[摘要] 一个朋友前一段时间在河西区看好一套上百万元的房子,当时因为一点小问题没有买,前天给我打电话说:“幸亏没买,要不,两个月时间就将损失20多万元。”
如果降价是一种个体公司的单体行为,那么降价将是偶然的;如果整个市场集体初次降价,那么这种行为我们同样可以理解为非理性行为;而这一次,市场在经过半年之久的酝酿后,再一次集体爆发,这必然是一种市场机制下的合理行为。为什么会在这个时期出现“团降”？
这次“团降”与此前的降价到底有什么关系？它又与市场的理性回归有着怎么样的关系？带着这些疑问，记者深入到行业的各个角落，最终探询出了关于此次“团降”背后的秘密。
A地产资金量
十个瓶子需要几个盖？
“全行业的降价现象，表明开发商主要是急于回款，作为后续的开发资金，也就是现金链吃紧。”德泰隆基房地产常务副总孙晓冬认为，“绝大多数已经倒掉的房地产行业都葬送在这一环节。房地产行业特点之一就是密集投资，绝大多数开发企业利用金融渠道筹集开发资金，而且资金数额巨大。一旦市场疲软，销售回款不佳，销售周期延长，其融资成本大大增长。特别是自有资产本来就薄弱，金融关系不强的企业，当发生全市场化低迷局面时，其负债增长速度过快，融资方式没有竞争力，往往加速其企业的倒掉。顺驰的资本运作模式就是一个活生生的例子。”
对于顺驰的资本运作模式，地产专业人士把它比喻成瓶与盖的关系，当年的顺驰是用3个盖子来盖10个瓶子。而顺驰所采用的“现金——现金”的开发模式，采用的则是“减少自有资本金、分期支付土地款、缩短从拿地到开盘周期”等手段。
在2006、2007年的火爆销售期，这种“以小搏大”的模式尚能维持，但融资困难、土地款要求短期内一次性支付等政策的出台无疑增大了该模式采用的难度，当资金来源只能依靠销售这一单一渠道时，降价售房成为开发企业的资金来源。
“年关将至我们也同样面临回款问题，所以要通过降价带动销售，快速回笼资金。”泽天下项目经理张岳毫不讳言。
华亭国际项目营销总监于飞博也几乎表达了一致的看法，他说：“有关于降价的问题，主要是根据各开发公司的资金链要求及市场预期有关。有的公司资金周转已经出现了严重的问题，为了尽快回笼资金，支付年终的银行贷款利息，工程款等。降价是必须要走的一步。”
显然，很多房地产在大幅降价都是因为资金链出了问题，十个瓶子一定需要十个盖子吗？从资金调配上来说，的确不需要十个，七八个足矣。但如果只有两三个盖，那就危险了。
B连锁反应
人家都降，你不降？
跟风是中国人的一种从众心理的表现。“人家都降，我能不降吗？”一位开发商无奈地告诉记者。泽天下项目经理张岳更是一语道破天机：“周边项目都在降价，客户资源有限，你不降可能你的客户会流失。”
某国有房地产开发企业的一位项目负责人表示，该项目由于地理位置优越，房子的性价比较高，所以一直没有降价。加之国企实力雄厚，虽然有一定的资金压力，但也不至于影响整体运转。她透露，该项目最近推出了一些楼层位置比较好的特价房，总房款比原来减少了10万元左右。与该项目相邻的另一家企业的楼盘每平方米均价已经降了三四千元。“不过这一次跟风之后，下一次谁也再难跟了，目前来看，确实是到底线了。”她认为随着泡沫被不断挤出，这样集体跟风的机会也不会太多了。
C根本所在
宏观调控风向标
房地产问题不是市场能解决的，所以宏观调控的作用就非常明显，而此次“团降”的背后也不可能离开这个大的背景。“政府的宏观调控见效了！”记者在采访中几次听到这样的话。
北京大学中国金融研究中心副主任吕随启表示：“国家出台政策对于房地产市场来说是一个利好的消息。比如降息政策能够起到稳定房地产的作用，但很难刺激到房地产市场。房地产市场具有很明显的周期性特征，当宏观经济不景气时，单纯靠政策刺激，不可能产生太大的作用。”
很多开发商都认为，政府未来三年将投入9000亿元加大保障性住房建设，将对商品房市场具有很大冲击。
潘石屹认为：“9000亿元的投入，700万套保障房，是巨大的供应。普通住宅市场基本被保障房占领，仅存的普通住宅在成本方面也无法与保障房站在同一起跑线上。普通住宅，尤其是地理位置、档次与保障房相近的普通住宅，面临着巨大降价压力。降价到什么程度？也就略比周边保障房高一点。但普通住宅在产权上无任何限制。”
南开大学经济学博士刘玉录也认为，大量的保障性住房将会影响人们的购买预期，这种预期决定了开发商必须采取降价措施来应对。
近期出台的《经济蓝皮书》指出2009年房价下行调整成定局，众多开发商必然选择2008年年底降价来抢滩市场，“团降”应该是一种必然现象了。
链接》》 天津“底价”一览表
天津人能承受的房价底线——5997.6元/平方米
据相关数据统计，2007年天津城市居民人均可支配收入达到16357元，按户均三人计算，户均收入为49071元，引入国际上常用的收入房价比（居民户均年收入和在当地购买一套住宅所需支出的费用之比）概念，按照最为宽松的1：10计算，天津市民可承受的房价为49.071万元，如果2008年按照目标完成城市居民人均可支配收入增长10%（《中共天津市委2008年工作要点》中指出的增长目标）计算，2008年天津购房者可承受的房屋总价为每套53.9781万元。按照每套房子90平方米计算，购房者可承受房屋单价为5997.6元/平方米。
东丽区底价6269元/平方米西青区底价6856元/平方米津南区底价5965元/平方米北辰区底价5750元/平方米和平区底价10835元/平方米河西区底价9981元/平方米南开区底价9541元/平方米河东区底价7824元/平方米河北区底价7740元/平方米红桥区底价8683元/平方米蓟县底价 4507元/平方米武清区底价3914元/平方米静海县底价4360元/平方米宁河县底价4418元/平方米宝坻区底价5130元/平方米开发区底价8152元/平方米塘沽区底价6311元/平方米汉沽区底价5104元/平方米大港区底价4600元/平方米
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