[摘要] 刚需只能买环城，但环城再也不是那个刚需买得起的环城
房控君身边的朋友，提起现在天津的房价，除了惊讶就是叹息——
首先来看一组国家统计局9月发布的数据：
8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示：8月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市分别有64个，比上月增加13个，另有2个城市环比持平，仅有4个城市环比略有下降。
天津新建商品住宅价格环比前一个月涨3.6%，在70大中城市中排名跻身前十。同比涨幅也高达21.0%，涨幅仅次于深圳、厦门、上海、合肥、南京、北京、杭州、广州，排在第九位。
那么问题来了——目前全市范围内涨势猛的区域到底在哪？
现在请跟随房控君，一起回顾一下有完整数据的8月：
从区域商品住宅成交价格上看，8月无论是环比7月，还是同比去年同期，成交均价涨幅大的都不在市内六区，而是环城四区中的北辰。8月北辰区商品住宅成交均价15548元/平米，环比涨20.49%，较7月每平米涨2644元；同比涨50.22%，较去年同期每平米涨5198元。
以北辰区为代表的环城四区，正在异军突起，在近期的楼市中异常活跃，在房价不断上涨的情况下，越来越多的刚需购房者不得已被挤压到了环城区域，这些区域从位置上来说，与市区接壤，公建、配套相对健全，且有着不小的发展前景。
但是今天的环城，还是当初你想买就能买的环城吗？！
再抛几张近两周的市场数据表格，大家感受一下：
在9月前两周，环城区域同比去年同期，无论从成交套数还是成交均价上看，都是四大区域内涨势猛的，并且均价逐步逼近2万大关。而环城四区内发展相对更好的区域，则早已突破了2万红线。
如果泥萌觉得以上这个表格并没有什么杀伤力的话
注：上表中价格选取为1月后一周成交价格，9月价格选取为9.12-9.18期间成交价格。
没有对比，就没有伤害：
以西青一套100平米户型为例的话，这九个月内，总价已经上涨了79万元，这部分差额在年初时，可以多购买60平米……60！平！米！
所以买房大的风险就是犹豫和等待……
然鹅，伤害不止于此：
来看看近两个月内的环城区域土地市场——
豪掷61亿 融创“共和国”正式成立！
2016年8月24日下午，东丽区津滨大道沿线两块宅地挂牌截止。16家房企报名报名厮杀，万科、保利、金隅等大咖悉数到场，终融创拥“二美”入怀。其中，雪山路地块成交总价30.8亿元，楼面价约19049元/平米，溢价率达到177.48%。而沙柳路地块，成交总价30.2亿元，楼面价约18035元/平米，溢率达到182.24%。
而这两块宅地，就刚刚“崭露头角”的融创城，融创对这片区域的认可已经跃然纸上，其负责人在事后的采访中也表示，价格在预期之内，楼面价约18035元/平，意味着未来房价已经直线“奔四”，这样的价格仍在预期之内，这还是你认识的东丽吗？
西青区楼面价新高
2016年7月6日，18家房企“约战”张家窝嘉和道地块，终该地块为中骏所得，成交总价16.9亿元，楼面价12713元/平米，溢价率159%，创西青区楼面价新高！
近20家房企所争夺的，势必是未来的发展和市场前景，同时，这种屡创新高的楼面价，也在一再拉高未来区域的房价预期，你还敢说环城是刚需的大后方？
环城区域这种一再拉升的价格，是不是开发商的一厢情愿呢？购房者是不是真的会买账呢？
来，再听房控君讲一个小故事——
就在不久的以前，也就是9月19日，那是一个星期一，有一个叫做鲁能泰山7号的楼盘开盘了。它位于津南区的海教园，以前那里是一片荒地，现在有几家高校，但是高校的进驻率相比规划，还只是“初级阶段”。周边有那么两个一直不温不火的楼盘，所谓地广人稀也就是这样了，虽然规划很好，但目前看还是“有待发展”。
但是在今年火热市场的带动下，海教园抖起来了，作为板块内一个纯新盘，排卡启动首日，排卡人数超过900组，首开当日，1300组客户抢300多套房源，抢房现场堪比春运。，售罄自不必说，还创下了单价23000元/平（部分首层房源27000元/平）的“高票房”！
你说购房者不买账，那这1300组客户是哪来的？这还不是津南硬件配置好的区域，相比环城其他三区，也绝非上佳地段。
此处安利一下9月初的调研→放眼环城四区，有房在售的项目仅约17个，约760套房源
东丽疯成这样！仅120套房可售 8成叫价3万档！ 【点击查看】
所以，被抢的不只是鲁能这一家，环城四区到处没房也是不争的事实。
在这样“令人发指”的价格和“丧心病狂”的抢房面前，环城四区表示：
这个锅，不背！
房价疯涨，刚需外溢，环城区域“半推半就”的接手了越来越多的刚需、刚改需求，以前大家常说的是“回不去的老城里”，现在就连外环都已经快回不去了，市区土地资源紧俏，学区、核心商业、居住氛围等多重法宝傍身，越发有恃无恐，不管市场如何，核心区域的房价“永世”看涨。
同时随着轨道交通的发展，和大型集群的外迁，环城区域有了人气儿，同时不管购房者认不认头，拿得出的钱摆在那里，买得起的只有那里，北上南下西推东进的人口越来越多，“趁火打劫”的也越来越多，认可的人多了、配套越来越全了、有品质的房企越来越扎堆了，房价跟着涨上来也是必然的。所以，刚需的只能买环城，但环城再也不是刚需的环城。
鲁能泰山7号为鲁能在天津的第二个项目，主打鲁能“体育+”概念及学府人文低密居住理念。项目位于天津市海河教育园区同心路与雅润道交口西南侧，拥有得天独厚的教育资源和自然资源，紧邻南开大学津南校区，北侧紧邻海运学院。已于9月19日首开，首开现场异常火爆。
鲁能泰山7号9月19日首次开盘，首开售罄，目前示范区现已亮相。74-136㎡非毛坯洋房和148-158㎡低密叠拼别墅加推在即，具体时间待定。项目位于天津市海河教育园区南开大学新校址东侧，紧邻地铁8号线、地铁1号线延长线。
鲁能泰山7号的设计理念就是以体育休闲产业链衍生为核心，探讨体育与住宅、商业等地产模块的优化组合，建设“体育”元素下的社区生活。例如在社区中引入极限运动场、夜光跑道、室内足球场、健身俱乐部、水上/山地中心、户外自行车、攀岩等全年龄段的体育运动元素。
示范区实景图
地理位置图
203路、705路海河教育园2号公交站（同心路公交站）；223路、224路南开大学新校北门，规划有地铁1号线延长线和地铁8号线
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周边配套图
周边医院(就医条件)：正大博爱眼科医院、武警天津总队医院（规划建设中，2018年开业）
周边学校(就学条件)：具有海教园户口及房屋产权证的业主子女，可免试接受南开小学、中学九年一贯制教育
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