[摘要] 刚需只能买环城，但环城再也不是那个刚需买得起的环城
房控君身边的朋友，提起现在天津的房价，除了惊讶就是叹息——
首先来看一组国家统计局9月发布的数据：
8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示：8月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市分别有64个，比上月增加13个，另有2个城市环比持平，仅有4个城市环比略有下降。
天津新建商品住宅价格环比前一个月涨3.6%，在70大中城市中排名跻身前十。同比涨幅也高达21.0%，涨幅仅次于深圳、厦门、上海、合肥、南京、北京、杭州、广州，排在第九位。
那么问题来了——目前全市范围内涨势猛的区域到底在哪？
现在请跟随房控君，一起回顾一下有完整数据的8月：
从区域商品住宅成交价格上看，8月无论是环比7月，还是同比去年同期，成交均价涨幅大的都不在市内六区，而是环城四区中的北辰。8月北辰区商品住宅成交均价15548元/平米，环比涨20.49%，较7月每平米涨2644元；同比涨50.22%，较去年同期每平米涨5198元。
以北辰区为代表的环城四区，正在异军突起，在近期的楼市中异常活跃，在房价不断上涨的情况下，越来越多的刚需购房者不得已被挤压到了环城区域，这些区域从位置上来说，与市区接壤，公建、配套相对健全，且有着不小的发展前景。
但是今天的环城，还是当初你想买就能买的环城吗？！
再抛几张近两周的市场数据表格，大家感受一下：
在9月前两周，环城区域同比去年同期，无论从成交套数还是成交均价上看，都是四大区域内涨势猛的，并且均价逐步逼近2万大关。而环城四区内发展相对更好的区域，则早已突破了2万红线。
如果泥萌觉得以上这个表格并没有什么杀伤力的话
注：上表中价格选取为1月后一周成交价格，9月价格选取为9.12-9.18期间成交价格。
没有对比，就没有伤害：
以西青一套100平米户型为例的话，这九个月内，总价已经上涨了79万元，这部分差额在年初时，可以多购买60平米……60！平！米！
所以买房大的风险就是犹豫和等待……
然鹅，伤害不止于此：
来看看近两个月内的环城区域土地市场——
豪掷61亿 融创“共和国”正式成立！
2016年8月24日下午，东丽区津滨大道沿线两块宅地挂牌截止。16家房企报名报名厮杀，万科、保利、金隅等大咖悉数到场，终融创拥“二美”入怀。其中，雪山路地块成交总价30.8亿元，楼面价约19049元/平米，溢价率达到177.48%。而沙柳路地块，成交总价30.2亿元，楼面价约18035元/平米，溢率达到182.24%。
而这两块宅地，就刚刚“崭露头角”的融创城，融创对这片区域的认可已经跃然纸上，其负责人在事后的采访中也表示，价格在预期之内，楼面价约18035元/平，意味着未来房价已经直线“奔四”，这样的价格仍在预期之内，这还是你认识的东丽吗？
西青区楼面价新高
2016年7月6日，18家房企“约战”张家窝嘉和道地块，终该地块为中骏所得，成交总价16.9亿元，楼面价12713元/平米，溢价率159%，创西青区楼面价新高！
近20家房企所争夺的，势必是未来的发展和市场前景，同时，这种屡创新高的楼面价，也在一再拉高未来区域的房价预期，你还敢说环城是刚需的大后方？
环城区域这种一再拉升的价格，是不是开发商的一厢情愿呢？购房者是不是真的会买账呢？
来，再听房控君讲一个小故事——
就在不久的以前，也就是9月19日，那是一个星期一，有一个叫做鲁能泰山7号的楼盘开盘了。它位于津南区的海教园，以前那里是一片荒地，现在有几家高校，但是高校的进驻率相比规划，还只是“初级阶段”。周边有那么两个一直不温不火的楼盘，所谓地广人稀也就是这样了，虽然规划很好，但目前看还是“有待发展”。
但是在今年火热市场的带动下，海教园抖起来了，作为板块内一个纯新盘，排卡启动首日，排卡人数超过900组，首开当日，1300组客户抢300多套房源，抢房现场堪比春运。，售罄自不必说，还创下了单价23000元/平（部分首层房源27000元/平）的“高票房”！
你说购房者不买账，那这1300组客户是哪来的？这还不是津南硬件配置好的区域，相比环城其他三区，也绝非上佳地段。
此处安利一下9月初的调研→放眼环城四区，有房在售的项目仅约17个，约760套房源
东丽疯成这样！仅120套房可售 8成叫价3万档！ 【点击查看】
所以，被抢的不只是鲁能这一家，环城四区到处没房也是不争的事实。
在这样“令人发指”的价格和“丧心病狂”的抢房面前，环城四区表示：
这个锅，不背！
房价疯涨，刚需外溢，环城区域“半推半就”的接手了越来越多的刚需、刚改需求，以前大家常说的是“回不去的老城里”，现在就连外环都已经快回不去了，市区土地资源紧俏，学区、核心商业、居住氛围等多重法宝傍身，越发有恃无恐，不管市场如何，核心区域的房价“永世”看涨。
同时随着轨道交通的发展，和大型集群的外迁，环城区域有了人气儿，同时不管购房者认不认头，拿得出的钱摆在那里，买得起的只有那里，北上南下西推东进的人口越来越多，“趁火打劫”的也越来越多，认可的人多了、配套越来越全了、有品质的房企越来越扎堆了，房价跟着涨上来也是必然的。所以，刚需的只能买环城，但环城再也不是刚需的环城。
鲁能泰山7号为鲁能在天津的第二个项目，主打鲁能“体育+”概念及学府人文低密居住理念。项目位于天津市海河教育园区同心路与雅润道交口西南侧，拥有得天独厚的教育资源和自然资源，紧邻南开大学津南校区，北侧紧邻海运学院。已于9月19日首开，首开现场异常火爆。
鲁能泰山7号9月19日首次开盘，首开售罄，目前示范区现已亮相。74-136㎡非毛坯洋房和148-158㎡低密叠拼别墅加推在即，具体时间待定。项目位于天津市海河教育园区南开大学新校址东侧，紧邻地铁8号线、地铁1号线延长线。
鲁能泰山7号的设计理念就是以体育休闲产业链衍生为核心，探讨体育与住宅、商业等地产模块的优化组合，建设“体育”元素下的社区生活。例如在社区中引入极限运动场、夜光跑道、室内足球场、健身俱乐部、水上/山地中心、户外自行车、攀岩等全年龄段的体育运动元素。
示范区实景图
地理位置图
203路、705路海河教育园2号公交站（同心路公交站）；223路、224路南开大学新校北门，规划有地铁1号线延长线和地铁8号线
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周边配套图
周边医院(就医条件)：正大博爱眼科医院、武警天津总队医院（规划建设中，2018年开业）
周边学校(就学条件)：具有海教园户口及房屋产权证的业主子女，可免试接受南开小学、中学九年一贯制教育
动态：融创城首开融春园、融礼园、融翰园共30栋，产品包括小高层、洋房和平墅。目前小高层产品已售完，洋房及平墅产品部分房源在售。
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户型推荐：小高层标准层81㎡户型
居室：2室2厅1厨1卫
建筑面积：81.00㎡
参考均价：待定
参考总价：待定
户型点评：户型方正，便于家居布局，全阳户型，采光很充分，家居舒适度高，客厅与餐厅相连，视野开阔，厨房带窗户，便于排除异味。
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地理位置图
距离地铁4号线津滨桥站1000米；周边公交：678路、511路、666路 东方花市下车即到；678路、666路天津家具街站下车即到；42路、341路、666路 程林公墓站下车即到；42路 程盛路: 42路 海山南里下车即到 。
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动态：中骏柏景湾预计10月份加推高层，楼号待定，户型为87、95三居户型。
中骏柏景湾隶属南奥体版块，紧靠华苑与河西梅江区域，位于西青区精武镇，津涞公路连接外环西路。精武镇属于天津市定位的生态宜居区域，区域内人文景观资源丰富，拥有霍元甲故居、西青郊野公园等优质资源。
紧靠西青大学城，天津理工大学、天津工业大学、天津师范大学三所高校营造出了区域内浓厚的学府氛围 。
地理位置
中骏柏景湾位于天津南开区奥体商圈辐射区，华苑、梅江两大板块。交通便利，临近地铁3号线，地铁5号和6号线规划覆盖，津涞公路、快速路和外环线三条路分别连接城市核心、近郊外阜区域以及天津其他市区，成为业主今后出行较为便捷主要道路。
公交路线：祥和园: 667路、667路高峰线、712路
京华桥: 712路
自驾路线：沿着津涞公路（市区向西青方向）一直行驶，之后在团泊大道右转，沿着团泊大道前行1公里即可到达。
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楼盘亮点：
高绿化低密社区：
项目容积率仅为1.2，绿化率高达45%，这在天津市刚需项目中也算少数；项目不含20-30层到顶的大高层，均为小高、洋房和别墅；
户型解析
居室：4室2厅1厨2卫
建筑面积：110.00㎡
1、户型规整、全明、通透
2、浪费面积少，带小书房，有可改造空间
3、主卫干湿分离，方便使用和清洁
4、餐客分离，且餐厅位于厨房门前，方便布餐
周边配套图
周边商业：奥城商业广场、银河购物中心、中国农业银行、天津农商银行、中国邮政储蓄、精武国际商业广场、卓尔电商城、鑫茂购物中心、梅江永旺
周边景观：中华武林园、西青郊野公园、南翠屏公园、水上公园
周边医院：中心医院、肿瘤医院、永红医院、天津中医药大学附属医院
周边学校：天津理工大学、天津工业大学、天津师范大学、天津师范大学第三附属小学
动态：恒大御景湾目前在售11#和13#洋房，只有部分144平米。预计九月底推出二期117、144平洋房和86、118高层。十月十五号左右加推92和104平高层。现在已经开始排卡，具体优惠未定。
恒大御景湾位于北辰区淮河道板块新兴大型居住中心区内，紧邻天津政府规划打造的北部新区，区位优势明显。周边5号线地铁、9条公交线、铁东北路快速及新外环快速集成立体交通路网圈，交通便利；东北侧规划建设大型商业综合体-永旺梦乐城，为生活提供丰富服务。 项目实景图 户型赏析 洋房预计推出的114平米户型，亮点为：拥有开间3.9米的宽敞客厅，双阳台设计，在客厅和餐厅处各设立面积超过5.7平米的阳台，保证室内通透性和充足采光；另外，南侧两间卧室均设计飘窗，可满足超大观景视角，也给有飘窗情节的消费者一个满意的设计。
动态：金地艺城悦府小高层5#加推售罄，边户95平米三居，中户80平米两居，加推当日价格19000元/平。
金地艺城悦府坐落于大沽南路延长线，周围津沽公路、天津大道多条快速环绕。地铁1号延线规划一经路站，接驳大都市立体交通网络。135万㎡新商圈，以永旺为代表的5大商业中心集群（新濠广场、新业广场、永旺商场、兆恒广场、赢聚广场），多角度、全方位的网罗生活所需。
地理位置图
金地艺城悦府位于津南津沽路与鑫怡路交口东北侧，周边地铁1号延线规划一经路站，同时有808、652、629、220等多条公交线路。
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动态：融侨观澜2016年9月16日已开始顺销高层、小高、洋房产品。
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效果图
2016年西青梅江南迎来万科、融侨两大实力房企，和“老干部”富力津门湖形成“三足鼎立”局面。融侨观澜的产品定位更加亲民，主推洋房、小高、高层；高层主推80-130㎡户型，洋房主推130-150㎡户型，十分切合刚改族需求。加之其所在版块的区位优势非常明显，一开盘便吸引了不少地缘性客群。
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实景图
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交通图
交通状况：地铁：地铁5号线中医一附院站下车即到，5号线建成后与地铁1、2、3、6、9号线便捷换乘公路交通：四横三纵便捷交通路网，快速联通全城；四横：中环线、黑牛城道及东南半环快速路、绥江道、外环线；三纵：卫津南路、友谊南路、解放南路
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