路漫漫其修远兮

2017-06-02 天津地产故事会

最近在后台很多人跟我咨询买房的事情，我一般都会先问，您的需求是什么?于是各种答案经我梳理分析后，我归为以下三类：1、我要住，我需要一个长久的家，这个家需要有菜市场、有医院、有学校、有公园或者有地铁，总之他要有我生活需要的某些东西；2、我暂时住以后我要卖，房子算是我的储蓄罐；3、我就是想租或者卖给未来某个人。

   其实，这就是需求，需求反应在市场上就是行情的变化。而行情的突然爆发或者突然骤跌，在需求不变的前提下，都是不客观，不科学，不切实际的。而长时间的单边增长，就会让人怀疑存在泡沫的存在。但是否存在泡沫我们还是需要从需求进行分析。

    在 种情况下，你永远都是房子的居住者。这两年房价突然上涨，但房子为你提供的服务并没有改变。如果涨价的原因是旁边盖了美好的花园，建了美好的学校，带来了周边品质的提高，对你才有意义。

第二种情况，大部分人有这样的想法，现在居住着等到老的时候再卖给别人。那就意味着，买房者要以很高的价格接盘，这相当于盘剥后来的购买者。

第三种情况，把房子租给或者卖给新进入城市的移民。城市房价上涨，可能因为这块土地未来能够创造出更多收入和GDP。举例说，雄安定为千年大计，未来可能会带动了区内新产业的发展，随之发展了酒店、餐饮行业，当地房价的上涨就是分享了发现改革的红利。同理，在现实经济中，房子其实也是间接参与分享了该地经济发展带来的收入。外地人来天津先买了房子，然后兴办了企业，或者参与了本地企业的工作，更多人才涌入天津，这些人把挣来的钱交房租，再买房子。这也相当于分享未来人们的劳动成果。

   从历史经验上看，美帝国主义的地产泡面诞生源于上述第二种情况，是不可持续发展的（当然之前由于投资移民的能量有所反弹，但特朗普大叔的上台又抑制了这种可能的发生）；而中国的房地产市场则是上述三种情况的复合生长。在天津这样的一、二线城市更为突出。因此，我认为市场依然相对健康。

    如果我们把种情况归结为“城市让生活更美好”，第二种情况归结为“老龄化社会下以房养老为真正趋势”，那第三种情况我们只能寄希望于“未来实体经济持续向好”。

    最近有一组数据，很是让业内人士担心。大致意思就是春节后至大学毕业季之间的这段时间，在历史周期中往往是租金上调，租约不断的房东周期。但今年以上海为代表的一线城市，却出现了租金平均水平的下调。多数媒体认为这是居民收入增长乏力造成的，不可否认这是一个关键因素。但我们可以细想一想是不是也与本轮的限购限售有关呢？

假设这样的情况出现：多数家庭在改善无望，投资无望的情况下，只能将原计划用于周转的“储蓄型”房产投入租赁市场，造成租赁市场“库存”加大；而原本“购房难”的“待上车”一族，由于手握房票，在此时出手，降低了租赁市场的“需求”。二者共同作用形成了租赁市场价格的下跌。因此，单纯以这个原因认为泡沫的存在也有失偏颇，我认为，在脱离调控的情况下，反映出的市场真实情况才是判别泡沫存在的关键。我们可以从下面这四个方面看：

    ，从存货来看，一线城市开发商房屋存货很少，不仅房少，地也少，不仅开发商的地少，政府真正完成七通一平的可出让土地也是很少的。

    第二，从住宅空置率来看，有一个数据说中国的房屋空置率在10%左右，但这个数据是平均数据，大量的三四线城市填充其中，还不乏许多空城死城。作为准一线的天津如果结合了”租赁需求“，空置率应该很低。

    第三，从需求角度来看，中国人爱存钱，爱买房是世界上出了名的。与美帝国主义的超前消费，爱投资，爱买保险，买基金差别很大。多数人国人以高首付，高利率购置房产，整个贷款期限下来基本是以2套房的价格购置1套房屋。这是一种真实的需求和购买力的体现。

   第四，从供给角度来看，10年来，房屋建安成本的上升仅仅3-5倍。而房价的上升的直接动力是土地价值的上升。假如我们认为建安成本的上升是通货膨胀造成的，那我们与其说是房地产泡沫，不如直接说是土地泡沫更为恰当。所以土地供给决定一切。

   综上所述，供给、需求是很简单的道理，成也调控，败也调控，泡沫是否存在，我们看大家的收入是否提高，提高大家的收入，房价还会节节高（数字上的提高饥即可，贬值也无所谓）；第二供地不能太多，太多就崩盘了。这一切的机会成本就是我与城市共存亡。只要我们的城市还欣欣向荣，那泡沫离我们还很远很远。

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