天津房地产代建潮，你能买得起吗？

最近天津房地产市场掀起了一股代建风潮。越来越多的房企开始参与代建项目，希望在当前行情中寻求安全和确定性。代建市场规模不断增长，各种代建收费模式也在竞争中出现。本文分析了天津代建市场的竞争格局，并介绍了几个值得关注的代建项目。总的来说，代建对于房企来说是一个稳定收入、轻资产、抗周期的业务。然而，买房人关心的是是否能买得起这些代建楼盘。作者提供了一些选股建议，并强调了市场的优胜劣汰。

大家好，第三十五篇小爽文上线。新城镇的地块，中国铁建代建。城投海河柳林地块，蓝城代建。侯台水西地块，金地代建。华北集团南仓地块，龙湖代建。嘉业李七庄地块，绿城代建。正继中北镇地块，新城代建...这不由引发行业热议，天津怎么突然冒出这么多代建项目。更有灵魂两大拷问：一是，代建，到底有多少利润？二是，代建楼盘，能买吗？1这两年，代建从“无人问津”，一跃成为“香饽饽”。从需求端来说，代建市场规模大幅增长。保障性租赁住房的大量新增，扩大了代建行业的市场蛋糕。近两年有不少国企平台公司兜底拿地，他们本身没有开发能力，就需要有丰富经验的品牌房企来辅助开发。同时，房企暴雷后的烂尾项目，AMC机构介入之后，也需要第三方来进行“开发委托管理”，才能顺利盘活，推进“保交楼”。从供给侧的房企来说，代建业务太符合当下房企的需求。代建属于轻资产，不会占用公司过多的资金，更不会形成大量的负债。市场空间大，收入稳定，资金占用少，旱涝保收。在当前房地产下行的背景下，具有抗周期的效果。道士君想说，除以上两点之外，当下楼市行情，代建带给房企的是安全性、确定性。大白话来说：保本过冬。对于天津房地产来说，代建潮走起，无外乎此。目前，地产代建企业的竞争格局主流分为五大类：第一大类是头部玩家，绿城管理、中原建业、金地管理。第二类是央企玩家，华润、保利、中国铁建、招商等。第三大类是介入比较早，且有各自的成熟模式，可以成为老玩家，包括朗诗、蓝城。第四大类是随着市场的发展，竞争格局的加剧，新玩家入局，比如龙湖、旭辉等。第五大类是受到企业本身的发展，阶段性的有一些暂离玩家，如雅居乐、绿地等。现阶段，天津代建场上的玩家主要有绿城管理、金地管理、龙湖代建、中国铁建、蓝城等。道士君预测，接下来，天津代建市场竞争将会更加激烈。2在行情好的时候，没什么传统房企能看得上代建这点“小钱”，但今时不同往日，行业大规模出险，代建业务瞬间成了传统房企眼中的香饽饽。据相关数据统计，截至目前，60余家房企入局代建领域。今年上半年，TOP20代建企业新签约总建筑面积合计6769万平方米，TOP5企业新增建筑面积所占份额超6成。其中，代建的老前辈绿城以1727万平方米新签约规模位列行业首位，较去年同期增长约30.6%；新拓代建项目代建费预估为51.2亿元，较去年同期增长约26.3%。此外，蓝城集团和金地管理代建新签约面积也均超过500万平方米。这样的代建成绩和背后的利润，属实让一众房企看着眼馋。那么，房企们躬身入局的“代建”，利润到底有多少呢？对于报价的代建房企来说，既要考虑竞争对手的低价压力。同时又要保障收益合理且费用能快速收回。因此代建收费报价本身就是一个富有学问、足够自成一个体系的复杂课题。目前主流三种代建收费模式：第一，以销售额计算。第二，以管理费用计算。第三，以综合服务费计算。以销售额分成计算：一般代建方收取销售额3%-5%，或按建筑面积400元/㎡+溢价提成。营销费用、开发费用由土地方自行承担。以管理费用计算：一般是楼盘成本预算中，代建方收取管理费3%包干+营销费用4%包干+少量工程管理费用。代建方的工作成本、人员薪资福利、佣金奖励、利润全部包括在内。以综合服务费计算：代建方直接分走楼盘净利润的15-20%，如果实现预期溢价，代建方还有跳点可拿。道士君盘了盘目前天津的代建项目，基本以第二种模式居多，且在此模式里再优化。直白的讲，关于第一种，如果现在房子好卖，自己干就行了，还上赶子给别人卖房赚利润。关于第三种，当下行情，楼盘能实现净利润的少，更何况在净利润中分15-20%？会与多少呢？更何况见到钱的时间周期太长了，现在就差那点现金流，还得等到末了再分？！利润对于开发商是关心的，买房人关心的是这盘到底能不能买。那么，现在天津马上入市，待入市的这些代建盘，哪些可以果断入手，哪些看看就行了。新城镇的地块，中国铁建代建。属于安置房，普通购房者可直接略过。城投海河柳林地块，蓝城代建。发布会也开完了，售楼处也亮相了，闽侯路小学+新华中学确定了，产品锚定刚需刚改，可以重点看看。侯台水西地块，金地代建。早已开盘，卖得还不错，嗯，大多内部认购的。华北集团南仓地块，龙湖代建。嘉业李七庄地块，绿城代建。正继中北镇地块，新城代建。这三个盘，6与27日土地刚拍完，代建早前已经敲定完的。重点关注李七庄地块。中北镇地块位置，各方面都好，可惜了，自行体会，不明说。3来，最后道士君上点小观点。整个2023年上半年，楼市行情走得乱七八糟，「上涨没逻辑、下跌不流畅」。显然，一些危机意识浓重的房企们也意识到当下市场阴影下这么一点逼仄的生存空间。从2023年开始，一个词越来越多地出现在了他们的体系和框架中：赔率。那索性，把上行空间/下行风险控制在一个平衡点，讲究一个确定性。代建就是这张安全底牌。时至今日，房企们无法扭转行情的低迷，要想突围只能去创造自己的路，这需要勇气、需要耐心、需要坚持，总会经历挫折，最终只留下极少数的幸存者。可对于行业来说，优胜劣汰，本来不就是这样一件事情吗？数据来源：京津冀数据研究院 小道消息/行业内幕尽在「房天下购房交流群」 扫码进群↓ ↓ ↓