1、换手率（原用在股票市场）
“换手率”也称“周转率”，指在一定时间内市场中股票转手买卖的频率，是反映股票流通性强弱的指标之一。一般情况，大多股票每日换手率在1-5%（不包括初上市的股票）。70%的股票的换手率基本在3%以下，3%就成为一种分界。那么大于3%又意味着什么？当一支股票的换手率在3-7%之间时，该股进入相对活跃状态。7-10%之间时，则为强势股的出现，股价处于高度活跃当中。
对应着房地产市场这个概念也可以应用。有两种用途：
（1）对于某一个二手楼盘
某个小区在一个月内成交了10套房产，而该小区房源总量为1000套，则当月该小区换手率为1%。换手率的含义：
a. 小区的换手率越高，意味着该小区的交易越活跃，人们购买该小区房产的意愿越高，属于热点楼盘；反之，小区的换手率越低，则表明该小区房产少人关注，属于冷门楼盘。
b. 换手率高一般意味着该小区房产流通性好，进出市场比较容易，不会出现想买买不到、想卖卖不出的现象，具有较强的变现能力。然而值得注意的是，换手率较高的小区，往往也说明该小区居住品质一般，人员流动性大。
c. 新盘交付之初及上市5年的低税楼盘换手率往往较高。
解析：一般来说，对于进入稳定期的二手楼盘（交付2年），通过查阅网络上成交历史（各房地产网站均有数据），可以了解这个楼盘近一年的成交套数，再除以这个小区的总户数，可以得到一个换手率，如果换手率处在2-4%，可以侧面反映出小区居住条件，市场行情不错;如果换手率低于1%，则说明小区接受度差，市场交易困难。过高的换手率是，说明小区进入大规模的原住民更换阶段，一般会被社会层次低于原住民的人群接纳，小区品质下降。
（2）换手率对于房地产大势行情的作用
换手率=二手房成交套数/一手房成交套数。市国土局每天都会发布一手房和二手房成交的套数，这个数据会细分到各区（除了周六日无二手房成交，这个数据失效）。会有很多网站把这个数据统计程月、季度、年。比如你关注市内六区的房屋行情，那就可以采用这两个数据的比值进行参考。5月第四周，市内新房成交646套，二手房成交1285套，换手率为2.0，第三周市内新房成交510套，二手房成交1205套，换手率为2.3，这个比率基本稳定在2.4-2之间。在套数规模稳定的情况下，如果数据下跌，说明行情趋冷。当然这还要辅助以另一个指标-二手房成交总套数。如果总套数趋于稳定，在使用换手率，毕竟二手房是房地产市场的晴雨表。
2、亮灯率
如果您看中了一套二手房（一般来说新房交付1年之后），不妨晚上8-9点钟去转一转，去看看小区的亮灯率，亮灯率是更为直观真实的小区入住率或空置率的体现。50%的亮灯率会证明小区入住率较高，居住氛围较好（即使是租住，也是居住人群，不是办公人群)，市场认可度。如果小区亮灯率不足2-3成，那这个小区一定是大量的投资客或者有着致命的居住缺陷，不易购买。
3、物业费收缴率
物业费收缴率一般反映了小区的品质。一般来说，一个小区空置的房屋多，说明小区原购民的购买意图倾向于投资的较多，一般都不会按期缴纳物业费，因此收缴率会降低。收缴率降低会导致物业维护水平的下降，物业保值能力降低，而且投资客较多说明在房价变动时，抛盘太多，会出现砸价状况。结合上述的亮灯率，如果高入住率下，物业费收缴率差，说明小区一定存在着物业管理的尖锐矛盾，需要买房前细致了解，以防入住后发生不愉快。一般来说75%以上的收缴率可以保证小区一个较好的管理状态，90%以上的收缴率那就是理想家园了！
4、租售比（另类用法）
租售比，一般情况下指房屋租金与售价的比例，通常我们所说的租售比，是指每个月的月租与房屋总价的比值。国际上用来衡量一个区域行情较好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300(即1:400，1:500，按照租售比为每个月的月租与房屋总价的比值理解，就是在1:500的情况下，需要500个月才能收回购房成本)，这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现;而如果低于1∶200(即1:100)，表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金较高，后市看好。
现今，大家经过媒体的补课，基本都知道了中国房地产市场租售比不佳，但是这个指标对我们判断二手房市场也是有着积极的意义的。比如我们在对比几个自己意向的小区那个更适合的时候，就可以通过租售比提供参考。总价接近时，租售比更高的小区，说明市场认可度更好，远期更容易出手！
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天津地产故事会2017-10-23 09:50:19
