最近，很多朋友后台与我咨询“老破小”的购买问题。大致都是所关注区域出现了价格合适的房子，问我是否值得购买。
但在我来看，“老破小”确实迎来了春天，个别套的性价比、关注的购房人群越来越多，房东手里的房源变得越来越稀缺成了“香饽饽”。但我认为这种关注度的上升，不是“老破小”本身的价值上涨带来的，更多的是新房客户外溢的结果。
就“老破小”本身而言，房龄渐老，小区内的各类设施、物业的管理规范程度……都不如新建的商品房小区。从后期的潜力来看，周边的各类配套都已经落地建成，未来并不会有太大的利好刺激房价进一步提升。当然，如果某个“老破小”有知名学区傍身就另当别论了，毕竟为了“学区”二字，家长们都愿意“一掷千金”。
就当前的市场而言，很多购房者由于各种限制买不到合适的新房，才将目光转向市中心“老破小”，关注的人多了房东自然也会把房价拔拔高。
与其说当前是市中心老破小的“春天”，倒不如说当前是老破小房主的“春天”更为贴切，他们能相对轻松的以市场价格将手中的房源抛售出去，腾出名额，然后“以旧换新”。
既然是抛售“老破小”的“春天”，那么你觉得这还会是购房者置业的吗？
当心，一个转身就让你遭遇风雪凛冽的“冬天”。
从目前的规划来看，天津未来将形成一主多副的局面，主中心是小白楼、文化中心这个大区域，而副中心将是在西站、天拖、天钢柳林等区域汇聚。城市是不断向外发展的，随着周边副中心发展的加速，未来的某一天，这些地方将迎来全面的价值爆发期。届时，市中心的人口会不断被导入到这些副中心，这些区域也渐渐成为大家眼里最宜居便捷之地。那么在市中心外移之后，当前核心区域的这些“老破小”又该何去何从？眼看着小区更加老旧，居住的舒适度远远不及城市加速发展后建设的新房，曾经引以为傲的地铁、商业甚至学区……各类优势已不再明显，你还会觉得当初自己买到的“老破小”是宝贝吗？当两套各方面都条件一致的房源摆在眼前时，大多数人都会选择入手房龄较新的那一套，毕竟每个人都希望自己能住进新房。别等到若干年后，你才发现如今自己接手的是“烫手山芋”，为时晚矣。
所以说，买市中心“老破小”可以作为一种保值的无奈之选，但绝不是投资的明智之选。一套房子的价格是整个家庭半辈子的积蓄，与其拿“老破小”小区的未来做赌注，倒不如选择那些规划已经出炉的新区域，利用市场的波动性实现更好的资产。
值得一提的是，12月初，住建部在厦门开了个会，老旧小区改造试点工作座谈会，选了15个城市作为试点。这个新闻的关注度不高。但又激发其很多人的想象力，有中介又忽悠起新概念来。“会不会拆迁？如果拆迁，我们不就可以拿到一笔不菲的拆迁费吗？”甚至，还有少数朋友在想这样一种投资：去买一套老旧小区，等拆迁赔偿。如果您有这样的想法，我劝您打消这个念头，先弄明白这个会是要做什么。不能说这种想法完全不靠谱，但是成功的概率，跟中500万十分接近。
从大的视角来看，任何一个城市，拆迁都是按照这个顺序来的，先拆工厂与大学、职专之类，然后拆城中村、棚户区、平房片，万不得已才会拆老旧小区。基本都是因为避无可避的重点区域，比如新大型项目的选址，地铁，之类。原因是啥？贵！同样是一百亩地，如果是老旧小区可能有一两千户，但如果是城中村，可能就两三百户。你说先拆谁？哪怕城中村拆光了，我们宁可去拆环城的集体土地，也不会在市内折腾这样的老旧小区。所以，可以预见，要大规模地拆迁老旧小区，至少还要十年甚至二十年之后，那时候会是一轮新规划引导下的城市更新活动。
那话说回来，这个住建部的会议是要干啥呢？
他们的目标任务是探索城市老旧小区改造的新模式，为推进老旧小区改造，提供可复制、可推广的经验。既然是改造，我们可以认为，基本不拆。
这次会议选取了15个试点城市，希望通过试点探索政府统筹组织、社区具体实施、居民全程参与的旧房改造的工作机制，探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制。按照“谁受益、谁出资”原则，采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造。这也就就决定了未来先期投入旧改的小区将是以企业兴建或者职工密集居住的小区为主，这也是为何试点城市（攀枝花、沈阳、呼和浩特、鞍山）中有有许多工业传统城市的原因，大量企业产或者说是职工宿舍将是的先行军。
从国家发出的信号看，老旧小区改造不仅仅是“拆违建”，更重要的是如何做加法。老旧小区改造也不仅仅是惠民生的重要工程，还将成为中国经济新的增长点之一，拉动建筑材料行业、装修行业、家电行业等相关产业链的发展。建筑保温、电梯、停车难、配套设施差、加装电梯等是改造的关键。
那些期待老破小拆迁的朋友，先别说老破小转手赚钱，也许会让您自筹交钱改造小区。
所以说，珍惜房票、珍惜首付、珍惜贷款名额，从需求出发，最稳！
天津地产故事会2017-12-12 15:03:27
