“十一”前后，古井无波的天津土地市场迎来了一波高潮。
位于河西区小海地的两宗宅地先后摘牌，吸引了仁恒、中交、华宇、朗诗、联发等房企竞拍。
据说，现场除了参拍房企，还来了不少看热闹的开发商，都在关注地块归属。
最终，华宇、中交各分得一杯羹，成交楼面价分别为23390元/㎡和20578元/㎡，溢价率为26.5%和18.2%。
表面上看，小海地算是“退居二线”的板块，多年来土地供应实在罕见。现在来了两宗新地，理应是久旱逢甘霖。
但实际上，这一带的潜在供应并不少。
同一板块的中海左岸澜庭，距离新出让地块约2.2公里，今年4月刚刚开盘，全高层社区，主推建面约82-107㎡的户型，均价4万。
再往西，隔着洞庭路，对面就是新梅江片区，这里也是整个河西的供应池。
前有仁恒公园世纪、御江臺等老盘在卖，后有津门瑞府这个被“雪藏”多年的纯新盘，握着2000多套房源。
就在今年5月底，中海摘得新梅江“U”形地块，出让土地总面积约14.7万㎡，住宅+大型MALL。
这几个项目，土地规划指标差别不大，产品基本就是高层、小高层，主力户型建筑面积集中在100-160㎡，明确瞄准改善客群。
谁能想到，2019年之前河西还是有名的房荒重灾区，现在单单浯水道沿线就已经够热闹了。
说起来，小海地周边还藏着个纯新项目——财信河西府，11月中上旬也要开盘了。
▲财信河西府鸟瞰效果图
财信河西府这个项目，一直比较神秘，主要因为地块并非从招拍挂市场上流出。
这块地原来的归属为天津一家老牌房企——万顺置业。今年1月，财信地产发展集团股份有限公司发布公告，通过收购万顺子公司92%的股权，获得了该项目。
就是现在的财信河西府。
财信地产发展集团为深交所上市公司（财信发展【000838】），母公司为重庆财信集团。
财信发展为中国房地产百强，所开发物业类型涉及大型城市综合体、高端住宅、购物广场、写字楼、酒店、特色小镇等，同时还涉足环保产业。
财信集团旗下的智慧生活服务，位列2019年中国物业服务百强企业第16位，旗下国兴物业也服务过北京观湖国际、北京玉廊东园、连云港铂悦府等多个比较知名的小区。
这个项目位置很有意思，行政区划虽然归属津南，却好像“半个身子”探入了河西。
▲财信河西府区位示意图
北侧与河西小海地仅隔一条浯水道，街对面是老小区龙博花园以及财经大学公寓。顺着浯水道往西走，不到2公里就是新梅江住区。
从西侧的规划入口出发，步行不到500米是人人乐购物广场，堪称当地人心目中的CBD，大型商超、商务酒店、特色商街等业态搭配。
临街小店尤其热闹，网红餐饮、老字号店铺、美容造型、网咖药店……市井烟火气随处可见。
从南侧的规划入口向西步行不到500米，是在建的渌水道地铁站。
这一站是6号线、8号线的换乘站，2条线路串联起文化中心、梅江会展中心、南开天拖、西站等城市黄金节点。
今年4月，6号线二期进入主体结构施工阶段，8号线一期也于年初开工。
开车的话，沿微山路、浯水道、渌水道等可轻松拐入天津大道、外环南路等城市大动脉，到市区、滨海新区都很方便。
整个项目被成熟住区“包裹”在内，西侧、南侧紧挨着规划的中小学，正好充当了缓冲带，形成更好的采光、视野条件。
财信河西府占地约3.4万㎡，总建筑面积约7.4万㎡，仅1.5的容积率，放在整个环城都不多见，更不要说市区。
项目规划了10栋住宅，2栋9层到顶、1栋7层到顶，其余楼座全部为6层到顶，1梯2户。
▲财信河西府平面规划图
社区规模不大，却藏着不少设计上的“小心思”。
整体打造“一带、两轴、十乐”的景观体系，主次出入口分别设在西侧、南侧，正好是十字景观轴的起点位置。
▲财信河西府景观功能规划图
同时，全地库开挖，另设独立的车行出入口，直接朝向南侧市政路，真正做到人车分流。
单是主入口，就推演出8重感官体验。
入口前，两侧树阵、地面铺装成了业主归家的道指引，门楼线条简约硬朗，恰好框住背后的景墙，自带深宅大院的即视感。
转过景墙，踏上迎宾大道，水景雕塑又是一处天然屏障。
▲财信河西府景观效果图
绕过之后，就是林木作陪的阳光草坪，再往前，视野陡然疏阔，远处的孤植树、造型石透着古朴美感。
每栋楼座，入户单元都是分置的，无限趋近独门独户的居住体验。门厅设计、艺术装饰、植物组团结合在一起，相当于家门外的“预设玄关“。
▲财信河西府入户大堂效果图
社区根据不同功能需求，设有十大主题活动空间，比如打造成海洋探险乐园的全龄儿童活动区；
配备门球练习场、乒乓球案、多种健身器材的家庭健身区；
被赋予不同功用的阳光草坪，包括景观会客厅、邻里交互平台、高尔夫练习场等等；
搭载宠物活动设施的萌宠乐园……
▲财信河西府景观效果图
健身跑道特意设计了3-5°微坡度，减少运动损伤。同时纳入24节气元素、智能标识和运动加油站，赶走跑步的枯燥。
项目在部分楼座背后，还预留了约3米进深的空间，运用植物进行软隔离处理，自然围合出一个个迷你庭院。
它可以变身成小书房、办公间、咖啡厅……哪怕只是闲坐赏景，也能圈拢出别样意趣。
▲财信河西府景观效果图
财信河西府整体采用现代典雅的建筑风格，共有三款户型，全部为三室两卫，出房率约82%。
建筑面积约105㎡、125㎡的户型，设计思路基本一致：H型布局、全明通透，三开间朝南，南阳台、双飘窗，采光、通风效果极佳。
难得的是，这一面积段的户型，居然还实现了双玄关设计。
其中，这款建筑面积约125㎡三室最为典型。 ▼
▲建筑面积约125㎡三居
进门后，迎面是礼仪屏障，左转经过独立家政间，进入厨房，绕回餐厅，我们称之为家政玄关。右转客厅、南向卧室，称为礼仪玄关。
这样一来，入户就形成一条十字洄游动线：
主人采购归来，先借道家政间，到厨房放置食材，再一身轻松回到餐客厅；访客到来，右拐就能直接到客厅，入眼就是豁然开朗的公共空间。
注意，家政入户的每个节点，都有充足的储物空间 “打助攻”。
外套鞋帽、随身小物、家居囤货、洗涤用品、米面粮油……在这一条动线上快速收纳，极具效率。
尤其是结合当下新冠肺炎疫情，催生出入户消毒的需求，而这种双动线设计恰好满足了大家的这种需求。▼
厨房约2米进深，其实可以把冰箱向右平移，形成“L”型布局，与家政间连通。日常约80%的家务活动，都可以压缩在这里完成。
清理吸尘器、洗涮拖把、分拣脏衣、洗衣烘干、处理食材、烹调菜肴、烘焙甜品……家务动线再也不用满屋乱转。▼
客餐厨LDK一体化布局，客厅开间约4米，同宽的外跨阳台相当于户内的百变功能区，乐高屋、绘本馆、多肉养殖、品茶间……专门供养阳光下的生活仪式感。
主卧套房设计，约3.6米开间、5.45米进深，能放下2组衣柜。其他空间，收纳功能也很强大。▼
建筑面积约105㎡的三室户型，没有体现双玄关，但其实，冰箱可以放在餐厅右上边角，玄关、家政间打通，也能实现双玄关。
当然，这会牺牲一些餐厅面积，实际装修时，可以根据业主需要取舍。▼
▲建筑面积约105㎡三居
建筑面积约140㎡的三室户型，南向开间达约13.4米、进深约9.8米，比较典型的四开间朝南布局，拥有更大的采光面。▼
▲建筑面积约140㎡三居
双开门电梯，类一梯一户设计，电梯前室就成了每户门前的私享空间。
而且，管井设计得很巧妙，在电梯厅外楼梯旁，检修人员不必进入业主门前区域活动，私密性更有保证。
电梯对面，有约2.2米宽的墙面可做玄关柜，旁边可以再放婴儿车、购物车、行李箱等，脏污彻底被隔绝在室外。▼
客厅开间约6.6米，完全有条件做成客厅+多功能区组合，加上2个南向卧室，实现4开间朝南，所以，更贴切地说，140㎡户型应该是3+1室。
再加上，餐客厨一体化布局，家庭的公共活动区都被整合到一个开敞空间下，非常利于家人间的交流互动。▼
主卧开间约3.6米，进深纵跨南北，休息间+步入式衣帽间+卫浴四件套呈一字型排开，除淋浴区外，靠窗还能放置一个按摩浴缸，堪称超豪华配置。
此外，尺度阔绰的“U”形厨房、四段步入式客卫、南向卧室的飘窗也都是户型亮点。
探盘时，楼妹正好碰上一组到访客户，上前攀谈了几句。
客户是小海地的老居民，这次想为孩子置办婚房。
虽说算是买首套，但置业诉求更偏向原地段改善，户型要求三室起步。来河西府之前，新梅江那一带的房子也都转过来了。
后来，据项目营销负责人介绍，像这样的客户，售楼处已经接待过不少。他们的置业重点，就是在原先的生活圈内，实现居住升级。
聊天时，老两口向楼妹打听这个项目的价格，可惜楼妹也不清楚。
出于好奇，楼妹多问了一句：“您觉得这个项目大概得卖多少？”
老大爷想了想说：“估计得3万6、7吧？洞庭路那片（应该指的是新梅江）都卖4万左右了。”
这个价格预判，个人主观色彩较重，参考意义也很有限。不过，这倒侧面反映出，当地部分改善群体的心态：
一是没什么行政归属桎梏，更看重实际生活环境的熟悉；二是对自身生活的板块，有挺强的认同感。
据贝壳找房统计，今年上半年，全市二手房小区成交量100榜单中，小海地有5个项目排名前30，其中2个小区跻身前10。
再往前，2019年1-11月10日，小海地板块二手房成交量达到574套，位列全市第5。
二手房的活跃，意味着当地的改善客群能够腾退出置换空间，财信河西府的产品，主要面向的就是这些地缘改善群体。
梁生说津房2020-11-21 16:39:59
