换房的最佳时机

目前房地产市场仍未完全回暖，但在政策底之后，市场情绪将会低迷，进而迎来房价上涨的可能性。因此，我建议有条件的人们抓住现在这个时机，尽快考虑换房。不论楼市何时回暖，垃圾资产始终很难出售。现在正是趁着市场低迷，快速换房的时候。事实上，大佬李嘉诚在今年6月就通过抄底一处豪宅项目，展示了他对市场的独到见解。而对大多数人来说，换房实际上是城市财富的转移。如果你的房产位于二三线城市，遇到了价格下跌，此时优化你的老家房产是明智之举。同时，换房不仅可以为孩子在大城市预留资产，也是家庭财富增值的投资途径。此外，现在是置换房产的好时机，尽管你在卖房时可能需要打折，但换取更优质的资产长远来看会更有利益。此外，利息成本也是购房成本的一部分，而目前的低利率和一些城市的首付优惠降低了换房的成本。因此，不要因为眼前的房产损失而纠结，要着眼未来，在下一套房子中将损失还回来。

目前市场还没彻底回暖，在政策底之后，会迎来情绪低和市场底，之后大概率就是一场房价爬坡。而我建议大家在这段时间,有条件的,抓紧时间换房吧!01不管楼市能不能回暖,什么时候回暖,垃圾资产该卖不掉还是卖不掉。所以现在是拼速度换房的时候。前段时间李嘉诚7折卖掉香港油塘的房子,大家认为连李嘉诚不看好楼市了。实际上你真不知道大佬在想什么。李嘉诚在6月的时候抄底了龙光和合景共同开发的豪宅项目凯玥。当时被很多人认为是“趁火打劫”。这个项目不是普通住宅,而是位于鸭脷洲的豪宅产品。当时地块招标的时候,李嘉诚旗下的长实也是竞标者之一,但没有成功,反而是被两家房企联合以168亿的价格拿下。可这两个房企在此前已经相继出现现金流危机,债务违约后这个优质的资产也成为了债主们争夺的对象。这时候作为驰骋沙场多年的抄底专业户,李老板出手了。不过凯玥这种豪宅项目去化周期是比较慢的,换言之周转的周期比较长。为了控制负债率,自然要回笼现金了。所以8月初李嘉诚7折卖掉了油塘的房子,其实完全正常,毕竟油塘的地段、产品、周边的环境都不可能和鸭脷洲这个项目比。你表面上看以为人家是不看好楼市跑路了,实际上人家是把钱回笼,去抄底那些更优质的资产。还有人也拿李嘉诚9折甩卖北京楼盘来说事,救命啊朋友们,不要只看消息表面而不看内里。北京的御翠园项目将开盘,目前公布的预售价格是不到10万元,这比之前市场上吹风的价格少了1万多元。等于说这次李嘉诚又在北京选择9折卖楼。但这个项目已经开发了22年了,当时李嘉诚的拿地价只有1750元/㎡,就算现在卖9万,人家也是在含泪赚钱啊。你还担心人家打折亏本?真的想多了。李嘉诚是出了名的爱抄底、爱囤地,他的这种开发模式没多少开发商能模仿得了,因为这非常考验现金流,而其他地产都走高周转模式。李嘉诚一直这种负债率和现金流,所以才能出现在低迷期6-7折抄底买入别人的资产和地皮。所以,真不要以为李嘉诚7折卖房是跑路,有没有想过人家在做新一轮的资产置换呢?越是优质的资产,越容易被盯上,进而被“围猎抄底”。而我们作为普通人,更要看得懂大佬背后的深意,并紧跟行动。我相信现在多数人已经买过房了,有人可能还不止一套房子,有人在三四线城市有2-3套房子,10年前买的或许涨了,但近5年买的可能一分钱没涨。现在有人等政策,就是想等政策出来后房价回暖,然后再把自己手头上的房子卖出去。有些人想换房,但苦于资金有限,短期房子不好卖,不知道如何腾挪资金。02换房,本质上是一个城市的转移。很多人认知里面的换房就是小房子换大房子,A区换B区。如果你的房子刚好就在一二线这种核心城市,你当然可以老换新,小换大。但对于多数人已经把房子买在老家的,那么这次的换房就是一次城市财富的转移。我碰到不少学员朋友,其实这些年陆陆续续在老家买了好几套房子,但这2年发现房价跌得厉害,想脱手又不是很好卖。其实事实上老家的房子是要拼速度优化的。我之前说过,有些房子跌了会涨回来,但有些房子跌了就是跌了,再也回不来。哪怕大招出鞘,这轮暖风也不再是遍吹大地了。所以差的房子一定要做优化,老家的房子,留一套自住即可,多余的可以做优化。一是为了孩子未来在大城市预留好资产,其次也可以作为家庭财富增值的一种投资渠道。当前投资最难的无非就是找到确定性。未来你在老家的房子能不能趁着回暖涨起来,不确定。而优质资产长期来看,一定还会上涨,这是基本可以确定的。但好城市的房子如果涨起来了,那你就真的换不起了。而且随着年龄增长,你能换房的机会也会越来越少,这真的就是一次和时间赛跑的机会了。03换房的成本。很多人不理解,为什么现在是置换的好时候。这就涉及到换房的成本问题。现在房子不好卖,你要换房要打折卖,看似是亏了,但实际上因为你换的资产更优质,从长线来看肯定更赚。举个例子,在行情回暖一套房子本来可以卖100万,但你现在降价20万,只卖了80万。然后你去买更优质的房子,需要花300万,但当行情好转,假设都上涨20%的情况下。你之前那套80万的房子=80*1.2=96万,300万买的房子=300*1.2=360万。前者赚16万,后者赚60万,早把你一开始的亏损填平了。其次,买房成本中还有一个大头,那就是利息成本。当下5年期LPR利率是4.2%,部分城市可以做到4%以下,而你之前买的房子,普遍利率都在5.5%,甚至有人的房贷利率在6%以上。为什么年初有一波成交高峰,有一部分人就是为了置换利率。所以为什么我们要关注利率的波动,因为本质上这也是你购房成本的一部分。现在,房价相比高峰跌了,利率又下调了,甚至有些城市的首付也降了,甚至首付还可以分期,这些都在降低你的换房成本。不要纠结于眼前这套房的一点损失,放长远目光,在这套房亏的,会在下一套房子加倍还回来。