2012年天津楼市白皮书成交篇天津房天下

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与2011年中国房地产市场的一路跌宕起伏不同，2012年楼市在众多政策的传言中稳步前行。政策调控压力一直未见松懈，从年初的低迷到年末的翘尾，更是让不少开发商经历了悲喜交加的一年。年初，房地产行业困顿依旧，频频释放的政策信号困扰着众多房企。随着刚需的入市，楼市探底回升、低开高走，楼市在经历了探底、筑底、复苏之后，年底成交量大幅走高，成功"翘尾"，2012年全年，天津共成交商品住宅84284套，与2011年基本持平，稳中略降1.33%；成交面积888.83万平，同比小涨0.18%；由于市内六区成交套数增加了八成，因此拉高了天津全市的成交均价至10061元/平米，同比涨7.65%。

自2010年4月国十条颁布以来，宏观调控已经持续坚定不移的实施了2年多时间，各种压制政策不断出台，楼市面临前所未有的调控压力。自2010年起，中国房地产行业既没有回落到2008年的低迷，也没有重现2009年的火爆，而是在调整中平稳度过。进入2011年，政策趋紧，楼市进入深度调控期，购房者陷入观望，天津商品住宅成交量同比下降11.89%，成交均价也继两年分交别上涨7.13%和25.40%后首次停涨。2012年，虽然政策传言颇多，但是终在平稳中度过，由于缺少政策的刺激，随着前期政策的逐渐消化，楼市在经历探底、筑底、复苏之后，年底成交量大幅走高，成功"翘尾"。2012年全年天津共成交商品住宅84284套，与2011年基本持平。由于市内六区成交套数增加了八成，因此拉高了天津全市的成交均价至10061元/平米，同比涨7.65%……【详细】

市内六区：一二手房价格倒挂、"首改"入市市内六区成交套数同比涨八成

　由于政策调控下的楼市"不高涨"，新房市场的开发商们纷纷打折、促销、优惠、特价，一二手房倒挂现象愈发明显。一手房"打折卖"、二手房"惜出售"，因此出现了一二手房价格倒挂的现象。一二手房价格倒挂现象在市内六区表现得尤为突出，市内六区新房的价格优势，使其在2012年迎来了新的契机。自2011年史上严厉的政策"津十条"出台以后，"刚需"一词几乎统治了整个楼市成交，刚需二字独撑楼市。但是6月份以来，市内六区中高端户型集中入市，"首改"(即首次改善型购房者）"出镜率"渐高，带动市内六区成交。2012年全年市内六区共成交商品住宅16987套，同比涨79.36；均价16882元/平米，同比跌3.45%。

环城四区：房企以价换量吸引刚需地铁房价值突显

　2010年，天津环城四区成交均价同比大涨43.73%，是四大区域中均价涨幅的一个；2011年，在史上严厉的"津十条"下楼市跌声一片，而环城四区却一枝独秀，不仅成交量领跑整个天津楼市，而且是四大区域中一个成交维稳的区域，市区、滨海和远郊成交量跌幅分别达43.36%，18.37%和5.77%。相较前两年，2012年环城四区的表现似乎并不尽如人意，但是随着房企以价换量市场逐渐复苏回暖，全年共成交商品住宅28575套，同比跌16.30%；成交均价9198元/平米，同比跌3.37%。环城四区大多是面对刚需的楼盘，购房者通常特别看重硬件设施配套和大交通建设，新的地铁线路的开通让不少沿线房源开始呈现出价值曙光，一些区域房源也已经开始出现迹象。

滨海新区：旺季不旺淡季不淡价值洼地的后市潜力大

　"旺季不旺，淡季不淡"是2012年滨海楼市的真实写照，楼市传统旺季"红五月"和"金九银十"，滨海成交均在全年成交量曲线上出现低谷，而年底新区的楼市却日益变暖，进入12月以后，滨海新建住宅市场成交量出现了明显上涨。作为天津城市"双城"发展的重要一环，近期滨海新区楼市的火爆主要缘于地铁建设利好以及商业配套完善，此外11月共计20宗地块的出让更引发了"年末滨海热"。滨海新区全年共成交商品住宅16956套，同比涨27.61%；成交均价8674元/平米，同比跌4.82%。业内专家分析，滨海20宗地块集中出让更加凸显了这一价值洼地的后市潜力，伴随着交通、商业等配套的日益完善，将会有越来越多的购房需求涌向新区。

远郊区县：主动郊区化成置业新方向是四大区域中一个成交均价同比上涨的区域

　随着天津交通路网日益完善，主动郊区化成为置业新方向，开始成为购房者特别是刚需及首改型购房者们的新宠。2012年远郊区县商品住宅的市场份额为25.90%，仅次于环城四区。2012年远郊区县共成交商品住宅21766套，同比减少23.69%；均价6556元/平米，同比涨3.12%，是四大区域中一个成交均价同比上涨的区域。"主动郊区化"缓解了城市中心拥挤的居住现状，将城市范围向外围疏散扩大，放大了城市功能范围与辐射范围，形成一种全新的生活体验与方式。随着远郊配套的不断完善，二手房市场抢占了新房一定的市场份额，但是远郊仍是新房成交的"重头"。

由于受买卖双方信心不足、持续观望，以及接连而至的假期影响，2012年天津楼市以首月成交量81.13%的跌幅开年。进入2月份，得益于普通住宅指导价格的上调，首套房贷利率的逐渐回归，以及存款准备金的下调，成交量较1月翻了一番。3月受市场放量、首套房贷优惠和房企以价换量三因素影响，天津楼市成交量呈恢复性增长，成交量又较2月翻了一番。4月份虽然有多达34个项目开盘，但是成交量却缩水两成。开发商寄希望的红五月成交量涨幅也只有一成，开盘也出现了缩水。6月份，包括天津在内的全国大多数重要城市的房地产市场继续出现成交升温的趋势，与此同时房价方面也出现降幅趋窄趋势。7月，受开盘量萎缩和中央调控决心影响，天津楼市表现较为"淡定"，无论是同比还是环比，成交量均基本持平。8月，传统楼市销售旺季"金九银十"即将到来，众多开发商都希望借机"翻盘"，众多开发商均对即将到来的传统旺季踌躇满志。房企预热金九银十猛推盘，市场不买账成交小涨一成。9月尽管成交量低于预期，环比下降一成，但是成交均价却创新高，全市均价10376元/平米。进入10月，由于部分房企的看涨预期收紧了优惠，再加上缺少新政刺激，"银十"成色明显不足，低位收官。11月楼市迎来"暖冬"，不仅天津，全国各主要城市新房签约量也均达到了年内的新高。12月，天津土地市场一改颓势，实力房企频频出手储备开发用地，与此同时住宅市场也成功"翘尾"，成交达全年。

2012年项目销售金额排名TOP20
排名	区域	项目	销售套数（套）	销售面积（万平米）	销售额（亿元）
1	和平区	天津大都会	826	14.40	30.17
2	西青区	富力津门湖	1548	18.88	28.36
3	河北区	北宁湾	1806	18.56	23.39
4	南开区	仁恒海河广场	558	8.61	21.58
5	和平区	泰安道五大院	88	7.15	19.37
6	河东区	金地紫云庭	1470	14.36	18.71
7	河东区	振业城中央	1067	10.60	15.42
8	河东区	红星国际	849	9.17	15.31
9	塘沽区	远洋城	1946	18.93	14.97
10	南开区	融创时代奥城	412	6.43	14.88
11	南开区	招商钻石山	598	8.20	14.58
12	东丽区	保利玫瑰湾	1329	13.13	14.56
13	河东区	路劲太阳城	1100	12.32	14.19
14	和平区	新汇华庭	642	6.89	13.53
15	津南区	融创中央学府	1017	11.33	11.58
16	南开区	金融街中心	427	4.41	11.56
17	河西区	融创海逸长洲	82	2.68	11.29
18	河东区	水岸银座	3864	3.49	11.29
19	河北区	仁恒河滨花园	443	5.85	10.98
20	南开区	融创王府壹号	227	3.81	10.40
数据来源：富思博得

2012年企业成交金额排名TOP20
排名	企业	销售套数（套）	销售面积（万平米）	销售额（亿元）	市场占有率（%）
1	融创	2352	30.91	60.89	4.9%
2	富力	3417	39.30	47.09	3.8%
3	保利	2987	33.93	43.92	3.5%
4	仁恒	1001	14.46	32.56	2.6%
5	首创	3308	36.97	32.08	2.6%
6	万科	2704	28.50	32.00	2.5%
7	金融街	893	12.86	30.14	2.4%
8	远洋	3377	32.98	30.03	2.4%
9	天房	968	16.18	28.46	2.3%
10	招商	1230	16.93	25.33	2.0%
11	中海	1806	18.56	23.39	1.9%
12	金地	1522	15.46	20.80	1.7%
13	高盛	4728	5.44	19.17	1.5%
14	泰达	1360	14.89	17.23	1.4%
15	路劲集团	1427	16.15	17.06	1.4%
16	振业房地产	1067	10.60	15.42	1.2%
17	华运商贸	849	9.17	15.31	1.2%
18	奥克斯	1752	20.09	14.06	1.1%
19	海河地产	37	6.12	13.95	1.1%
20	贻成	1680	15.87	13.78	1.1%
数据来源：富思博得

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