天津土地新政来袭！可分割销售分割缴纳土地金

摘要：

【天津土地新政来袭，可分割销售分割缴纳土地金】近日，天津市出台了一项新的土地市场政策，这对于那些打算进入或者已经在当地市场活动的开发商来说，无疑是个大新闻。根据官方发布的《市规划资源局关于优化完善阶段性土地出让支持政策的通知》，新规将允许对新出让的地块进行分割销售。

正文：

各区分局，各有关单位：

为促进我市房地产市场平稳健康发展，进一步优化营商环境，支持房地产企业在津投资，提升房地产企业的获得感和满足感，对具备分期独立开发建设条件的地块可实施阶段性土地出让支持政策。现将有关事宜通知如下：

一、适用条件

（一）新出让的经营性居住用地（以取得土地成交确认书日期为准）且在本通知印发之日前尚未签订土地出让合同；

（二）出让土地面积一般不小于2.5公顷，且经论证具备分期独立开发建设条件；

（三）土地受让人应缴纳不低于土地出让价款的50%；

（四）土地受让人及其母公司在我市不存在失信记录，以国家企业信用信息公示系统核查为准；

（五）土地受让人及其母公司未纳入我市“保交楼”企业名录；

（六）近三年，土地受让人及其母公司在津投资开发建设项目无重大安全事故记录；

（七）近三年，土地受让人及其母公司在我市不存在欠缴土地出让金行为。

二、工作程序

（一）前期论证

1．在取得土地成交确认书后，土地受让人持出让土地的分期独立开发的建设工程设计方案总平面图（以下简称方案）及分期核定用地图，向出让土地所在行政辖区的区分局提出审查方案的申请。

2．在收到土地受让人申请后，区分局7个工作日内审查完毕土地受让人报送的相关资料。审查主要内容包括方案的合理性、可行性。审查同意的，区分局应通过集体决策方式确定分期地块用地范围、用地面积、建筑规模、绿地率、建筑密度等规划指标及建筑面积不少于50%的非经营性公建（幼儿园、养老等设施等必须在首期建设）布局在首期情况，并同时函告土地出让合同签订责任部门（以下简称合同签订部门）、土地受让人。审查后不符合分期独立开发建设条件的，区分局应及时告知土地受让人并做好解释。

（二）合同签订

签订土地出让合同时，合同签订责任部门和土地受让人应按照区分局审查同意的方案，在土地出让合同中明确分期核定用地图、分期缴纳土地出让价款、分期办理交地手续、分期土地合并等事项；对于分期地块还应明确土地受让人取得的首期土地不得办理土地抵押或在建工程抵押，首期地块不动产权证仅用于办理商品房销售许可和预售登记。

（三）缴纳土地出让价款

1．签订土地出让合同后，土地受让人按照土地出让合同约定缴纳土地出让价款。在缴纳不低于土地出让价款50%后，合同签订责任部门将土地出让价款缴纳情况和土地交付情况函告区分局、不动产登记部门，并明确已缴纳土地出让价款能够覆盖需办理不动产权证土地对应的地上规划建筑规模。

2．土地受让人按土地出让合同约定缴齐全部土地出让价款后，合同签订部门办理交地手续时，同时出具关于分期土地合并的意见。分期土地合并后的出让土地使用年限起止时间以首期土地使用年限起止时间为准。

（四）办理不动产权证

1．不动产登记部门按照土地出让合同、土地出让价款缴纳票据及首期土地交付通知书，依土地受让人申请办理首期地块的土地权属登记，并在不动产权证附记中注明仅用于办理销售许可和预售登记。

2．对于分期地块合并的，土地受让人持合同签订部门出具的关于土地合并的意见、土地出让合同、土地出让价款缴纳票据等材料向不动产登记部门申请合并土地的变更登记。涉及预告登记的，还需提交预告登记权利人同意的书面材料。

三、监督管理

（一）各区分局要进一步加强阶段性土地出让支持政策的监督管理，严格按照规定办理相关手续。为规避风险，凡按本通知实施的项目，未缴齐全部土地出让价款的，不得核发全部出让土地的建设工程规划许可证。

（二）合同签订责任部门要配合税务部门做好土地出让价款催缴工作，使土地受让人按土地出让合同约定按时缴纳土地出让价款。

（三）各区分局应加强出让土地开发建设监管工作，保障政府利益不受损失。在土地受让人未按照土地出让合同约定缴纳土地出让价款时，依法依规及时收回相应的出让土地。

（四）各区分局应加强供后监管，土地受让人应对分期开发土地情况如实告知商品房购房人（预购商品房的预告登记权利人），并在商品房销售阶段网签商品房合同时就项目分期土地的合并问题征求购房人意见，取得购房人同意合并的书面意见。

四、其他规定

对于严格按照文件执行，但在履行职责过程中由于难以预见等客观因素出现失误或错误的，可容错免责。

本通知自发布之日起施行，有效期两年。

小编点评:

天津的土地市场似乎正在经历一个微妙的变化。新的土地政策可能会给市场带来一阵新风，但这一切还需要市场去验证。新规打破了以往单一的土地销售模式，为开发商提供了更加灵活的操作空间，无疑会提高土地利用的效率。分割销售、分期缴纳土地金这些新措施，有利于开发商根据市场情况和项目进度，更合理地安排资金运用，减轻资金压力。

此外，新政中对首期建设的非经营性公建的明确要求，强化了社会责任感和人文关怀，确保了居住区的配套设施建设不会被忽视。但是，首期土地不能办理抵押的规定，也意味着开发商在资金筹措上不能完全依赖土地资产，需要有更加充分的资金准备和风险评估。

从长远来看，这样的政策能否真正促进天津土地市场的健康发展，还要看其执行效果以及市场的反馈。而对于开发商和购房者来说，这是一个新的开始，有待我们共同观察和体验。