2016-05-16 专业君 天津地产故事会
阅读本文请具备小学数学水平，谢谢~~
关注房地产信息的人，一般都听说过两个词“面包”和“面粉”。只要一有土地拍 卖，经常可以听到”面粉“价格高过”面包“的故事，但一般后续报道不会告诉你，下一锅”面包“会更贵~~~那为什么会出现这样的情况呢？我们从整个土地和商品房形成的过程给您解答。
我国的商品房土地供应有一个国家垄断的形式叫“招拍挂”，基本就是所有能盖成商品房的土地都要通过公开市场的竞争来确定最后的成交价（外门邪道以前也有，但越来越规范，姑且不提）。那拍卖的土地从哪里来？——拆迁！
好了，什么地方会拆迁呢？原来低密度的（平房，小二楼）拆了后盖高密度的（写字楼、商场、高层住宅）会拆；原来环境脏乱差，交通不便的，周边一毛不拔的，拆了后会有好的交通设施的（快速路、地铁），好的环境的(规划大公园，大图书馆的、大大大的)会拆；原来是厂房、旧学校，拆了后搬到外环线外面100公里的，腾笼换鸟的~~会拆............总之，拆前便宜，拆后能很捞一笔的一定会拆，因为无数的专业人士天天在小黑屋里算的就是这个。
那您可能会问，拆的便宜怎么可能走呢？当然会走！比如拆A地，周边房价20000元/平米，那拆的时候通过评估外加一堆各种各样的奖励，肯定让你可以到25000~30000元/平米，通过正规的国家房屋征收制度和拆迁条例，合法合规，让你没有理由不走。但原来拆的房子小，新盖的商品房大，拿了高于商品房的单价的你不加钱肯定只能往外10公里买房~~~这样地方就腾出来了~~~比如一个老旧区域通过这样的方式花了10个亿腾清~~~接下来数学题目就来了~~~~
出让拍卖的土地要有一个底价，底价怎么确定呢？还拿10个亿继续举例，首先，按照常规方式计算成本，10个亿的基本成本+银行贷款利息+本市特色的苛捐杂税（四项政策性收费）=比如15个亿，之后呢？因为出让中有一个强制的收费叫政府性（规定是这样的取费标准是出让底价的25%，高出部分叫出让溢价，也归政府），那15亿，就占出让金的75%，出让地价就是15亿元/0.75=20亿元。那好了，在底价成交的基础上政府赚取了5亿元（那四项政策性费用还不算在里面），如果拍卖25亿成交，就是赚了10亿元（溢价都归政府的）so easy。当然，如果区域的远期规划很好，政府认为计算的底价远远低于可能成交的价格，就会有一个一心为公的评估机构出现，直接评估这个地值25亿然后再拍卖（一是避免溢价太多，面子过不去，国家在抑制房价嘛~~~二是万一几个开发商合伙低的底价成交，不就亏大发了么）；总之，评估价格和实际成本计算出的价格就高不就低~~~~
这样，面粉的价格肯定高于了当初的面包价格~~~~因为每一批新生产的面粉都是用市场上过期的面包制作的~~~下一批面粉的价格必然高于前一批面包的价格~~~，而面粉做成面包的价格（建筑成本）基本固定，所以面包只能越卖越贵~~~~
上面是个微观的概念，不考虑宏观经济政策，就是这样的结论。那宏观是啥样的呢？天津早在200x年就早把外环线以内（现在是环外环以内）的全部土地的政府抵押给了国家开发银行（不知道这个银行是干啥的人，自己百度）用于贷款搞城市建设，也就是说不卖地了，断贷的不是老百姓，是地方政府~这就是政府土地财政的另一个故事，有机会再谈~~~~
是不是越来越觉得这是个无休止的圈圈................
天津地产故事会2017-10-23 09:47:12
