▲主题：金融危机前提下的不动产投资前景
▲地点：九州国际销售中心
中国住宅研究会的副会长 顾云昌
中国著名的财经评论家华夏时报总编 水皮
中新滨城的常务副总 刘兰津
南开建委 钱丽
资深策划人 张磊
金地地产 李扬
香港港联物业集团 朱总
▲以下为活动图文直播：
主持人：高度决定影响力，与专家面对面中国一线财经专家走进九州国际论坛现在开始。下面请允许我代表主办方介绍今天的来宾。
坐在我左手这位黄衣服的先生是中国著名的财经评论家华夏时报总编水皮先生。大家都非常熟悉他，无论是投资还是炒股票的人一听水皮都非常有名，希望大家和他面对面的沟通。
坐在水皮先生旁边的这位是中国著名房地产专家、中国住宅研究会的副会长顾云昌先生，大家欢迎！顾会长在房地产界是非常的著名，对房地产的判断有自己独到的简介，在金融危机下中国房地产走势是什么样的是继续涨还是走平，一会儿我们会看看顾会长的观点。
坐在顾会长旁边的先生是中新滨城的常务副总刘兰津先生。
大家云集在九州国际聆听两位专家面对面的沟通和对话非常好，今天下午的时间也是非常宝贵，大家在百忙当中抽出时间所以希望大家静下心来聆听，我们会针对大家感兴趣的话题和几位专家展开谈话。
下面有请中国著名财经评论家、《华夏时报》总编辑水皮先生为大家做演讲！谢谢！
水皮：7月1日上证指数走到过3009.71，这意味着改革开放30年是300，今年是2009年也就是3009.71，用来今年中国共产党的生日，招这个推理，今年10月10日今年会走到6010.1。（笑）我也不知道那天是否走到了3009.1，世界上的事情是说不清楚的，各式各样的可能性都有。我们年初的时候就说过了这一波行情是2500点第二波是3500点，我带了一份报纸给大家看一下，这个是2月27号的报纸，也就是春节后的报纸，现在其实指数处在3500点进军的过程当中，3000点是没有悬念的，但是过了3000点之后，指数这么强劲是我们没有想到的，我们觉得近期走的过强，短期内过强会带来一个什么后遗症呢？就是我们想不出后面涨的板块，或者说还有什么特别安全或者保险的股票，这是一个大的问题。
我为什么这么讲呢？至少在上周的时候我还是很有信心的，我说你现在让我说有哪些板块是一定安全的，一定可以涨的，正好我在招商银行的贵宾会上和北京中信的报告会上我都在讲，至少有两类股票是没有问题的，一个是中石油，因为中石油当时的价格是14块钱，大家知道中石油从点涨到14块钱涨幅是46%，大盘的涨幅是76%，也就是中石油落后大盘30%，不管从哪个角度来讲，就从互相涨幅的角度来比较它是没有涨的。第二中石油的市盈率还在一个合理的位置，在20倍左右，这个低于沪深率7倍的市盈率，这个和沪深300比也是偏低的，另外中石油还处在套牢的点位，大家知道那个肯定是历史天价了，跌到16块钱的时候，它的发行价是16.7元，当然这个发行价偏高，中石油集团在16块钱次护盘，他通过6个基金户过一支盘没有护住，后来到了9月28日国资委统一再一次护盘，那时候的点位是13.5元左右，到9块钱，前一段时间是在13.5到7元左右，那个时候是第二次护盘的位置，这个还是一个涨的板块。
另外一个板块就是金融股之间的保险股，看我文章的朋友都知道，我们说目标位到2500了，各位在座的手上的股票大多数的股票已经创出的高点，你们手上的股票大多数都是在2400点就见到了行情的高点，两个月没有涨，两个月一直在调整。涨的是什么呢？涨的就是金融指标股，还不包括能源股，金融指标股之间主要又是以工商银行为代表的银行股，所以我印象很深，我最近一次来天津不是一个月前就是一个半月前，我给浦发的贵宾客户做报告会，我说保赚不赔的股票有没有？我说有，当时是工商银行，为什么买工商银行呢？告诉大家一个比较的方式和方法。这个股票里面没有的高和的低，关键是看互相比，成本之间的比，持股成份的比。为什么工商银行那个时候就有价值呢？在2007年的时候我推荐过他，现在他现金分红是1.6毛，我们不说业绩增长多少，工商银行一分钱不涨，你拿一年现金率高于存款一年的率。第二工商银行同样处在国家对基金护盘的地方，因为中投和汇金持股的点位就是在3.7与4元之间，最关键的当然市盈率是10倍左右。今年的业绩估计在4毛以上，这是10倍的市盈率。
另外你可以看到工商银行A股和H股还有一点点倒挂，这是很简单的，你那个时候同样是做股东，你买股票，你就是占了人家H股股东的便宜，同样的股票你买的价格比他低，工商银行是最安全的股票，我在电视里面说过很多回，我们现在买股票要买什么股票就是买大多数人不会涨的股票，因为大多数人认为不会涨所以也不会有什么风险，指数涨的越高估价涨的越高，如果大多数人认为股票不会涨那就不会买，不会买就没有获利，没有获利风险就小，所以你一买工商银行一定会给你带来惊喜，当然包括工商、建行也是一样的。
很多人都说我听了你的话很有道理，但是我觉得工商银行涨起来太慢了，所以我说工商银行看的是不涨，但是涨起来也是非常厉害的，你看两个月你们的股票不涨，就是它涨，它几乎天天涨，一天涨百分之一点几，到了5.76元，涨了40%。中行、建行也是差不多这个幅度。这是涨到上周，到了上周就涨不动了。这一周工商银行没有涨，我今天还没有看收盘价，我估计没有怎么涨，整个银行板块都不怎么涨，为什么？因为两个月的表演已经够本了，别人都没有涨，他们涨了两个月了，涨累了也该歇一歇了，但是它没有涨够，因为它市盈率15倍都还没有，你们的股票都在30倍到40倍，大家都看好自己的股票，所以你听我说你的市盈率高会很不高兴，但是你们的市盈率平均在35倍以上，你和工商银行比，工商银行还是便宜的要命，为什么说工商银行也该休息了？因为近期涨幅太多了，两个月下来之后银行股的涨幅和大盘指数一样，是70%多。
所以银行股最近也不会有表现，有可能有表现得是金融股中间的另外一个小板块，也就是平安和中国人寿，也就是保险股，保险股是远远落后于大盘涨幅的。第二保险股是的一个A股和H股一周之前还倒挂的板块，中国人寿和中国平安基本上1：1，倒挂再严重的话，平安的股价A股只有H股的8折，这时候就出现一个问题，明明有那么便宜的股票，要让这里的地产商说九州国际打个8折给你们都没有，但是市场上到处都是8折扣的股票，但是你们看不见，你们等着手里的股票再涨三倍，有人还幻想着很多股票再涨几倍，但是平安人寿打8折也是没有人要的，结果是平安从这一周从45.92元涨到54.88元，中国人寿从24.75元涨到了29.15元涨了7%，中石油涨7%中石化涨了7%，指数就是这么火到3000点，这个板块对指数的影响特别大，他们涨7%你想一想你手上的股票只有下跌的分，因为要对冲一下。
当然我也说泡沫有越吹越大的嫌疑，今天我写的文章还没有见报，这是昨天晚上写的，我说现在管理层的引导也是有问题的，也在吹大泡沫，一个问题就是中石油为什么这一周这么凶，为什么涨一块钱？因为油价提了，6月30日把油价提了，碰巧那天又掉了一架飞机，中国每提一次油价就会掉一家飞机，上次6月1日提了一次掉了一架法航的，这一次也是这样，现在空客都急了，他们说下回如果再提油价千万要告诉我们一声，我们那天不飞了。
你说6月30日涨的油价有道理吗？一点道理有没有，因为中石油、中石化现在在促销，上回提价的时候原油价格是68块钱，现在是66.73元，你说你有理由提价吗？你不缺心眼吗？当然，人家掉飞机不是我们的责任，但是你提完了油价之后你会发现，1号到30号除了星期天是22个交易日，油价波动超过4%，根据新的规定是可以调整成品油价格的，但是我没有仔细算，中间油价到过73块钱，6月30日那一天早盘还到高73块钱，可能平均价格算下来刚刚超过4%。22天中间油价的波动68可能到72刚刚超过4%，一超过4%就要提，一提油价又跌了，这是开了一个大玩笑。因为你一提油价给中石油的盈利预期就有问题，中石油的价格也是发改委帮了一个大忙给推起来了，推了一块钱。
这周还有一个新产品发行，三精药业，这个发行非常的失败，因为发行制度要改革，改革就是要合理一点，市场冲击力小一点，但是现在看来一询价，询出来一个19.8元，这个市盈率是33倍，而且融资的金额超过本身需求的46%，等于有46个资金是白股，一方面造成了资金浪费，另外一方面向社会发出一个强烈的错误的信号，33倍的市盈率是领导层领导的。我们现在的市盈率就是35倍，那不就是等于说现在没有问题么？那这个比工商银行的市盈率就更低了，所以发这个信号也是错误的，抬高了市盈率，所以我觉得3000点很难往下调整。
我上周的一个文章，我觉得在3000点之间会有拉锯战，因为指数次2007年突破3000点的时候，来来回回有两个月的时间，如果我找不出确切肯定可以涨的股票，调整就是必须的，你如果现阶段往上没有空间的话那只有下一下才有空间，这是我们上周的判断。
我觉得指数上冲的力度没有衰减的迹象，你看今天照理讲应该是调整，中石油现在应该跌的，但是中石油跌幅也不大，跌幅大一点的可能是银行股，所以从今天市场的反映来看，的确是强市，强市还有一个特征就是量放出来了，这也是我们判断的一个问题，我们不能清楚的找到后一个领涨板块，或者是相对涨幅比较小的板块，现在是市场面临一个问题，因为今天正好是我们到这里来做论坛，房地产可能是一个后选，我们不是因为到这里来做房地产就推广房地产股票，我们并不是这个意思，因为我从来看不好房地产股票，我不知道它该涨到多少，但是如果要比较而言来讲的话，它的涨幅没有超过大盘，这是；第二，上一轮行情的领涨板块，最后持续的涨价板块一个是房地产一个就是金融股，其实就是这两个股，不管钢铁也好等等要有持续性的行情，前提就是房地产市场相对活跃，房地产以及那些有色股、建材股才有行情，这是一个基本的产业链，道理一点大家就明白了。
现在看来，房地产的涨幅与现在的价格以及历史上在2007年底2008年初到过的位置来比，属于反弹力偏小的一个板块，后面是否会形成一个领涨的板块还看不好，虽然一线的价格又回到了高位，深圳、北京、上海都是这样，在这个位置上继续往上涨的空间有多大说不好。
我在指数2400的时候对房地产市场有展望，我说小阳春是站不住的，因为放出来的量真真实实的，实实在在的。房地产市场会有一个过程，就是相对低谷到一个均衡之间，比如到目前整体的价位之后会出现分化，分化的结果就是好的地段的房子可能持续的空间更大一点，一般的房子可能会走平，为什么会这么讲呢？因为中国的市场大多数都是产量过剩，有什么东西是供不应求的？房地产中间的优质地段是供不应求的。就像我们市中心就是这么大一块地方，我以前和你说天安门就是这么大，你如果是后来人你要在天安门边上买房子是没有的，你可以通线，你可以再修一道地铁再往前跑，这就是经济适用保障性住房没有上涨的空间，因为这不是供不应求的东西，供不应求的只有高端的楼盘。
在供不应求的情况下也不是任何时候都在上涨的，去年就没有涨而且还有所回调，这就和资金联系在一起了，我们大家都知道任何资本市场要活跃资本不宽松是不行的，2007年股市涨这么多就是因为流动性不过剩，2008年跌这么多就是没有流动性，股价就衰下来了，为什么我们号召大家入市呢？因为变成了适度宽松的货币政策，一直到现在货币宽松的政策没有要减缓的情况，我们温总理说了，针对金融危机的一揽子计划要不折不扣的进行下去，包括有的人讲20%的贷款都跑到房地产市场里面来了，所以房地产市场会这么好，因为放贷的超过6.5万亿了，超过了5.5万亿的总规模了，所以流动性比较充分，这个时候就会有人提出意见往回收。我们总理态度非常坚决，这个政策不变，我开一句玩笑话，2009年以来这个行情基本上是总理喊话喊出来的行情，在2000年的时候温总理喊了一次，很多人听说了，他在伦敦问警卫员今天的行情怎样，警卫员说今天星期天股市还没有开盘，他下午就和伦敦的华人讲这个故事，他说我关心、操心国内的股市。这是次2000年，很多人以为是开个玩笑，总理闲着没事干了一时的小插曲，但是走到2400点的时候很多人认为自己聪明，要想溜的时候，总理在清迈又开了一次会，总理把随行的记者召集起来说我给你们开一个小会，就是说说今年国内的宏观形势，形势在好转，好转有四个指标，第四个指标就是经济活跃度在回升、信心在回升，楼市和股市的交头在活跃，温总理这么讲话就是把股市和房地产市场是否活跃作为经济复苏的晴雨表。
温总理在次2000点说的那个话可能是无意的话，那么在2400点的时候肯定是有意思的，听不懂是你智商低，指数到了2800的时候又有人搞小聪明的时候温总理又说宽松的货币政策坚决不变，他这是有所指的，当然不是对着我说的也不是对着你说的，他是对着某些人说的，你说你还听不懂？你的脑子就是有问题了。我后来算了一下，总理每次说的时候相隔两个月，指数差400点，2000点说一次，2400点说一次，2800点说一次，下一次说话的时间应该在一个月以后的3200点。现在看来3200点很快就会走过去了，所以我也很担心，总理到时候再说话说不定说的就是反话了，你现在一口气冲到4000点总理就没有话说了，我们慢慢涨才符合绝大多数人的利益。
我们分析一下后面可能会有什么样的走势，因为流动性是不可逆转的，银行的存款搬家也正在进行中，4月份银行存款已经下降，5月份下降的非常厉害，我估计6月份就会变成负的，因为大家意识到有通胀的预期，钱放到银行不行了，看来看去还得拿出来理财，房价涨起来了，股票也涨起来了，这时候大家就着急了，唯恐自己抢不到钱，钱放着肯定是不行的，所以你会发现高端的房价到了高位还有往下调的迹象，股票、基金都是这样，越来越多的人在接你们的接力棒，开始抬你们的轿子，为什么今天低不下去就是因为这个原因，很多人认为回调是很难得的机会，这就是对通胀的预期，今后一段时间还会持续，一直持续到宏观经济真的向好，上市公司出现拐点，我们现在上市公司的业绩60%还在下滑，三季度到四季度是否会出现拐点，业绩出现往上增我们会观察。
下一轮股市再往上走的，也就是在这个点位上还要继续往上走是需要业绩做支撑的，所以也需要在这个位置上有振荡等待宏观经济好转，等待上市公司的回升，如果再有回升的话，根据上一轮油市的特点，再下面会是8：2现象，上一轮指数过了之后会是8：2现象，当然银行股打到一个阶段之后它也会长期的横向整改，你们调整了两个月的股票可能就会有表现的机会了，如果你行业拐点出现的早，想象空间就会大。如果拐点出现的晚，拐点想象空间出现的就会晚一点。
下半年大家一定要有心理准备，如果一定要说相对低谷的话，大家要关注一下地产股，如果房地产价格一直上涨的话，他们一定是有被炒作的机会，我先说这么多，谢谢大家！
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