故事一 ：住宅地产
唐朝时期的一个房屋转让合同：唐宣宗大中十年(856年)，敦煌居民沈都和因为急等钱用，卖掉了自家的房子。按照惯例，他跟买方签了一份房屋转让合同，合同上写道："慈惠乡百姓沈都和，断作舍物，每尺两硕五升，准地皮尺数。算著舍椟物二十九硕五斗陆升九合五圭干湿谷米。其舍及地当日交相分付讫。"(见《敦煌资料》辑第298页) 。什么意思呢?就是说沈都和这套房子按面积计价，每尺价值小麦两硕五升。现代人按照当时的换算方法，得出每平方米能卖1555元。，按照当时一千多年前的唐朝敦煌的人均收入来看，这房价是很高的。 因为当时平民"月薪"不足300元。
唐僖宗乾符二年(875年)，同样住在慈惠乡的另一位敦煌居民陈都知卖掉了自家的宅基，换 来小麦"八百五硕五斗"，即805.5石(见张传悉《中国历代契约会编考释》)。按每石价值140元计算，陈都知家的宅基卖了人民币112770元。其面积约有203平方米。拿宅基总价除以宅基面积，可以得出这块宅基的单价：每平方米556元。考古报告显示，唐代敦煌民宅全是单层，容积率很低，所以当地价高达五六百元一平米的时候，房价在千元以上是完全合乎逻辑的。
一些唐代敦煌的雇佣文书上显示，在公元九世纪后期，敦煌平民每月的收入一般都不会超过两石小麦。换言之，那时"工薪阶层"的月薪大多在300元以下。像这样的收入水平，就是一年不吃不喝，也只能挣够两三个平米，倘若想买一套像模像样的房子，恐怕得忙活几十年。
看到这里，我突然有了想骂"穿越剧"的想法。我得烧多少香才能投胎到一个有房子的人家呀，如是那样看，房无一间，地无一垄，我做个小编都衣不避体。看来狠狠心，只能造反了。但是，通观历史，还没有哪位英雄人物是因为住不起房而揭竿而起吧？
就在我顿足捶胸，准备再穿越回二十一世纪时，好消息来了，敦煌"楼市"崩盘了， 唐昭宗乾宁四年(897年)，敦煌居民张义全卖房，"东西一丈三尺五寸，南北二丈二尺五寸"，只卖了小麦"五十硕"(见《敦煌宝藏》第32册第980页)。一计算，建筑面积28平米，售价7000元，每平米才卖250元。唐昭宗天复二年(902年)，敦煌居民曹大行跟人换房，"东西三丈五尺，南北一丈二尺"的房子，仅估价"斛斗九石"(见《敦煌宝藏》第32册第99页)。换言之，38平米的房子，只能卖1260元，已经降到了33元一平米。
为什么会这样呢？历史没有办法告诉大家，看客可以传说一下：原因很简单，人们不在这儿住了，为什么不住了呢？因为学校搬家了，政府撤离了，买卖商家租金交不起了（这里不准骂小编呀，但可以用鞋底子抽呀！）
别急，看客我可以确定一点，那就是：朝廷没有"救市"因为我请人查了《新唐书》，查了《旧唐书》，还查了记载唐朝史事更为翔实的类书《册府元龟》，也查了唐代官修的会典《唐六典》，最后又查了中科院历史所辑录、中华书局出版的敦煌石室藏书释文汇编《敦煌资料》，从中既没有发现唐朝中央政府曾经降低房贷利率和首付的记录，也没有找到敦煌地方政府曾经为购房者提供补贴的迹象。当然，唐朝没有银行，也没有房贷，那时候的中央政府压根儿不可能通过降低利率和首付来救市。
为什么样不救呢？看客经高人点拨臆想：
，地主阶级不是开发商，他们的利益不在几个破房子交易当中，业主们不过是小散沙，房屋当时真的是拿来住的，你懂的。
第二，当时房地产行业在整个国民经济领域所占的比重非常小，无论这个行业是否兴旺，都不会导致GDP下滑。
第三，当时的财政收入主要来自于田赋和人头税，政府从来没有想过卖地生财，房价暴涨也好，暴跌也罢，只能影响影响地价，而影响不到政府的利益。
故事二：商业地产
唐代有个商人叫窦乂（yì），做“能源”生意赚了钱，转而投资房地产——在任何时代，人们对房屋的需求总是刚性的。
建房子首先要“拿地”，地价的高低决定了项目的成败。窦乂脑瓜儿聪明、独具只眼，他相中长安西市的一块空地，最终以每平方米三、四枚铜钱的超低价格弄到了手——不错，是三、四枚铜钱，而非三、四贯钱或三、四两白银、黄金！
西市是唐代长安最繁华的商业区，，窦乂又是怎么做到的呢？原来，那片地原本是个大坑，因无法利用，久而久之成了污水池。窦乂找到土地主人，只花三万钱就买了下来。十几亩大的一块地，接近一万平方米，这个价格无异于白捡！不过土地主人挺纳闷：窦乂买这块废地干什么？
窦乂早有盘算。他在污水池中央竖起一根高杆，上悬旗幡；又在池周围摆了六七个煎饼摊。然后向长安城的孩子们发出邀请：谁能用砖石瓦块掷中池中的旗幡，就奖励热腾腾的煎饼、米团，当场兑现！
一传十，十传百，长安两街的孩子们全都带着砖头瓦块来凑热闹，污水坑顿时成了“欢乐谷”！不出一个月，池子已被瓦砾填平。窦乂只花了一些煎饼钱，就动员了那么多人义务替他运砖石、填土方，而且人人兴高采烈，都以为自己占了大便宜——这才叫“巧使唤人”！
窦乂雇人平整地基，盖起二十间店铺来，租赁给商家，每日“收利数千”——假如是三千吧，全部地价十天就回了本！
窦乂原本是贵族出身，窦氏家族出过好几位后妃、高官。不过窦乂这一支却十分贫寒。窦乂的发迹，靠的可不是“二代”“三代”的身份，靠的是自己的聪明才智、商业天赋。
十三岁那年，窦乂偶然从一位长辈那里得到一双不合脚的“丝履”。拿到集市上卖了五百钱，又到铁匠铺打了两件掘地的工具。他向做官的伯父借用庙院的空地，撒下榆树籽——那是他在满城飞榆荚时收集来的。
这以后，窦乂灌溉修剪、日夜辛劳。到了秋天，千万株小树苗已森然成林。第二年，小树长到三尺高，间下的树苗成了上等烧柴，在多雨的季节卖了个好价钱。以后榆树林年年获利。到第五年，他卖掉千余根屋椽材料，得钱三四万；而庙院内还留有“端大之材”千余株。这是窦乂淘得的桶金！
发了财的窦乂依旧穿着补丁衣裳，每天只吃两餐饭。他又开动脑筋，搞起“能源”产业。——搞种植付出的是劳动及时间成本，搞能源则更多靠的是“专利”发明及巧妙运筹。
一开始，谁也不知他葫芦里卖的什么药。他先买了廉价的麻布，制作了上百只布口袋；又买了几百双新麻鞋。然后招请长安的孩子们，每人每日给三枚饼、十五个铜钱，发给布袋一只，让他们四处收集槐树子。才一个多月，槐子已攒了两大车。他又让孩子们拣拾破旧麻鞋，三双旧的换一双新的，几天功夫就收集旧鞋上千双。
他雇人把旧麻鞋洗净晒干；又在城外买了几堆废弃的瓦砾，也在河里洗去泥土，运到庙中捣碎、筛细；跟铡碎的麻鞋混合，又掺以油靛，一同捣烂，人工抟成长三尺、径三寸的棒棒，号称“法烛”——人们这才醒悟：他这是制造人工合成的燃料棒。
那年六月，大雨不止，长安城薪贵于桂，窦乂的“法烛”一下子成了热门货，百文钱一条，供不应求。用来烧饭，效力是普通木柴的一倍！窦乂又着实发了一笔！
总结“商神”窦义的致富秘诀，有三点值得琢磨：一是目光敏锐，能从平凡事物中挖掘商业卖点、预见商机，决不临渴掘井。二是让智力因素强力介入商业活动，变废为宝、化腐为奇；如“法烛”的发明即是一例。现代企业的命脉即不间断地研发与创新，这个道理一千多年前的窦乂已经把握了。三是事事以经济为杠杆，巧于运筹。如廉价雇佣孩子收集原料以及对废旧材料二次利用等等；而西市“造地”工程简直就是“寓劳于乐”的典型案例，巧妙绝伦、难以复制。——不过它的启示作用，却是永不过时的！
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天津地产故事会2017-10-24 09:33:35
