写在前面：
最常被问到的三个问题：
1、现在降价了吗？降了多少？
2、未来还会再降吗？
3、什么时候是买房的好时机？
米姐自问不算什么专家，也不大会看天象，所以这种问题现在一般都直接忽略了，
是……赶脚不太尊重人……
咦？这种问题尊重过市场吗？
对于房企来说，这个金九银十，看起来很糟心。
放眼，降价、房闹似乎已经成了关键词，天津有吗？
负责任的说，有！甚至更早几个月……某若干房企联袂巨献盘，因降价、业主闹砸而切断了一切线上线下的出口。
所以，降价潮来了吗？
回顾一下2008年的“前车之鉴”——
2008年之前楼市经历了一场近十年的“牛市”，房价持续上涨，市场始终繁荣，但是一场次贷危机的到来，分结束了这一切：受次贷危机波及，房地产市场需求收缩，国内楼市也跌入低谷，成交量跳水（或许是跳楼），房企们大呼“寒潮”来袭，一些品牌开发商“领衔”降价，是的，那时候的售楼处就已经被砸过……当时，不少“业内人士”幸灾乐祸，可没过多久，楼市量价“扑街”，之前看笑话的那些开发商纷纷加入打折甩卖的队伍，甚至降得更狠。
维系了近十年之久的“房价不跌”的神话被打破，降价、甩卖、跳楼、救市……利空言论扑面而来。现在高喊着“活下去”的万科，那时候也在唱着“拐点论”；当时的恒大的境况（2006年豪吞土地，大量待开工项目引发资金缺口），也在现在诸多房企身上上演（2016、2017年年间土地市场高烧，地王频现）；现在天津市场上有多少地块踟蹰不前、又有多少项目是多房企抱团取暖，就不用一一例举了吧（话都说到这份上了，一例举怕是要被公关……）。
1998-2010年国内房价走势（网图，侵删）
但是，从上图中，不难看到在2008年房价经历了短暂、且幅度不大的下跌之后，很快就迎来了第二轮上涨。当然，下跌的原因、背景不同，不可同日而语，当年的下跌是受到经济危机波及，国家层面还是主张“救市”的。为了提振经济，自那开始房地产就被列入刺激内需的支柱性产业，经年累月的发展也使得国内的房地产行业与金融等方方面面，联系紧密。进而房地产市场逐步回暖，房价也跟着水涨船高。当初老城厢某盘一套百平米房源，10天涨20万的增速，米姐也是见识过的。
但同样是调控，为什么而今却是一副下跌局面？米姐只想说，此处的“下跌”，与哀鸿遍野的“下跌”，真的不能混为一谈。
来看看天津的数据， 2018年9月天津商品房成交均价19349元/㎡，对比8月（16247元/㎡）上涨了19.09%，同比去年上涨了30.52%。回顾从2017年1月至2018年9月，整整21个月，整个天津的月成交均价也都是在一万五六的水平上下波动，即使再填上2016年全年的房价数据，负责任的说，这是33个月以来的新高，再参照国家统计局的70城房价，收缩的也不过是“涨幅”。
当然，这并不代表我们认为天津房价具有上涨势头，甚至，与10年前相比，房价下跌的概率和风险或许还更大一些。
从2016年3月开始，各种房地产调控政策出台的密集程度前所未有，被认为是史上最为严厉的楼市调控。不少人的购房资格被限制，同时，多家银行房贷利率上行，购房门槛相应提高。换句话说，这一次的房价下行，是一次主动选择，所以，我们应该说，现在的房价正处于“退烧”期，目的是回归健康。
这种“退烧”的势头，在天津市场上，则表现为一系列营销手段，与2008年高热期花里胡哨的推广不同的是，现在的房企们，都兴致勃勃的搞起了“朋友圈展销会”：
但是需要提示各位的是，最近有些声音称天津市场上出现的这些优惠措施为“暗降”，但其实并不尽然，比如实名出位的中海公园城，近期优惠力度很大，目前案场推出了“部分九折+部分楼栋单价9500、送车位”的活动，但是活动仅仅维持到11月10日。此外，还有上东金茂府推出的特价房源（或者说内部价），但实际上可以享受这个价格的也只有一栋楼而已，并非全案调价。
诚然，现在天津市场去化速度降了下来，消化能力不足的时候，确实需要“消消食”，来搞一搞活动来调动一下购买力，一方面为促进去化，一方面也为年底业绩“上弦”，这种情况在“高烧”之前的市场其实并不少见，没有必要表现得像看到塌方似的。
再者，这些搞起了优惠和促销的的项目，以拿地早、体量大的“老字号”楼盘居多，而目前市场上集中上市的新盘，则有为数不少的2015、2016年两年间高价拿地的楼盘，他们一亮相就被房管局把价格限住，其中有多少楼盘靠着“装修包”回本？又有多少真正能够降下来的空间呢？
不过话说回来，即使开发商们嘴上不愿意承认价格下行的预期，但实打实的特价房源，却实实在在摆在那里，你说内部价也好、工抵房也罢，限时活动也好、以价换量也罢；对于房企来说迅速回笼资金是关键；对于购房者来说，冲得过高正常回落，也没必要过分恐慌或过分兴奋。
那么，身处降价风险极大的市场中，该如何选房？或许就是下一步要面临的问题……不要相信中介、售楼员告诉你的关于松绑的内部消息，也不要听亲戚朋友说的“等一等去抄底”先见之明，如果我跟你说看好了就出手，也一定有人会骂街……不如还是来看看2008年的天津：
08年以前，梅江作为富人区经历了一波猛涨，在当时来说，地理位置已经算是比较边缘的区位上，价格一路高歌猛进追平老城厢，凭的是逼格、是宜居、是湖景、是阶层，到了2008年，老城厢价格坚挺，而梅江则回落了接近20%，为什么？因为商业配套、因为地段含金量、因为教育医疗资源，因为“車”和“帅”不一样……这也是为什么，很多人问我“远大新”和“老破小”如何选择时，米姐一定会毫不犹豫的回答“老破小”的原因。
所以……现在换你来告诉我，降价潮来了吗？
中年少女地产日记2018-10-24 19:08:30
