这段时间，房地产租赁时代到来的口号响彻各大媒体账号。诸如“房地产开发进入白银时代，房价高企，土地供应日趋紧张，购租并举是大势所趋。区域级的城市更新和转型升级也日渐受到各级地方政府的高度重视，人才争夺战将加速租赁大时代的到来。”之类的观点如山洪暴发，仿佛一场颠覆性的革命就在眼前。据有关数据统计在30房企中，已有三分之一进入了长租公寓市场。链家等中介机构更是早早进入长租公寓市场，同时更有互联网创业型长租公寓品牌吸纳大量资本烧钱抢占市场。
在我看来，这场关于租赁的战役迟早要打，而且会异常惨烈，但真正的对手不是某某房企，而是房企与婆之间的战斗。
首先，我们要清晰认识到，房地产是一个以规模换取价值的行业。无论万达、恒大还是万科，融创，规模效益是房企生存的要务。这也就是他们为何高杠杆，高负债疯狂拿地，各线城市全体出击的原因。而租赁业务，你先得有现货。要实现规模效益，大量的现货是需要时间积累的。所以，这场房屋租赁大战可不会像OFO大战摩拜那样迅猛。雷声大雨点小才是他现在的模样。
其次，不可否认，房企在租赁领域的创新能力、整合能力和招商能力不是一般个人婆可以比拟。甚至在建设成本上具有先天的优势。但其持有成本可不是一般的高。在当下的租赁价格下，百姓只图房租能跑个存款利息出来，但房企的贷款利率可不是那么容易降下来的。
再者，从客户端精装的公寓房看似貌美，但不如合租的小偏单来的实惠。绝大多数租赁公寓产品将产品人群定位为具有活力的年轻白领一代。但在这个竞争的时代，究竟有多少白领愿意用超过婆水平的额外的租金购买一个调调不得而知。何况这类人群的美好生活岂是会限制在一栋建筑里。与其每月多投入一点租金，不如每月多攒一点首付。
最近，业余君暗中走访了天津一个自持项目。项目的住宅部分已经基本售罄，自持的是商业部分，限期是5年。开发商脑洞大开，相处了一个特别的营销方案。将商业设置为住宅的裙房底商，以售价的一般一次性租赁给“租赁户”，而租赁户享受在未来5年后原价购买这个房产的权利。当然，如果你放弃这个房产，你将被收取房价20%的费用，作为这五年租金。
其实说到这里，您似乎还不觉得这个方案的妙处。因为您只知道他的营销方案，不知道他的资金方案。下面就是亮点了。
一般来说，开发商不能卖掉自己的产品，只有一条路——抵押。按产品评估值的5-6折，利率根据企业水平，项目水平不同在7-10%之间，年限也较短，2年左右，而且如果是开发贷款，还要有受托支付之类的要求，不能随意分配支取。
但这个项目中，开发商在与“租赁户”签订了所谓的租赁协议之后，拿着这个租赁合同去找了一家融资租赁公司进行融资。（解释一下：典型的融资租赁是涉及产权人、租赁人和金融机构三方关系的，内容包括了租赁和融资两个方面。出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用。在这个融资活动中，租赁户得到房屋的使用权，开发商获得了物权转移的相应资金，融资租赁公司获取了开发商提供的资金利息。）开发商获取的资金依然是评估值的5-6折，但利率水平降低到了5-8%，年限做到了5年。也就是5年租赁期满后，他就可以继续自由买卖了。
但实际上，在这一个营销和融资结合的方案后，开发商的资金成本大幅降低。因为之前的租赁合同，他已经收回了一半的项目售价（甚至实际成本已经回收），通过融资租赁又拿回了一半的售价资金。也就是表面上自持五年，实际上开发商依然是全销售款回收，只不过承担了一半资金的5年资金成本，而这5年的资金成本还是远远低于其开发贷水平的。
通过这个例子，我们可以看出，搞租赁？怎么会！
你觉得他是在响应国家号召，其实他依然是在搞资金，搞规模，搞事情。
天津地产故事会2017-11-08 21:40:51
