[摘要] 根据业内人士普遍观点，造成目前养老地产供求失衡的另一个原因是“中国式养老”的理念在老年族群中已经根深蒂固。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%至50%，有的甚至达70%至80%，代际分离增加了家庭养老的困难。
据2010年第六次人口普查数据显示，我国60岁及以上人口占总人口数量的13.26%，我国正快速步入老龄化社会。业内人士表示，中国从成年型人口结构进入到老年型仅用了18年的时间，较之发达国家几十年乃至上百年时间而言速度惊人。老龄化自然也带来了大量的养老需求，养老地产成为焦点话题。目前摆在许多大中城市面前的一个严峻课题就是：如此庞大的养老需求将从哪里找到出口？养老地产如何建立一个更加完善的发展体系？
什么是“中国式养老”
根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。实际上，我国在1999年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻。相关数据显示，截至2011年末，城镇职工基本养老保险参保人数达到2.84亿人，比2010年底增加2684万人，增长10.4%；城镇居民社会养老保险和新型农村社会养老保险参保人数共计3.32亿人。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。目前国内的养老设施显然已不能满足大众需求。
业内人士分析认为，中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。随着老年人人口的增加和生活水平日益提高，这将与国内养老资源短缺、设备落后形成鲜明反差。此外，空巢老人的增多也使建立有特色、功能全面的养老地产项目变得十分必要。
根据业内人士普遍观点，造成目前养老地产供求失衡的另一个原因是“中国式养老”的理念在老年族群中已经根深蒂固。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%至50%，有的甚至达70%至80%，代际分离增加了家庭养老的困难。由于推行计划生育，现在大多数家庭是一个孩子，直接导致供养资源的减少，子女的养老负担成倍增长，以后小夫妻面临的将是赡养4位父母以及照料一个孩子。而且现代化生产节奏不断加快、劳动强度增加，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不太现实的。于是适合老年人的养老地产再度被提上日程，或许养老地产的出现可以帮助许多家庭解决年轻人家庭压力过大的问题。
然而，尽管“养老地产”需求量庞大，商家也普遍认为这的确是块可以共享的“蛋糕”，但在中国，养老地产却始终处于“叫好不叫座”的状态。本市武清区某大型楼盘开发负责人分析认为，中国目前在新的养老机构的建设上，沿袭了其他产业注意硬件、不注意软件的弊端，缺乏许多相应服务。同时，即使有限的服务，也普遍存在低质量、相对费用高的情况。养老地产属于新兴地产，市场还不稳定，并且投资额高、回收周期长，一般的年投资回报不过10%，且对后期物业管理要求相对较高，所以目前真正介入养老地产的开发商较少。但因为其市场空间广阔、前景巨大，所以才有很多资本愿意探索研究。
不久前，永泰红磡养老产业集团董事长李德福在谈到为何由传统的地产企业转型向养老产业发展时就曾公开表示，“企业在几年前就认真对养老产业市场进行了国内外调研，随着中国老龄化社会加速到来，养老产业将形成一个庞大的市场。”
“养老地产”期待多元化
随着经济水平和生活质量的不断提高，当代老年人对养老生活有了更高的要求，传统的居家养老、社区养老和机构养老在许多方面已不能满足他们的需求，市场期待更高档次、更高品质的养老地产，这不仅预示着养老方式发生了转变，而且也为养老地产的发展提供了契机。
伴随着中国老龄化速度的加剧，国家“十二五”规划中明确指出：“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。”近来，在调控及社会历史进程的双重推动下，养老住宅迎来了发展机遇，包括保利、万科、龙湖等在内的众多知名房企纷纷涉足养老地产。
在本地市场中，有很多企业也正在养老地产领域做着积极尝试与探索。在不久前召开的“2012中国（天津）国际老年产业节”上，众多以“养老”为特色与主题的地产及类地产项目引起了观展市民的广泛关注。如由海航大集投资开发有限公司在宁河七里海片区内打造的海航大集项目，目标定位为“东方养生产品”，业态涵括养生及适老住宅、养生养老公寓、养生娱乐会所等，服务内容则涉及到生活照料、文化服务、金融服务、医疗养生、旅游移居等多个方面；由天津滨海资产管理公司投资开发的高端养老俱乐部云杉镇，则是一个将住、医、乐、学于一体的综合型养老社区，它把社区的概念与机构养老和居家养老融合在一起，打造出独特的“轮转式老年公寓”的模式体系；位于静海县双塘镇的中慈枫林湾老年城则是由天津枫林湾投资发展有限公司与天津市民政局共同开发的养老项目，其特色定位于居家养老、医疗护理、温泉养生。
“这些新型的养老机构及社区、公寓真的很吸引我们这些刚刚步入‘初老’阶段的老年人。”展会上，今年56岁的市民李先生告诉记者，“我还有几年就退休了，孩子们都已经成家立业，虽然子女都很孝顺，可也不能天天把他们拴在身边。其实像我这个年纪，早就该为自己的养老生活做打算了，不过至于怎么养老还真是个难题。到郊区买房吧，环境是好了，可是怕配套什么的都不方便；去老年公寓、养老院，倒是有人照料日常起居了，可我又觉得受限制，晚点生活似乎不够精彩；而这次看到的这些特殊的养老地产大多还没有一个成熟的雏形，尽管蓝图美好，但还是不敢轻易尝试。”
“养老地产”发展前景看好
不仅是本地市场，对于我国大多数城市来说，“缺乏实战经验”和“成熟范本”是目前很多企业明明已经看到了巨大的社会效益、经济效益，却迟迟不敢下手的根本症结所在。不过，值得欣慰的一点是，房地产界敢于“个吃螃蟹”的企业正在渐次涌现。龙湾城项目的负责人表示，“养老地产建筑对于社区软硬件实力的考核和要求同等重要。从硬件方面来讲，首先针对养老的地产项目地点环境要选好，远离嘈杂及城市污染；其次，还要注重社区自身人居环境，低密、生态的环境有助于老年人修养身心；再次，对于社区配套设施，尤其是购物医疗设施及活动场所的建设等的要求较高。软件方面，养老的地产项目要有一套针对老年人更为系统全面的管理模式。我们的项目虽不是纯正的养老地产，但也具备了养老地产的一些优势，比如在硬件上，社区自身30000平方米湖区公园提供了低密生态的住区环境，20000平方米社区商业一应俱全，老年大学、老年活动场所等保障老年人生活；软件上，老年俱乐部、社区针对老年人的各种文化团体及社区倡导的步行优先原则、社区龙湾物管等充分呵护老年人生活。”
该负责人还表示，养老地产的发展前景无疑是相当看好的，这从各大房企大力追捧养老养生地产项目的现状即可见一斑，问题在于如何实现养老项目的盈利。国内房地产企业发展高峰期仅仅不足五年，实力房企还是凤毛麟角，“对于囤地的看法我一直持异议也是因为国内房企的资金实力还不足以选择主动囤地，开发过程的现金流增速才是国内房企的诉求。这就影响了房企对于养老地产的开发选择很难考虑长期持有经营。养老地产是很有前景的，但是要更加深入地探索其开发经营模式。而真正的养老地产区别于其他居住产业的显著特点是机构要提供各种满足老人需求的服务，需要真正做到‘老有所养、老有所乐’，因此养老地产的任务是两大类，其一是根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅，二是运营和管理养老设施，直接为老年居民服务，所以，我很认同市场上的一种说法——未来养老社区模式一定是多元的。”【我要发言】
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