2021年会成为改善置业的大年，调控4年积压的近400万平米的改善需求

    Hello大家好，最近都没有出现，也是身不由己。  主要是吧，好看的皮囊经不起扫黄打非，有趣的灵魂又涉嫌账号违规。        

情报是不少，能说出来的还真不多。所以我每天除了一边精神蹦迪一边审批朋友圈，还得想着怎么把情报送出去，真的好掉头发啊。

今年年底二手房没有翘起来，没想到，土地却把“尾巴”翘得高高的。至此，2020年土拍宣告落下帷幕。今年的地，明年的房。天津2021年的楼市格局已基本确定。明年会成为改善置业的大年，调控4年积压的近400万平米的改善需求可以静待了。

TJ REM CIA

河西体院地块，会激战

卖地跟卖房一样，好地不愁卖，愁卖非好地。不仅要拼质量，还得拼服务，这方面河西区做得爆赞，所以房企都愿意去拿地。今年出让的4块地都有溢价，都不差钱啊，弄的我以为他们好像是在用越南盾买地。鲁能体院东地块挺疯狂，楼面价3万/平米。万科那小子贼滑头，举了N轮牌把地价抬起来，得让房价得跟宾西路五号差不多才行，结果它全身而退了。小五哥听说体院西那块地也要出让了，这才是真正的老体院地块，位置也更好。

你们猜谁会去竞拍？鲁能啊，谁不去它也得去。万科那个操作，鲁能估计得再演一遍，地价不能比自己的低。据说招商也要去竞拍，自己家门口的地，没理由不拿。看着吧，又是场大戏。也搞不好会合作，你中有我，我中有你，双剑合璧愉快的过完这短暂的一生。 而且这里也改了规划

 12月28日，天津市规划和自然资源局发布《天津市河西区03-13单元01、02街坊（体院体校地块）控制性详细规划》公布。

该单元东至环湖东路，南至黑牛城道，西至卫津南路，北至体院北道。该单元总出让面积56.18公顷，其中住宅28.67公顷，占比超五成；此外该单元规划了一所小学，一所高级中学，并预留了一定体量的商业服务设施用地。

4月9日，天津市规划和自然资源局发布《河西区03-13单元01、02体院体校地块控规修改方案》公示。对比4月份修改方案公示图，此次减少了商业服务业设施用地，增加了公共管理与公共服务设施用地。

根据这次发布的控规，该单元包含9宗居住用地，7宗公共管理与公共服务设施用地，4宗商业服务业设施用地，3宗公园用地以及1宗特殊用地。总出让面积56.18公顷，其中住宅28.67公顷，占比超五成。

此外该单元规划了一所小学，一所高级中学，并预留了一定体量的商业服务设施用地。

该规划单元属于河西区发展较为成熟的地段，周边在售新盘不多但诸如时代奥城等涉外小区不少，居住环境和商业氛围在天津实属上乘，且周边靠近地铁 6 号线与 5 号线。后期入市住宅均属于名副其实的地铁上盖住宅。

8月12日下午，鲁能以总价36.2亿元、楼面价约30548元/㎡竞得原天津体育学院东侧地块——津西体（挂）2020-012号地，溢价约25%。该地块也是继鲁能公馆之后，鲁能在市区摘得的第二幅“黄金”位置的地块！项目已公布案名：体北·鲁能公馆。

此外去年，天津中心城区亮相了16宗地块，其中包括河西区老体校地块，此次规划正式公布，是否预示着地块已经有出让计划？

PS：城市套路深，又不能回农村，不得不多长个心眼。

TJ REM CIA

又是市区！地段绝佳！天津南开9亿总价挂新地 紧邻重点学校、地铁等!

市区有一块很不错的地——南开六马路地块。沉寂了很久，应该是要动了。六马路地块分两期，一期商业，二期住宅。

一期商业地块今年5月动工了，是一个商业综合体，写字楼、购物中心、剧场……看这意思，能成商圈。天津商场那块不行，没热闹起来，没准儿这能行。

小五哥打听到，二期住宅地块很多开发商都在看，都有意向。这块地资质真不错，看看周边什么配置，南开中学、五马路小学、南开公园，自己还有商业。楼面价会在3万+/平米，有开发商测算房价5.2万/平米才能干的过。规划6栋住宅，4栋7、9、11层的洋房，2栋26层的高层，所有楼栋都带有2层的底商。

在这个地方，就得做小户型，别犹豫。它属于五马路小学学片，就打，一点毛病没有。看看旁边的融侨观邸，86平米能卖5.4万/平米，183平米也就卖3.9万/平米。这差距，还不明白吗？只要做小，测算出的5.2万/平米也没啥问题。洋房可以做稍大一点点，高层就做80、90平米的。妥妥的流量盘，卖房简直比专业男足踢儿童女足还简单。

   根据公告，该宗地编号为津南南（挂）2020-023号，位于南开区南开六马路东侧，其四至为：东至南开五马路，南至南开三纬路，西至南开六马路，北至华宝路。

该宗地挂牌总价为9亿元，纯住宅部分起始楼面价为24129元/平方米；地块限价为13.5亿元，纯住宅部分楼面价36193元/平方米。地块将于1月27日下午14:30摘牌。根据公告显示，该地块出让土地（规划用地）面积29721.9平方米，依据《规划条件通知书》，具体指标见下表：

土地性质为城镇住宅、商服、文体娱乐、科教用地。

国有建设用地使用权出让年限为城镇住宅70年、商服40年、文体娱乐50年、科教50年。

另外，公告还要求该居住用地须建设建筑面积不少于2320平方米的行政超市。

目前该宗地的情况是界内使用范围有部分树木，土地受让人可结合规划设计方案保留，对于不需要保留的，由土地整理单位天津市南开城市建设投资有限公司与有关部门予以解决；界外处理范围内的路灯与规划南开五马路同步实施改造；

界内使用范围、界外处理范围地下均有部分自来水管线，天津市自来水集团有限公司承诺于2020年12月31日完成迁改，南开区政府承诺，如未能按照承诺时限完成上述切改及搬迁等工作，由此引起的一切经济、社会及法律责任由南开区政府自行承担。

从土地市场看，今年南开区竟零供应，和频繁挂地出让的河西区形成鲜明对比。

回顾上一次土地出让，还是2019年3月份，融创以总价47.5亿元摘得津南凌（挂）2018-196号地，楼面价18382元/㎡。

从新房方面看，该宗地两公里范围内没有在售新房，不过周边二手房聚集，比如博朗园、风荷新园、格调故里等，均价在41000-51000元/平米左右。

值得一提的是，该宗地周边配套设施完善。交通方面有地铁1号线二纬路站，约800米，步行可到达；休闲有南开公园和翔宇公园；教育有南开中学、五马路小学；医疗有南开医院等。

从这个地段近乎“完美“的配置看，未来该宗地售价也不会低，我们拭目以待，会不会再次出现如今天下午河东工大地块的竞拍场景。

PS：有的开发商总是瞎定位，比如那个天成和平里，做那么大干嘛，守着金饭碗还去要饭。再好的池子，也得是鱼才能游。

TJ REM CIA

这个板块还差点火候

12月2日，景瑞拿下华苑海泰高新区一宗宅地，楼面价9998元/平米。大概一周之后，小五哥就拿到了地块的规划图，一共18栋高层，16、17、18层到顶。具体多少套房源没说，但机动车位1440个，如果按1:1的车位配比，户均面积85平米左右，有点偏小了。

旁边的保利拾光年户型为76、86、95平米，实际成交价格1.9万/平米左右。华苑海泰属于滨海新区，不限购，可以买第三套。这更应该做大户型改善啊，多好的机会。有些人手里有几套房，想重新资产配置，换个大房子，但又被限住了，刚好可以买这，不用跑到滨海那么远。小户型肯定是刚需买，但要拼价格，这个板块可没什么优势。这个板块吧，小五哥觉得还是缺少爆炸性的气质和铺垫，现在住宅没啥存在感。这些年，高新区的产业带动了中北镇、张家窝的楼市，现在吃的差不多了。需要新一批的产业进来，导入新的买房需求，比如360……景瑞去了可能会好些，两个盘总好过单打独斗，最起码中介带客能积极点。PS：滨海新区刚发布“新动向”，华苑海泰这样的飞地怎么处理、滨海新区的购房政策……还都没有落在纸上，先等等看。

TJ REM CIA

新梅江热点来了！新规划披露，商业Mall+住宅，形式够抢镜！

2020年5月底，中海以整体楼面价16205元/平米摘得新梅江U型地块，由2个地块打包组成（2019-126号地+2019-127号地）。

目前住宅部分案名已经公布：中海天空之镜。

12月18日，2019-126号地规划公示，也就是含有大型商业的地块。

126号地块整体分东西两部分。

西侧为5-6层到顶的大型商业，也就是中海环宇城。

这将成为新梅江个商业Mall，补充了板块高端商业的短板。

东侧的结构比较复杂，包含住宅和低层商业。

仅有3栋高层，分别为21、22、24层到顶。

在住宅的北侧和南侧，分别有两处商街，由2层的商业和下沉广场组成。

这两处商街与西侧商业Mall之间设计有连廊，同时又连接3栋高层。

也就是说，在126地块中，商业Mall、商街、住宅之间是相互连通的，很像港式风格，是一种现代化的高端生活方式。

根据技术经济指标，3栋高层共254套房源，户均面积约112平米。

今年9月18日，中海U型地块的2019-127号地块规划已经公示，以住宅为主。

规划为15—17层到顶小高，其中15层到顶小高4栋，16层到顶小高7栋，17层到顶小高13栋。

共计1148套房源，户均面积约141平米，是大户型改善的定位。

目前，中海天空之镜住宅外檐效果图已经露面，是非常流行的现代豪宅范儿。

新梅江是市区的改善基地，也是高端楼盘的聚集处，仁恒公园世纪、天津瑞府、中海左岸澜庭、御江台在售。

目前来看，中海天空之镜在板块内标识度是最强的。

新梅江也需要大型商业Mall的落地，明年，这个板块的热度还会更高。

没有落在纸上，先等等看。

TJ REM CIA

溢价5.2%！龙湖20.75亿元摘梅江“捆绑”地块 地铁上盖、重点学校…超有含金量！

2月28日，西青梅江板块迎来“捆绑”地块摘牌。

不得不说，近日无论是摘牌还是挂牌的土地，如上周溢价成交的河东工大地，还有挂牌即备受期待的河东东宿舍地、南开五马路地块等，含金量都非常高。

今日即将摘牌的西青津西青梅（挂）2020-019号、20号“捆绑”地块也是位于热门置业板块梅江，属于10号线地铁上盖。

最终这宗地块被龙湖以总价20.75亿元摘得，商住部分楼面价10519元/平米，溢价率5.2%。

根据公告，津西青梅（挂）2020-019号地块，位于西青区梅江道与江明路交口东南侧，四至范围为：东至江湾一支路，南至丽江道，西至江明路，北至梅江道。

出让土地面积28240.7平米，规划用地性质为二类居住用地，容积率1.0-2.5，建筑面积70601.75平米。

津西青梅（挂）2020-020号地块，位于西青区梅江道与江湾一支路交口东南侧，四至范围为：东至江旭道，南至丽江道，西至江湾一支路，北至梅江道。

出让土地面积36190.4平米，规划用地性质为商业服务业设施用地，容积率不大于3.5，建筑面积126666.4平米。

相关规划指标如下：

这两宗地块捆绑出让，合计土地出让面积64431.1平米，总建筑面积197268.15平米，商住比约为64:36。

值得注意的是，该宗地块有几个附加条件：

（1）津西青梅（挂）2020-020号地块需建设不少于10.4万平米集中商业，另同时配建不少于1.2万平米租赁型集中式物业。上述集中商业和租赁型集中式物业均需整体自持，自持年限40年，期间不得办理销售许可，不得分割销售或转让。

（2）津西青梅（挂）2020-020号地块中除自持建筑面积外，西青区李七庄街纪庄子村集体拟回购建筑面积1万平米的商业（写字楼部分），津西青梅（挂）2020-019号地块西侧须建设公园绿地。

（3）竞买人或其关联公司在一线城市、直辖市或计划单列市中具有自持商业运营经验，且具有地铁轨道交通上盖购物中心项目；考虑到项目须配建较大规模租赁型集中式物业的要求，竞买人或其关联公司须有相关经验和能力。竞买人竞买报名时须提交上述书面承诺。

（4）因地块南侧规划地铁10号线经过过。为确保与地铁有效接驳，保证地铁运营安全，竞得人须在成交后与天津轨道交通集团有限公司签署接驳协议，明确与地铁10号线接驳的方案。

从地段看，该宗地可以说优势尽显。交通有地铁10号线，经核实，地铁10号线预计2021年具备通车条件，正在按照既定目标有序进行工程施工。

教育有富力中学、华兰国际幼稚园、河西中心小学（梅江校区）、梅江中学、天津市经济贸易学校等。从配套上来看，该宗地周边是比较完善的。

新房方面，西青梅江板块目前在售项目有融创梅江壹号院、、美墅金岛、格调平园等。

值得注意的是，此次龙湖拿地，019号地块西侧须建设公园绿地，020号商用地块需建设10.4万平方米商业，另同时配建不少于1.2万平方米租赁型集中式物业，龙湖或将建设“天街”。龙湖特色商业地产品牌“天街”03年在重庆亮相，在天津已有“天街”正在建设，位于武清龙湖春江郦城商业地块中。

重庆“天街”两宗地块出让土地总面积为64431.1平方米。 依据《规划条件通知书》，两宗地块具体指标见下表：

虽然此地块行政区域归属西青，但是板块位于老梅江，地价已经跳脱西青价格维度，与河西看齐。距离其最近的新盘是融创梅江壹号院。2019年3月22日，津西青紫（挂）2018-229号地块（融创梅江壹号院）出让，被融创20.5亿摘得，楼面价20621元/平米，自持租赁住房建筑面积4000平米。去年9月，中海以22.2亿元摘牌梅林路津西梅（挂）2019-111号地块，算得楼面价为20670元/平米，现为中海左岸澜庭，精装高层产品售价40000元/平米。今年5月，同在梅江区域，中海地产以总价47亿、溢价率2%、成交住宅楼面价约21570元/平米，购得位于河西区解放南路东侧的捆绑商住地块，即目前中海天空之镜项目。今年8月，鲁能摘得体北宅地，楼面价26648元/平米，案名为体北鲁能公馆。此次龙湖拿下的这宗地块，预计今后房价也要和新梅江板块看齐。

明年会成为改善置业的大年，调控4年积压的近400万平米的改善需求可以静待了

市区土地爆棚。小编对比了下各区今年与去年的土地成交，结果发现：除了河西、河东和滨海，其他各区的土地成交量都比去年跌了，少则跌了18%，多则跌幅达100%。成交结构也出现了新变化。去年市内六区一共卖出了7宗地，今年增至10宗。规划总建面也从去年的68.62万平米增至今年的102.67万平米，涨幅高达50%。尤其是河西区，出让土地面积翻了7倍，占了市区总成交的64%。而且成交的6宗中有4宗都是溢价成交，溢价率达25%。不仅如此，今年天津的总价地块和单价地王也全出在河西！这也就是我们之前说过，卖好地，才能好卖地。毫无疑问，明年河西区楼市亮眼。发现没有，土地都在向市区或核心区集聚，市场行情不好，买房半径收缩，开发商也一样。也就意味着，明年的新盘分布也是如此，改善盘会明显增多。再加上地价没有降。两者叠加，不难预见，明年的天津房价会出现结构性上涨，请注意是“结构性”。而且市区还会继续卖地。明年会成为改善置业的大年，调控4年积压的近400万平米的改善需求可以静待了