南山房价洼地很难再翻身...

西丽在2019年被宝能城带火之后，出了很多热门项目，如远洋天著、阅山境、汇城茗院等了，宝能城高光时刻曾达15万+每平。

不过目前宝能城二手成交小面积单价8-9万（高峰期15W+），200平的大面积10-11万左右。

阅云境开盘均价8.3万/平，目前102平二手成交在七百万出头，单价跌到7万左右。

近几年不仅房价降了，西丽楼市热度也没了，自金域阳光和总章翡翠之后，新房熄火了一年多！

不过近期，西丽又有不少旧改大盘出来了，或许到时能给西丽楼市带来一些热度，不过西丽很难再回到以前的热度了！

01. 大型旧改盘一

首先是珠光村旧改，分AB两个项目，总建面约46万㎡，妥妥的大社区了。B项目进度比较慢，由京基操刀。

A项目即风格城事花园，由花半里操刀，进度会快些，目前已经出土地面十几层，预计下半年就能入市。

图源“咚咚找房”

风格城事花园在塘朗山公园旁，不远就是总章翡翠和金域阳光，距离7号线珠光站约四五百米。

项目分为03-01和03-02两个地块，总建面约22万平，体量很大。包含了商品房、保障房，还有公寓、商业、幼儿园，业态也复杂。

小区共448套可售商品房（回迁房数量暂时未知），虽是旧改项目，但容积率不算高（4.49），车位623个。

项目优势在于大社区，规划的配套不少，待13号线北延通车后（预计今年12月）到科技园只要一站，紧靠塘朗山，部分楼栋有山景；

从区位来看，项目西南方向是留仙洞总部基地，直线距离约1.9公里；西南方向是南山科技园，沿着大沙河一路向南是深圳湾；

规划中的29号线穿过华侨城白石洲，直达深超总，如果是在这几大产业区上班，通勤是非常便捷的。由于是在南山地理上的中心位置，从北环大道/南坪快速去往福田和宝安区都非常便捷！

抗性也比较多。位置有些偏，靠近塘朗山脚下，片区发展偏慢。周边农民房没拆光，城市面貌一般；对口的南山文理实验口碑不错，但放在整个南山不大够看；商业氛围不足，商业体量小。

附近的二手房，新一点的十几年，老旧的基本在二三十年的楼龄，单价五万多到六万多的样子。

离得比较近的半山翠林（2009年）目前75平成交价500万左右，单价6万多。

老些的花半里（1991年）73平，目前成交价420多万，单价五万多；宝珠花园（1997年）110多平，成交价在600多万，单价五万多。

上面的二手小区楼龄都比较久，没太大参考性，对比附近的总章翡翠和金域阳光，项目地段、交通以及周边配套都要差些，预计入市价格在7万多。

南山房产交流群

车管所地块，总面积约27.4万平，合计有超过51万平的住宅建面。

图源网络

旧改项目周期长，这些项目短期内很难入市。待陆续建成后，这里的新盘竞争会相当激烈，很可能重现2023年下半年的局面。

目前周边的二手房大多都是00-05年的老小区，户型普遍拉胯学位也一般，成交量一直上不去。现在又有不少旧改在推进，未来新房入市后，老房子大概率会成“炮灰”。

上升到整个西丽，这个月大学城的标杆宝能城东区，89平开始跌到700多万，单价来到了8字头。

包括同片区的博林天瑞和西丽湖的桑泰丹华、西湖林语，都有不少笋盘频出，不过也别因此太上头。

目前西丽的次新盘，天悦湾花园、宝能华府、金域阳光、麒麟公馆和远洋天著等，成交都不是很活跃。尤其是这两年刚交付的小区，仅零散几套成交，买卖双方对价格体系还没有达成共识。

当时火热的宝能城、远洋天著成了西丽的高光时刻，以后很难再翻越！这个南山房价的洼地会一直洼下去。

因为楼市发展的红利/风口已经过去了，以后不太可能再现2019年那种房价暴涨的行情了，真正能涨起来的还是靠地段、产品、稀缺资源。

城市大规模发展建设的红利也已经过去了，以前铺大摊子，大范围大区域全面建设，现在是集中力量发展建设各个片区的重点规划区域！曾经很多规划后面都取消或不了了之了。

南山区的重点建设，接下来的几年还是往前海、深超总等区域走！

南山房产交流群

不过西丽的自然绿化堪称南山天花板，少了那种住在钢铁森林里的感觉。只是地形地势等硬伤始终限制着发展上限，割裂感强。

西丽的未来，赌的是留仙洞和西丽高铁站的全面落地。目前就像一个半成的艺术品，大学城、总部基地、生态资源是勾勒好的轮廓，全面落地后能不能达到科技园的高度也还未知。

目前入驻的就有大疆，传音，中兴，深信服，这些都是实实在在的龙头企业，待未来和科技园连成一片！

来西丽置业，主要以本地及周围就业的刚需居多，另外还有少量喜欢西丽的生态环境的客户。对于买房来说，西丽更是个宜居的片区，以投资为目的的风险系数则相当大。

关注深圳楼市干货！

扫码加助理