今年，海教园的楼市表现还可以。
1-10月，海教园签约了2856套新房，全市第七名，环城第二名。
如果一个板块土地集中出让，供应量激增，价格很容易扛不住，海教园也不例外。
今年1-10月成交均价19995元/平米，同比下滑5.4%。
这只是我们看到的均价，事实上，自从龙湖天璞和阳光城未来悦入市后，海教园的置业门槛创新低了。
天津1-10月新房板块成交排行
不过好在学区这个“基本点”没有动摇，海教园的去化速度仍然能够名列前茅，证明大家对这个板块没有丧失信心。
今年1-10月，无论成交套数、还是成交面积都较去年同期有所上涨。
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尽管海教园一直榜上有名，但是它依旧是“危与机”并存的板块。为什么这么说？虽然海教园的销量高，但板块内在售项目也多。目前海教园同时有12个项目在售，这还不算马上入市的四季春晓。大家都知道，海教园最根本的卖点就是学区。为了迎合板块的学区属性，各项目都主打小户型，总价没有，只有更低。而且，小户型也基本差不多，不仔细看都不知道是哪家的。
海教园89平米小三居户型对比除了路人皆知的89平米同款户型，今年海教园在面积段上进一步下沉了。龙湖天璞推出了77平米小二居，刷新了海教园面积。尚未开盘的四季春晓也祭出了同款78平米户型。两款户型也是出奇的一致，堪称海教园新一波的网红脸户型。
海教园77-78平米户型对比不过，只要具备学区属性的地方，小户型基本都不愁卖。目前板块内卖得的就是阳光城未来悦，项目主推的89平米小三居150万/套起，也是现在板块的置业门槛。
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那么，海教园的“机”在哪里呢？学区、地铁、产业……这些标签只要有一个，往往就能带动一个板块的发展。巧了，以上这些，海教园全都有。海教园的学籍优势，也是板块的核心价值，现在已经稳了。教育配套的兑现速度，也是肉眼可见。除了昭慧路的一所九年一贯制学校，智文路的小学也在今年秋季投入使用。11月20日，天津市规划局网站公示了海河教育园区南开学校雅润路校区南区+北区的规划。根据此前透露的信息，南开学校雅润路校区将会建城一所高中和一所九年一贯制学校。学校“落地”，海教园业主一颗颗悬着的心终于能落地了。
南开学校雅润路校区示意图海教园的地铁进度也还可以。官方回复，地铁6号线二期建设工程预计2022年底能够完成工程施工任务。2020年已经进入尾声，这么说来距离地铁6号线通车也就还剩一两年的时间。地铁通车以后，将为海教园带来更多的人气，使海教园与市区的联系更加紧密。另外，海教园更大的机遇或许将来自“天南小镇”。根据规划，天南小镇位于天津大学和南开大学的北侧，将打造学、产、研、用的创新平台。也就是说，有了天南小镇，海教园就不仅仅是个居住+学籍的板块，更有产业。天南小镇的规划核心是要引入更多的人口，有产业、有研发才能留住人，再结合住宅，使海教园成为宜居宜业的板块。
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另外，我们对海教园或许有点误会，刚好在此说明一下。大家可能都认为，海教园已沦为刚需板块，因为总价门槛越来越低。海教园确实推出了不少小户型产品，但板块成交套均面积在110平米左右，说明大户型卖得也不差。今年1-10月，海教园90平米以下的新房成交1069套，但100-130平米的却成交了1212套。咸水沽二手房成交量很高，这意味着有卖一买一的改善需求，但咸水沽100-130平米的新房却只成交了662套。说明咸水沽卖掉二手房的人，很多人选择去海教园改善。这也是海教园的另一条出路吧。
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最后，我们来简单说一下海教园现在的楼市。个别项目，比如仁恒海和院单价高一点，可以卖到22000-23000元/平米；中海锦城的叠拼产品单价，25000-28000元/平米。单价的是雅居乐御宾府雅玥，板块内在售的高层，均价14500元/平米。阳光城未来悦150万左右可以买到89平米小三居。板块内多个项目已经进入清盘阶段，雅居乐御宾府雅玥、景瑞翰林余房都不多了，路劲赞成的销售进度也过半。四季春晓预计下周开盘，首开楼座16#、21-23#，6-9层到顶，放风价78平米130万起步，折合单价16666元/平米，海教园的置业门槛又刷新了。目前，海教园已经有交房的楼盘了。小编近期走访了几个已经交付的社区，发现不同程度存在“减配”情况。建议买房人可以先实地看一看交付情况，预算允许的情况下优先考虑现房项目，毕竟这个市场环境下，还是“所见即所得”更心安。总结一下，海教园的教育红利仍在，销量还是扛得住的，也不乏有咸水沽改善人群认可。但是，由于后续供地可能“断档”，再加上隔壁后起之秀国展板块最近势头很猛，一定程度上吸纳、分流了原本属于海教园的热度，或许明年海教园的声音会渐小。
梁生说津房2020-11-22 20:38:57
