如何正确评价个人家庭贷款买房的能力？

2017年开篇的文章，为大家判断自身是否具备在2017年购置房产提供一些参考意见。请指正。

2016年一波房地产暴涨潮，催化剂就是按揭贷款热，根据数据显示：近年来我国全社会住房贷款余额持续高速增长，从2011年6月的6.8万亿增长至2016年6月的16.6万亿。

如果将家庭按照过去几年全年收入平均分为五组：收入、中低收入、中等收入、中高收入、收入。每一收入组家庭中住房贷款拥有率如下：

从图中可见，由于购房能力的限制，两个阶层家庭的住房贷款拥有率近五年来徘徊不前。考虑到全款买房的可能性较低，因此，可以判断中低收入人群已经基本告别商品房的市场。商品房市场成为了中产阶级及以上人群的游戏。

这里提出个判断数据：偿付收入比，即当年家庭所得收入与年度家庭需要偿还的房贷的比值。如果这个数值大于1，就是说明当年收入无法覆盖年度偿还的贷款，需要存款或者其他资金偿还。

根据CHFS数据（下图），目前，我国偿付收入比在0.5以内的家庭占比达82%，0.5-0.75之间的家庭占比为6.3%，0.75-1之间的家庭占比2.9%。另外，存在8.9%的家庭偿付收入比高于1，亦即当年所得收入低于需要偿还的房贷，必须依靠存款或其它资金来源偿还。（看官们可以看看自家的水平，不考虑固定资产价值）

当然，存在这种情况的原因很复杂，贷款时金融机构 审核不严，流水造假，或者是失业等等等。

  如图：偿付收入比体现了家庭当前对房贷偿还的承受能力，那么注意第二个判断数据：房贷收入比(房贷余额/年度可支配收入，普遍认为应低于10)则可以体现出其拥有的剩余房贷额相对其当前收入是否偏高，以此可以评估未来长期中所需要承担的房贷压力。因此我们可以从偿付收入比和房贷收入比两个角度综合评估，计算当前房贷压力较大的家庭规模。

如果一个家庭偿付收入比>0.75，则其当期面临的还贷压力已经相当紧张，潜藏有偿付风险。我们考虑其有可能所剩房贷余额或偿还期限较低可以通过其它渠道资金周转度过当下的紧张局面，我们将房贷收入比不高于2的家庭排除，亦即两年家庭收入即可还清贷款的家庭不列入风险评估。由此，我们考虑偿付收入比>0.75且房贷收入>2的家庭中会出现存在偿付风险的群体。这部分可能潜藏风险的群体占全部有房贷家庭的11.15%，其拥有房贷的总额占全部房贷总额的14.96%。

根据现有研究，收入下降是导致房贷违约的因素。为进一步识别出存在风险的家庭，我们需要评估这部分可能潜藏风险群体的收入稳定性。从CHFS2013、2015年家庭跟踪调查样本看，过去两年内这部分群体里有56%的家庭收入下降50%以上，13.8%的家庭收入下降10%-50%，11.2%的家庭收入稳定在正负10%之间，5.7%的家庭收入上涨10%-50%，还有13.3%的家庭收入上涨50%以上。第三个判断数据：我们定义过去两年收入降低10%以上为收入不稳定人群，其在潜藏风险群体中占比69.8%。

若定义这部分房贷负担较高且收入不稳定的人群为风险群体，则风险群体占全部拥有房贷家庭的比例为7.8%，其房贷总额占全社会总额的7.0%。

     第四个判断数据：现有金融资产偿还率，即现有家庭金融资产（股票、基金、存款、现金、可变现权益等）与剩余贷款的比值。如果可覆盖剩余贷款，则相对安全，如低于1年内的月供总额，则极度危险。

这部分家庭中可以依靠现有金融资产还完剩余贷款的仅占6.87%，剩余93.13%无法靠现有金融资产支持还完贷款。而无法靠金融资产支持还完贷款的家庭中，高达70%的家庭靠金融资产只能再支持一年以内的月供，资金较为紧张。如果进一步定义金融资产不能支持剩余房贷偿付且只能支持一年以内的银行月供的家庭为风险群体，则这一群体占全部有房贷家庭的5.05%，其房贷总额占全部总额的3.71%。

通过上述四个指标，您就可以正确评价自身买房能力了。

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