A级景区嘛），但是居住舒适度就很难讲了，毕竟舒适度的概念，除了生态环境还有便利程度。

所以不少购买东丽湖的购房者更多的是倾向于落户不住：看个小户型，控制一下成本；或者是在“钱紧”以低价位板块做跳板，以待二次置业。

华明镇：

俗话讲，宜商不宜居，华明内部其实还是有不少企业的，同时原住民也不少，所以这就让华明的定位感觉上不太清晰，对比一下邻居空港：打了一张“新城”的牌，分为产业园和商务园，汇集企业，医院、学校、商业都在逐一跟进，打的就是高冷的人设；缺点是贵+长期没房。

这就给了华明一条比较理想的出路，给空港踏踏实实做好后援团：华明大板块内部还是可以自己自足的，只要别要求太高。不过前段时间，规划局公示了建邦时代汇的三期规划，显示将有一个3.7万平的商业，对于缺乏大型商业的华明来说是一个好消息。

津滨大道：

津滨大道（东丽段）沿线的几个楼盘，似乎都不太把自己当东丽的盘，给自己贴的标签是“环内”，价格基本也都在2-3w档，确实，津滨大道应该说是东丽接壤市区，也是最接近河东配套的一个板块，而且板块起步较早：

往前追溯，万科金色雅筑、远洋风景、金隅悦城等发展到今天已经比较成熟，居住气氛也比较浓厚了。看眼前，这两年又收割了融创、金茂这样的咖位。先期入住的小区，底商基本都已成型，虽然单薄，但是够用。融创城项目规划有大型菜市场、学校、商业等，对板块逼格提升也有比较大的促进作用。有基础、有前景，客群基本也是接收了市区外溢，因此，这一板块也成了成就东丽成交阻力线“天际”的重要角色。

津南区

单价层面看，津南的成交价格是环城四区中的，2018年下半年成交均价13796元/㎡，对比其他三区：东丽14938元/㎡，北辰18831元/㎡，西青24076元/㎡，是西青价位的3/5，被北辰甩了几条街，即便是对比成交阻力线的东丽区，还便宜了1000多。

可以说津南是目前成交均价的环城区域，当然，这是被平均（不但被板块平均、同样被产品平均）过的，像津南比较成熟的区域咸水沽，基本上目前对外报出的均价高层在1w4、5左右、洋房在19000-20000左右；海教园板块报价的大致区间在2w2-2w4的范围。

但是近年来的新品供应上，津南增加了不少改善类型的“选手”，偏向于中、大户型、重视社区环境和居住感受，因此在总价上津南区对购买力的要求并不低，这也是为什么在均价较低的情况下阻力线却“跑赢”了东丽的原因。

北辰区

从楼市的角度来说，北辰是一个楼市表现一直比较稳定的区域：土地供应及成交方面，都保持持续、稳健的态势；楼盘方面也始终有新鲜血液注入，品牌房企不断进驻。从区域发展的角度来说，北辰也是一个比较稳健的区域，公共基础配套（如地铁4、5号线等）稳步兑现，生活、商业配套（如永旺）陆续跟进。

反映在成交表现和产品类型上也是“稳字当头”，下半年共成交商品住宅4496套，分布在60-80㎡、80-90㎡、90-100㎡、100-120㎡、120-140㎡四个面积段的成交量接近，80-100㎡的刚需户型总量最为集中，共计1835套，占下半年总成交量的41%，100-120㎡的刚改户型与之分庭抗礼，为1258套，占28%。

以成交表现一致，区域内产品供应也以刚改类型为主，同时也有不少新楼盘面市，而这些楼盘中多家房企联合开发、“抱团取暖”的情况非常常见……