[摘要] 一个朋友前一段时间在河西区看好一套上百万元的房子,当时因为一点小问题没有买,前天给我打电话说:“幸亏没买,要不,两个月时间就将损失20多万元。”
一个朋友前一段时间在河西区看好一套上百万元的房子,当时因为一点小问题没有买,前天给我打电话说:“幸亏没买,要不,两个月时间就将损失20多万元。”
降价，对开发商来说是把“双刃剑”，购房者在买涨不买跌的心理影响下，一旦价格下降呈现扩大化，只会加重购房者观望态度，这无疑对促进销售没有好处，但近期多个楼盘仍在大幅降价，很多人都在猜测这其中的原因……
迫于业绩压力开发商集体降价
“我们这里确实是降价了，但是只是个别户型！”记者以购房者的身份拨打了几个楼盘售楼处的电话，几乎得到近乎一致的回答。降价已经成为事实。“为了冲业绩，我们也没办法，现在每天忙得焦头烂额。”一位不愿透露姓名的开发商无奈地告诉记者，“现在很多楼盘都在降，都是为了冲业绩，我们压力太大了！”记者了解到，最近大部分的本地楼盘都以不同形式进行了降价，的降幅达到了20%，而这其中最为显眼的就是房产老大万科。
王石在2008年5月宣称“我们该降的都降了，应该不会再降了。”然而声称现金充裕的万科即使到了岁末，仍在天津各主要媒体推广着各类降价信息。在万科之后，富力、恒大等知名性企业加入了国庆的降价军团。即使在天津，某些开发商也放出豪言：在房价上，我们要做天津的万科。
但是市场目前的状况依旧没有好转，有关部门的数据显示：12月的周，天津的房价就开始显示出了降价的量价齐跌。天津市本周商品住宅均价为6479元/平方米，每平方米价格环比下降1.36%。
为什么要动那把双刃剑？
“确实目前天津楼市出现了整体降价的情况！”合富辉煌房地产天津研究发展中心总监任炯在接受本报记者采访时候也非常肯定地表示。对于目前这次大规模的降价行为，任炯的看法是：“我觉得最直接的原因是上市的房企在年底的资金压力很大，因为他们要考虑到明年的股市，所以他们肯定会尽量放大今年的业绩，所以必须降价冲业绩，而其他不上市的企业也不得不跟随着降价，否则就更没业绩。”
“其实，12月初，社科院发布的《经济蓝皮书》对明年市场继续调整走低的判断，是我们开发商选择降价的一个主要原因。”一位业内人士向记者透露说，“其实，之前开发商是在等国家救市政策，但是这个《经济蓝皮书》出来之后，更多的人有种不好的预兆，国家可能不会像他们想象的那样救市了。所以在年底突然选择了降价，有一种出逃的感觉。”
任炯也对此表示认同，同时他还认为王石的表态对行业的“团降”也起到不容忽视的作用。最近王石声称，国家调控还没到位，明年还应继续。“他作为房地产届的领导性人物，能做出这样的判断肯定有他的道理，而且去年他的拐点论已经证明是正确的。所以他在这个关键时刻的表态能让整个行业震动的。
这一次又是万科跑在前面，所以其他企业也绝不想再次落在后面。人们都知道降价是双刃剑，但在目前市场状态下，降价的连锁反应出现也就不足为奇了。”
这次降价基本触底
“这次集体降价已经基本上触底了！”任炯在经过大量的市场调查之后认为目前天津市场已经迫近市场的“底价”。此前本报对天津整个房产市场按照各个区域进行了“底价”的探讨。
在降价之后，记者专门拿“底价”与目前的市场价格进行了比较，基本上已经吻合。拿12月周的成交价格6479元/平方米与整个天津的底价5997.6元/平方米比较，我们能看出目前市场的价格已经接近于“底价”。而且随着整个市场降价的最终完毕，到本月底两个价格之间的差距将微乎其微。“目前开发商对项目的定价已经完全到达底线价格，整体上是这个状况。”
领世·深白的销售人员告诉记者：“目前我们的均价5000元/平方米，开盘的时候7000元/平方米，目前已经接近底价了，再降已经不可能了，那就赔本了。”刚刚开盘的中海·御湖翰苑销售人员也表示：“我们的价格是慎重的，不可能再降了！”中新城上城二期上城豪苑开盘均价是11000元/平方米，销售人员告诉记者目前一套80平方米的房子8300元/平方米。“这个价格已经低得不能再低了！”
“明年这个楼市将进入微利时代，换句话说，从价格上讲，楼市将回归到理性！”任炯对明年的判断是肯定的，但是他也强调，“尽管价格已经触底，但是老百姓购房的信心何时能够回归理性，这却是未知的！”
如果降价是一种个体公司的单体行为,那么降价将是偶然的;如果整个市场集体初次降价,那么这种行为我们同样可以理解为非理性行为;而这一次,市场在经过半年之久的酝酿后,再一次集体爆发,这必然是一种市场机制下的合理行为。为什么会在这个时期出现“团降”？
这次“团降”与此前的降价到底有什么关系？它又与市场的理性回归有着怎么样的关系？带着这些疑问，记者深入到行业的各个角落，最终探询出了关于此次“团降”背后的秘密。
A地产资金量
十个瓶子需要几个盖？
“全行业的降价现象，表明开发商主要是急于回款，作为后续的开发资金，也就是现金链吃紧。”德泰隆基房地产常务副总孙晓冬认为，“绝大多数已经倒掉的房地产行业都葬送在这一环节。房地产行业特点之一就是密集投资，绝大多数开发企业利用金融渠道筹集开发资金，而且资金数额巨大。一旦市场疲软，销售回款不佳，销售周期延长，其融资成本大大增长。特别是自有资产本来就薄弱，金融关系不强的企业，当发生全市场化低迷局面时，其负债增长速度过快，融资方式没有竞争力，往往加速其企业的倒掉。顺驰的资本运作模式就是一个活生生的例子。”
对于顺驰的资本运作模式，地产专业人士把它比喻成瓶与盖的关系，当年的顺驰是用3个盖子来盖10个瓶子。而顺驰所采用的“现金——现金”的开发模式，采用的则是“减少自有资本金、分期支付土地款、缩短从拿地到开盘周期”等手段。
在2006、2007年的火爆销售期，这种“以小搏大”的模式尚能维持，但融资困难、土地款要求短期内一次性支付等政策的出台无疑增大了该模式采用的难度，当资金来源只能依靠销售这一单一渠道时，降价售房成为开发企业的资金来源。
“年关将至我们也同样面临回款问题，所以要通过降价带动销售，快速回笼资金。”泽天下项目经理张岳毫不讳言。
华亭国际项目营销总监于飞博也几乎表达了一致的看法，他说：“有关于降价的问题，主要是根据各开发公司的资金链要求及市场预期有关。有的公司资金周转已经出现了严重的问题，为了尽快回笼资金，支付年终的银行贷款利息，工程款等。降价是必须要走的一步。”
显然，很多房地产在大幅降价都是因为资金链出了问题，十个瓶子一定需要十个盖子吗？从资金调配上来说，的确不需要十个，七八个足矣。但如果只有两三个盖，那就危险了。
B连锁反应
人家都降，你不降？
跟风是中国人的一种从众心理的表现。“人家都降，我能不降吗？”一位开发商无奈地告诉记者。泽天下项目经理张岳更是一语道破天机：“周边项目都在降价，客户资源有限，你不降可能你的客户会流失。”
某国有房地产开发企业的一位项目负责人表示，该项目由于地理位置优越，房子的性价比较高，所以一直没有降价。加之国企实力雄厚，虽然有一定的资金压力，但也不至于影响整体运转。她透露，该项目最近推出了一些楼层位置比较好的特价房，总房款比原来减少了10万元左右。与该项目相邻的另一家企业的楼盘每平方米均价已经降了三四千元。“不过这一次跟风之后，下一次谁也再难跟了，目前来看，确实是到底线了。”她认为随着泡沫被不断挤出，这样集体跟风的机会也不会太多了。
C根本所在
宏观调控风向标
房地产问题不是市场能解决的，所以宏观调控的作用就非常明显，而此次“团降”的背后也不可能离开这个大的背景。“政府的宏观调控见效了！”记者在采访中几次听到这样的话。
北京大学中国金融研究中心副主任吕随启表示：“国家出台政策对于房地产市场来说是一个利好的消息。比如降息政策能够起到稳定房地产的作用，但很难刺激到房地产市场。房地产市场具有很明显的周期性特征，当宏观经济不景气时，单纯靠政策刺激，不可能产生太大的作用。”
很多开发商都认为，政府未来三年将投入9000亿元加大保障性住房建设，将对商品房市场具有很大冲击。
潘石屹认为：“9000亿元的投入，700万套保障房，是巨大的供应。普通住宅市场基本被保障房占领，仅存的普通住宅在成本方面也无法与保障房站在同一起跑线上。普通住宅，尤其是地理位置、档次与保障房相近的普通住宅，面临着巨大降价压力。降价到什么程度？也就略比周边保障房高一点。但普通住宅在产权上无任何限制。”
南开大学经济学博士刘玉录也认为，大量的保障性住房将会影响人们的购买预期，这种预期决定了开发商必须采取降价措施来应对。
近期出台的《经济蓝皮书》指出2009年房价下行调整成定局，众多开发商必然选择2008年年底降价来抢滩市场，“团降”应该是一种必然现象了。
链接》》 天津“底价”一览表
天津人能承受的房价底线——5997.6元/平方米
据相关数据统计，2007年天津城市居民人均可支配收入达到16357元，按户均三人计算，户均收入为49071元，引入国际上常用的收入房价比（居民户均年收入和在当地购买一套住宅所需支出的费用之比）概念，按照最为宽松的1：10计算，天津市民可承受的房价为49.071万元，如果2008年按照目标完成城市居民人均可支配收入增长10%（《中共天津市委2008年工作要点》中指出的增长目标）计算，2008年天津购房者可承受的房屋总价为每套53.9781万元。按照每套房子90平方米计算，购房者可承受房屋单价为5997.6元/平方米。
东丽区底价6269元/平方米西青区底价6856元/平方米津南区底价5965元/平方米北辰区底价5750元/平方米和平区底价10835元/平方米河西区底价9981元/平方米南开区底价9541元/平方米河东区底价7824元/平方米河北区底价7740元/平方米红桥区底价8683元/平方米蓟县底价 4507元/平方米武清区底价3914元/平方米静海县底价4360元/平方米宁河县底价4418元/平方米宝坻区底价5130元/平方米开发区底价8152元/平方米塘沽区底价6311元/平方米汉沽区底价5104元/平方米大港区底价4600元/平方米
[天津：保障房放量推出 开发商频频促销]
2003年至今,天津市已投资13亿元,建设了48万平方米、7000余套廉租住房。今后5年,还将投入13.5亿元资金用于每年新建1000套廉租住房,预计租赁廉租住房的家庭累计达到7000户。
2012年保障性住房让45万户家庭受益
据悉，2008年全年，天津已提供限价商品住房150万平方米、约2万套。
今后5年，天津将投入13.5亿元资金用于每年新建1000套廉租住房，预计租赁廉租住房的家庭累计达到7000户。在经济适用住房的建设上，天津将投入资金170亿元，累计建设1790万平方米、约27.68万套。计划到2012年，投入资金200亿元，可新增受益家庭45万户。
今后，天津将本着;适度、分层次、多形式保障;的原则，建立面向低收入阶层的廉租住房制度，并采取三种保障形式：一是政府提供月租金仅为每平方米1元的租赁住房。二是政府提供租房补贴，资助人均月收入低于600元、人均住房使用面积7.5平方米以下的低收入家庭自行租赁住房。三是为租赁公有住房且享受政府生活保障的家庭核减租金，核减后的租金标准相当于现行公房租金的一半。
高端商业设施将环绕海河建设
随着海河经济节点的深入开发，海河沿岸独特的地理、人文环境吸引了众多高端商业设施的建设开发。
截至目前，天津环球金融中心、恒隆商贸广场、嘉里中心等高端商业商务设施已纷纷启动建设。按照规划，海河永乐桥至大光明桥沿岸未来将发展成为高端商业商务聚集带，拉动天津的商业、消费环境进一步“升级”。
海河永乐桥至大光明桥沿岸被规划为高端商业商务的发展段、聚集带。其中，商业商务最为密集的是在海河上游弯度呈U形的地方（狮子林桥至赤峰桥），这一地段的开发建设将用5至10年时间，逐步形成以服务经济带为主的产业结构。
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