“保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”——3月5日政府工作报告新定调。
PART01
七年回顾：都说什么啦？
先来看过去7年中，政府工作报告当中对于地产的表述：
2014年：以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度。（加大保障安居工程建设）
2015年，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进地产市场平稳健康发展。（分类指导，因地施策）
2016年，强调完善住房保障体系，完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，以及因城施策去库存等多个方面。（去库存）
2017年“目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求”。（继续去库存，支持购房需求）
2018年，“因城施策，分类指导，三四线城市商品住宅去库存取得明显成效，热点城市房价涨势得到控制。”（热点城市涨势控制）
2019年“要更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展稳步推进房地产税立法”（改革住房体系，房产税立法）
2020年，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。（房住不炒，因城施策）
2021年，坚持房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，尽努力帮助新市民、青年人缓解住房困难。（大城市，新市民、青年人）
从历年的政府工作报告可以大致描绘出房地产行业的发展脉络，这也符合一个政策深刻影响下的行业的走势。比如，保障房大规模建设，后来开始告别一刀切的调控模式，再后来是去库存到2018年以后世房住不炒长效机制，到2020年年末，基本上已经确认了房地产长效机制的完成构架，进入精准调控阶段，所以会看到融资端的、住房贷款总量上限的，以及土地出让窗口指导的。到了今年有了全新的提法，重点针对一类城市就是大中城市，两种人群是新市民、青年人。定位依然没变，但是手段更加多元，针对性人去更强，这个表述对行业整体定位没有太大变化，但是，秘密君以为凸显了当前地产市场的形势判断与未来的政策方向。
PART02
关键词一：房住不炒不变！
记不记得房住不炒因城施策这个政策出来的时候市场的反馈？80％的人认为是回归住房的居住本位，也有20％的人说重点是因城施策，天津会迎来更大更宽松政策环境。所以每次秘密君说不太看好房地产，就有人问我：你没有买房子吧？你看，大家直观想法是每个人都是为自己的利益呐喊。我可以告诉你，买了！
但是过了这么两三年，市场终于开始接受了房子回归居住本位的事实，虽然有些不甘心，但高层发话了：房地产泡沫很严重。
所以，自己住没毛病，租金也不错，但是炒房赌上涨，未来已经不现实，这一点行业基本认清了，不过为了自身立场，还得爆吹炒房这也是无奈。
另说今年1～2月调控政策87次，几乎都是限制性政策。所以政策依旧严厉，天津式暧昧多多少少是有些无奈。
PART03
关键词二：大城市
过去的地产政策表述是：全体人民——支持居民住房需求——支持刚性需求和改善性——三四线城市库存——市场体系和保障体系等等。这些政策具有一定的普惠性，或者说是性，因为居民住房需求没有太大差别。的针对性是三四线，去库存。
而现在直接提：解决好大城市住房突出问题。从这个提法上看，个人以为可以说明几点：1是三四线城市住房矛盾不突出，库存也去的差不多了基本健康。2是大城市因为人口涌入成为当下楼市的主要供需矛盾。从手段上来看，是：通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等，规范租赁市场，降低租赁住房税费负担。
可以说是多管齐下，整体上看，市场端：是加大土地供应，保障端是扩充供给，租赁端是完善租赁生态。都指向一个：将大城市的住房需求分流出来。需求分流意味着什么？肯定不是推高房价。
很多人会怀疑这个政策会不会落地，秘密君可以告诉你，今天秘密君拿到的武汉的一份文件证实：土地出让双集中不得低于5年平均供应量。
两天前的3日，南京发布政策：支持国有平台在地铁沿线建设租赁住房；在全市15个高新区、省级以上经济技术开发区以及轨道交通场站综合开发特定规划区范围内，大于3公顷的居住类用地出让时可配建不低于5％的租赁住房。
鼓励高校、园区、企事业单位在自有用地范围内建设租赁住房或利用存量房屋改建租赁住房，根据具体情形，分别适用不同的租赁住房建设政策，加强按需供给，保障人才安居，促进“产城融合、职住平衡”。
今天的定调就是明天的政策，这一点，可能会有例外，但是大方向不会错的。
PART04
关键词三：新市民，青年人
这是2020年发布的《新一线城市居住报告》里的一二线城市的居住情况调研，张图是移民指数，移民指数越高说明外来人口占整个常住人口的比例越大，常住户籍比越高也是同样道理。从个图来看，粤港澳城市群是典型的移民城市群，其次是中原城市群与长三角城市群。
移民人口成为房地产市场源源不断的动力，也积淀了大量的新市民购房需求。据说，深圳近8成的房源被外地客户买走了。杭州也已经超过了53％，天津比上海杭州略低一点，这里面当然有教育的功劳。
从这个数据可以看出一个简单结论是：解决好外来人口进入城市的购房需求对于缓解房地产市场压力很重要。
在新城市人之外，另一个针对性人群是“年轻人”其实前段时间秘密君想写个稿子聊聊：年轻人为什么不生孩子。昨天晚上跟朋友吃饭，一个说：生孩子客观说，是个稳赔不赚的生意。第二个说：现在亚历山大，处处是坑，我特么咋敢生。
所以今年的政府工作报告把维持生育率提到了桌面上，当然，也有年轻人的三座大山之一，住房。秘密君找来了各大新兴城市的购房人群年龄结构。可以看得到，主流的购房平均年龄是30～35.天津购房平均年龄结构居然是。核心原因是：天津的房价收入比很高，房价看着不高，但是扛不住工资低啊，所以我们得存很多年的钱。第二是最近几年人口流入不畅，常住人口的主力购房人群已经处于末端。这一点秘密君此前讨论过。
从年龄结构来看，虽然35已经不年轻，但是，35以下是购房主力。这次对年轻人的购房需求提出针对性定调，这一点，值得关注。因为剑指最核心的购房人群。
虽然秘密君并不喜欢咬文嚼字，但是最近两年连续关注会发现：在不知不觉中，楼市早已经变天了。曾经是呼吁长效机制，去年开始是坚定执行长效机制。曾经是全体居民需求的解决，现在是大中城市，而且是大中城市的主力购房人群。曾经是拉动经济去库存，现在是泡沫很大坚决不炒。曾经一波调控紧接着一波上涨把人们的信仰打的稀碎，现在是一波调控跟着一波调控，供应改善紧跟着定向保障。虽然不能说住房需求基本解决，但是不得不承认的是：住房已经不再是全民问题，而是进入了针对性人群的微调阶段。
今天中午跟朋友吃饭，他说房地产已经是夕阳产业，总量上秘密君当然赞同。但说实话，天津依然有机会。因为在2020年二手房成交房源的房龄中，天津是的，但是品质指数在top10之外，平均物业费倒数第二。换句话说，旧城改造、改善需求、品质改善依然有庞大的基数，只不过，在现在的品质供应、房价供应与客户实际需求、承受能力上有巨大鸿沟。说人话就是：烂盘遍地，不值得买，好盘寥寥很多人买不起。品质不善需要有好的市场生态来弥补，眼下天津地产行业生态好么？改善需求的价格鸿沟需要提升收入或者降低房价来弥合，你觉得，未来天津会是哪一种？
楼市文君2021-03-08 13:24:15
