买房的四个逻辑：时机，板块，楼盘，户型。今天来聊聊户型“面积段”的学问：老破小是多小？大平层有多大？89㎡和91㎡户型差别在哪儿？买哪种户型未来能抗价？话不多说，开工！1老破小有多“小”？天津“老破小”实力有多强？贝壳上半年统计数据显示，50㎡以下一室户型，占比29%，50㎡—70㎡面积段占比26%，二者联手，妥妥霸占二手房市场半壁江山。这也说明了，这类户型超强流通性，有人肯接手，价格自然也能抗。不过，所谓老破小，它的“面积段”究竟划在哪里？50㎡？60㎡？70㎡？
依据市场经验：二手房市场，“老破小”的小，特指60㎡以下的房子！超过这个面积，就算“老破大”，流通性大幅降低。别争，争就是你对！不过在新房领域，这个“小”可能就需要重新定义了，按照需求定位，90㎡以下刚需户型，为小户型；90㎡-144㎡户型，购买人群涉及刚需刚改，为中等户型；144㎡以上，称之为大户型。再往细了怎么划分，来个表格帮大家梳理下。
说完了小，再来明确一下“大”。2多大能叫“大平层”？很多新房都喜欢说自己是“大平层”，到底多大才是大平层？记得前不久《三十而已》顾佳的家吗？无廊柱客厅搭配落地窗，厨房与餐厅之间有个中岛，超长餐厅，一半吃饭聚餐，一半摆放局......
这才是大平层该有的样子。约定俗成：总面积300㎡以上，生活功能区完善的住宅，才能称为大平层。两个关键词：300㎡以上，生活功能区完善按照这个定义，天津符合条件的大平层只有两个：津湾天玺和融创梅江壹号院。除了面积段大小，还有两个概念也普及一下。389㎡VS91㎡怎么选？选89㎡的朋友都是懂行的。按照现行契税征收标准，90㎡及以下（含90㎡）普通住房，且该住房属于家庭住房的，契税1%，90㎡以上契税1.5%。
到底要不要为了一平米多缴税款，您自己算！4公产房建筑面积怎么合算？公产房我们常见的是计租面积，但计租面积和建筑面积，其实是两码事。高层和多层成套住房建筑面积，按计租面积乘以1.3计算；平房和非成套住房建筑面积，按计租面积乘以1.15计算。最后，回答一个大家最关心的问题：哪个面积段的户型扛得住，涨得多？这个问题深挖一下，核心点就是：将来卖房时，谁来接手？从这个角度说，选择主流面积段户型，准没错！每个城市人口结构不同，所以主力户型面积段也不一样。例如，深圳这类年轻人流入多，富人也相对集中的城市，小户型和高端住宅就更有市场；上海云集了大量中产，中等户型就占据市场主导。天津呢？目前来看，外来人口落户，当地改善是两大主流。市区、小户型、低总价，这类产品目标指向性就非常明确了——落户，如果叠加上学区，那就是妥妥的“硬通货”。改善市场更青睐哪种产品？365房产研究院买房人调查结果显示，当下改善需求占比近六成，这部分客群最喜欢的居住面积是110㎡—130㎡。
这部分需求正在缓慢释放。数据显示，2020年季度至第三季度，三室成交占比达65.5%，超过一半成交量。但落到各个区域，具体成交面积段有所不同：市内六区以100㎡以上三室为住，环城三室则集中在80㎡-90㎡。为什么会这样？归根结底还要回归到预算上。以南开区为例，南开府大户型卖的好，84㎡小户型反而不走量；南开1911也是101㎡户型最为抢手，早早就售罄了；保利云禧8月份签约15套，其中10套103㎡，88㎡只卖了3套......原因不难理解，刚改更多依托“卖一买一”，尤其是地缘性较强的群体，一套50㎡左右的老破小，价格大约在100万—150万左右。按照首套来算，刚好可以够到总房款约500万的新房。置换到新房市场，以南开区43000元/㎡左右的均价，刚好是一套100㎡左右的三室。最后，上个结论，能抗住，涨得快的户型怎么选：市区二手房选60㎡以下小户型，兼具学区属性；新房选100㎡以上“白领三室”户型；环城新房80㎡-90㎡三室，挨着地铁。买房这件事，未必能踩准时机，板块选择也受生活半径限制，楼盘选到最后都差不多，不妨考虑一下户型面积段。跟着“市场潜在需求”买，将来卖房时，一样有机会跑赢。
梁生说津房2020-11-20 13:24:00
