[摘要] 什么？天津各区域中低出清周期仅为一个月！
2016年7月，全天津市可售房源118618套，共1420.4万平米，整体出清周期7.12个月。（翻译成人话就是：已过去6个月的商品房平均销售速度，目前全市可售库存，将在未来7个月左右的时间内被“消化”干净。）这个出清周期也创造了6年以来的新低。
结合以往的数据来看，对比去年同期，2015年7月全市库存量1964.7万平米，市场存量小幅减少，并呈现逐月减少的趋势。而出清周期的变化，则令人咋舌：去年同期消化当时的市场存量需要19.8个月，而到了2016年7月，库存量仅减少了544.3万平米，但出清周期却锐减至7.12个月，这意味着，今年购房者的消化能力几乎是翻番了。再来看下上个月，2016年6月，全市库存124792套，出清周期7.97个月。这组数据的对比说明，尽管目前市场供应量比较充足，，但同时购房者的需求量也处在一个高位，市场非常活跃。
好，知道了整体局面以后，不妨来看一下几个重点区域的情况：
市内六区：一半是海水一半是火焰
在上半年的市场上，听到多的，恐怕就是“不好意思，卖光了”。嗯，这句话说的就是市内六区，尤其是和平、南开和河西这老三位。尤其是一些品质较好的项目，每次一有房源推出，即被抢购一空，但是但从数据来看，市内六区的房子，远比大众想象中要多，要来的乐观。
房荒重灾区的河西，在7月份有5325套可售房源，位居，南开有3078套，屈居第二，而和平则超越了红桥，有1316套“余粮”。
很欢乐对吧？然鹅……图样图森破！
来看看成交数据：2016年7月和平区新建商品房住宅成交36套，南开区成交74套。这说明什么呢？
在上半年宽松的政策环境下，大批改善型需求涌入市场，他们的目光大多聚焦在地理位置优越、生活配套全面、交通便捷、规划完善的核心地段。而这些改善需求，也更偏好中大户型，同时重视未来的居住感受，物业、社区环境等也是重要的参考项。重要的是这些购房者往往“不差钱”，一旦锁定“目标”，通常“志在必得”。因而，每当那些品质较好的楼盘已经推出新品，往往会被抢购一空。
但同时，除了这些“众矢之的”的大热项目以外，这些区域也会有一些在天津市场上，抗性较强的产品类型，以及去化难度较高的尾房房源，他们则成为了撑起这些“房荒”区域“看起来很美”的数字的主体。
一面是紧俏楼盘被“掏空”，一面是乏人问津的产品难去化，才造成了这三个区域，库存看起来充足，但成交少得可怜的尴尬对比。（嗯，不要跟房控君说，河西区是库存和成交双高，那是因为人家有全运村好吗？知道全运村为了赶交付，赶运动会为楼市作出了多少贡献了吧？）
当然，在刚需为市场主导需求的红桥、河北、河东三个区域中，（不要跟我说11万/平的事！就算海河东路依然还是河东领土不可分割的一部分……），在这三个区域当中，对比成交来看，库存略显紧张。
以红桥为例，目前红桥区是市区存量少的区域，2016年7月可售房源仅为1076套，9.4万平米，出清周期仅1.97个月。区域内以地缘性客户为主（红桥土著的外溢率很低），这种僧多粥少的局面，使购房者的选择权大大降低。
但是“后五营救”的桥段大家再熟悉不过，红桥、河东在“两会”（津洽会、招商会）上都诚意满满的拿出了大量新地块，河北区建昌道板块也将会有总体量可观的土地面市，届时将很大程度上缓解“没有库存”的压力。
环城四区：刚需主要的战场
对比市内六区，作为刚需大户的环城四区，库存量则显得充裕一些，整体可售房源32640套，可售面积396.4万平米。出清周期也大多在4、5个月左右，除了……津南区！
津南区在环城四美中，可算是个标准的“剩女”，库存房源15916套，可售面积186.2万平米，接近另外三区的总和，这种局面和前期区域内集中出地、集中开发，但公建设施和市政配套的跟进速度相对迟缓，是有着密不可分的关系的。
津南区的大体量楼盘，如碧桂园、中信公园城等，大多位于相对偏远、配套较为匮乏的位置，所吸引的购买力也多局限于地缘性客户当中。而位于像辛庄、双港等距离市区较近，规划较好的位置的楼盘，其实倒也不乏“日光”现象。而海教园的鲁能泰山7号项目，则更是创下了排卡900+的诡谲数字！
与津南形成对比的则是北辰区的低位库存：2016年7月北辰区可售房源3857套，可售面积44.2万平米，在环城四区内存量少；出清周期也低，仅为4.18个月。先发展起来，且目前板块发展也为均衡的西青区，可售房源5657套，可售面积77.9万平米对比上月7481套，101.3万平米的数量，有较大幅度的减少；出清周期仅次于北辰区，为4.28个月。东丽区可售房源量为7210套，可售面积88.1万平米，出清周期5.58个月。
随着城市扩张，环城区域的交通、配套等资源正在逐步完善，较好的发展前景、较低的价位、更多的可选择空间，这些因素促使环城区域成为了不少刚需人群的终选择。反观市场去化速度，虽然房源量不少，但不代表“去库存”会成为环城区域的主旋律。
武清：这是要疯？是要疯？还是要疯？！
在远郊区域内，不得不提的就是武清区，从库存量上来看，是远郊里面多的，为13774套可售房源，可售面积183.6万平米，但出清周期却甩了其他区域好几条街，仅为4.44个月！武清到底发生了什么？！
从成交数据上不难看出，仅2016年6月一个月武清区就成交了3098套房源，5月成交更甚，达到了3764套。各成交榜单也大多被武清的项目“洗劫一空”，这样的高去化，带给武清市场，一来是库存的急速出清，另一方面则是节节攀升的房价曲线。
后给大家几点小建议：
首先，看中改善型房源的购房者，你们面临的竞争是为激烈的，狼多肉少，先下手为强。
其次，刚改选手们，不妨多看看环城区域，一方面即使是红桥、河北这些市区里的“洼地”也都正在向改善转型，一旦有房也都是接连奔5的节奏，那些接壤市区的外围区域，性价比更合适一些。
后，房控君就不给武清的客户提建议了，反正他们也没空看，他们不是在买房，就是在买房的路上……
天房崇德园别墅及洋房体验区于8月13日开放。天房崇德园预计2016年下半年加推别墅、洋房产品，加推楼栋、户数、户型、具体时间等信息待定。
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交通出行图
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