这是一件没有被注意到的大事儿，天津正在推行。
涉及范围相当广，是天津城市发展的历史转折点。
它的威力，远远超出想象，最厉害的是，将影响很多人的房产价值。
天津楼市的新风口，已经来了——
老旧房屋小区改造＋城市更新。
“老旧房屋小区改造＋城市更新”这几个字，天天喊，年年喊，大家都麻木了。
很正常，以前的确是“喊口号”，今年真的不一样了。
不是天津想不想干的问题，是中央下任务了，必须干！马上干！
中央经济工作会议，向来是国家层面宏观政策调控和行业发展的风向标。
2019年的中央经济工作会议，旧改＋城市更新首次被提及。
2020年的中央经济工作会议，再次提出。
2020年7月，中央发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。
提出到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
2021年3月政府工作报告，又一次强调，并量化下达任务。
城市更新，已上升到国家战略层面，成为一个系统工程。
这是大势所趋，不可逆转、不容小觑！
在国家层面下达指令后，各城市已紧锣密鼓的制定了城市更新计划。
中国正在全面进入一场城市更新运动中。
2021年上半年，广东、浙江、山东、福建、宁夏、北京、天津、重庆、上海、广州、杭州、兰州……先后发布老旧小区改造＋城市更新的管理办法及相关规定。
没错，天津也位列其中，旧改＋城市更新板上钉钉。
没有选择的余地，箭在弦上，必须响应号召。
大家可能会觉得，这种文件以前也发过，没见动静啊。
这次不一样，天津已经开始行动了。
简单粗暴的说：钱到位了，人也到位了，剩下的，干就完了。
6月22日，天津市政府已经印发《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》。
方案全文在政府官网可以找到。
（http：／／www.tj.gov.cn／zwgk／szfwj／tjsrmzfbgt／202106／t20210624＿5486108.html）
更重要的是细则，怎么干？谁来干？什么时候干？
具体细则还未正式公布，我们拿到了内部版本，可以说是相当振奋。
这是天津从未有过的“大行动”。
细则的制定依据，是国务院关于实施城市更新的决策部署。
旧改＋城市更新的初衷，天津说的非常接地气：
充分尊重居民意愿，完善居住建筑功能，补建完善公共服务设施；
坚持“一片一策、一楼一案”；
解决好人民群众最关心最直接最现实的利益问题……
还有比这再落地的吗？
这些话此前从未见过，可见这次决心之大。
由天津市规划资源局，负责牵头组织编制全市层面城市更新规划。
并成立天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新工作领导小组，办公室设在天津市住建委。
先来说说大家最质疑的问题——钱。
这些年，政策咱们见太多了，但没有钱，说什么都没用。
旧改＋城市更新，可不是“省油的灯”，钱从哪来？
这次天津城市更新的模式，完全转变。
从过去政府主导为主的模式，转向政府引导社会资本参与为主导的模式。
国家开发银行天津市分行，作为全市城市更新融资的牵头单位。
已经给天津贷款1000亿，专门做旧改＋城市更新。
上海建工也投资了100亿，也是要做这个。
天津已明确，要引入市场化运作的方式，鼓励开发商参与。
目前已确定两家企业：天津城投、泰达。
天津城投已经成立“天津城市更新建设发展有限公司”，注册资本100亿。
正在组建旧改基金，已经与邮储银行天津分行签署战略合作协议，在城市更新领域拟合作金额达150亿元。
现在，天津城投正在推进河北区金钟河大街以南、和平区的城市更新。
并与天津市建筑设计研究院有限公司联合成立了天津市城市更新研究咨询中心。
在第二批土地出让对接会上，天津规划局也对各开发商强调了城市更新的重要性。
要求各区政府用足金融政策，可以REITs（房地产信托投资基金）。
更多采用市场运作，企业实施。
最重要的资金，已经有着落了，接下来就是怎么干。
这次“大行动”，分三种类型，都要落实：
老旧房屋改造提升、老旧小区改造提升、城市更新。
从一栋楼的改造，到一个社区的改造，再到整个片区的更新。
由点到面，量级不同。
类是，老旧房屋改造提升。
针对某一栋楼，没有独用卫生间或厨房的非成套住房，以及经鉴定确定的危房。
这些房子，要进行成套化的改造。
没有厨房的，增加厨房；没有卫生间的，补上卫生间；属于危房的，就拆了重建。
尽可能补充、完善居住功能。
改造后，房屋增加的面积，部分要交纳改造成本费，居民可以使用公积金。
第二类是，老旧小区的改造提升。
这是针对2000年以前的小区，要求十四五期末完成改造。
主要涉及：加电梯、刷外檐、整理楼道、建园林、停车场、充电桩、便利店、幼儿园……
简单说，就是哪不行提升哪，缺什么补充什么。
目标是把老旧小区，翻新成现在新建小区的样子。
看看郑州的案例，2019年郑州就开始做老旧小区的改造提升。
更新后的小区，主入口大门有了、景观园林有了、停车位规范了……
与更新前相比，房价都提升了不少。
图片来源：郑州找笋
天津也会做成这样，这对老房子来说，是前所未有的重大机遇。
现在二手房不好卖，为什么？
居住属性差啊，要什么没什么，还脏乱差，有新房肯定都不买二手。
老旧社区地段价值极高，但居住价值极低。
现在天津要做的旧改，就是在提高居住价值，把短板补齐，那房产价值会不会涨？
跟新房没法媲美，但一定比现状的房价高。
这极大利好老破小、老破大，终于迎来翻身的机会，房价将巨大提升。
那开发商为什么做这个？图什么呢？
老旧房屋改造提升、老旧小区的改造提升，这两类更新总体要求是：
增加建筑规模不超过现状的15％。
开发商也不是慈善机构，这15％的面积，就相当于补贴他们了。
只要你能整理出来，这15％就可以当商品房卖。
如果在这15％基础上，又增加了经营性建筑面价，那就需要采取存量补地价方式补缴土地价款。
可不再办理新的供地手续，各区分局负责签订相关出让合同。
如果是利用工业用地实施建设的，那就更优惠了，都不用再补缴土地款。
要是义务干这件事，弄不好还推行不下去。
但现在开发商不赔本，甚至还能有利润，这事儿就妥了。
细则文件中还说了：
涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过协议搬迁、房屋征收、房屋买卖等方式实施。
什么意思？
就是说，开发商可以买下一栋楼或者几栋楼。
跟业主谈，搬迁也好、原地安置也要，自己去协商。
拆除后允许多盖的房子，就算利润了。
台湾早就是这种模式了，你会发现有很多“一栋楼”的小区，就是这么来的。
这也是城市更新变迁的方法之一。
老旧房屋改造提升、老旧小区的改造提升，这都是“点”。
第三类是，城市更新。
这是“面”，是翻天覆地的更新，能引发板块房价巨大跃升。
这一类，相当重磅。
主要包括老旧厂区、老旧街区（包含相应老旧房屋老旧小区改造提升）和城中村等存量片区的城市更新改造项目。
简单说，就是让开发商或者其他资本，整片的开发建设。
该拆迁的拆迁，该新建的新建，这一类难度，但也得迎难而上。
“十四五”期间，要求各区人民政府要因地制宜制定城市更新项目年度实施计划。
拆出来的土地怎么办？
支持城市更新项目实施主体，通过公开出让方式取得国有建设用地使用权。
采取设定出让前置条件的方式实施公开出让。
说白了，就是谁拆迁就给谁，相当于定向了。
地价怎么算呢？
土地出让价款由规划和自然资源管理部门委托第三方评估机构评估，扣除城市更新项目成本后的剩余部分作为土地出让金底价，土地出让金底价不得低于土地出让评估价格的25％。
这就是在大力度给地价优惠啊。
以前这种事儿都不让开发商参与，因为涉及钉子户等社会问题，都是政府去弄。
但现在改了，鼓励开发商“先行”。
政府也不为盈利，只要你愿意干，就给你优惠。
这种模式已经得到验证了。
城市更新的“先驱者”广州，就是这样，甚至成立了国内“城市更新局”。
以“谁受益、谁投资”为改造资金筹措原则，创新提出“政府主导，开放引入社会资金”。
猎德村等很多城中村，都已脱胎换骨，房价跃升。
据了解，已有不少开发商有意向参与天津的城市更新了。
但更多是愿意整理上三区的土地。
没毛病，毕竟上三区新房市场好，整理出的地也更值钱。
比如南开区，目前都在研究咸阳路片区。
东区、西区经过拆迁后，还有大量土地可建设，这就是南开的新区。
目前核算楼面价在2.5万／平米以上。
如果板块整体城市更新，地价可不止这个数。
新区房价逆袭老城，在天津已经验证过了，河西新梅江就是的例子。
如果咸阳路逆袭了，房价能到多少？
如果它涨起来了，广开片区会不会跟着涨？
包括和平区，也在推进城市更新。
但很多是历史风貌建筑，拆不出土地怎么办？
据了解是用西青的地来补偿。
细则中提到：
在老旧房屋改造提升项目地块内难以增加容积率等规划指标或为城市更新项目额外提供公共绿地、广场的地块，可以按照国土空间规划实行异地补偿。
既然开发商现在更倾向上三区，无论是老旧房屋改造提升、老旧小区的改造提升，还是城市更新，都通通利好房价。
南开的新房出来一个就6万＋，老破小现在才2.5万／平米，那更新之后的房价呢？空间巨大啊。
毫无疑问，整个上三区的城市界面，将再次提升，房价势必再拔高。
新房、二手房，全部迎来“城市红利”！
目前，天津规划资源局已成立城市更新规划土地调查登记工作小组，启动摸底调查。
河北区已经开始了，主要由天津城投主导。
涉及建昌里、开诚里、团结里、真诚里……38个社区。
既有老旧房屋改造提升、老旧小区的改造提升，也包括城市更新。
一旦推行，河北区城市界面将翻天复地。
那些降价都卖不出去的二手房，终于有救了！
老破小、老破大阴跌的局面，也会转变。
这不是在假想，是有时间要求、必须要做的。
细则文件已经标明“自印发之日起试行，有效期二年”。
其它城市已经干的热血沸腾了，天津也不能等了。
马上就得行动。
旧改＋城市更新，已是大势。
所有人都要跟随政策大势，包括政府，包括开发商。
90年代，天津启动危改；2017-2019年，开始棚改。
2021年，要做“旧改＋城市更新”。
这就是按部就班把老旧房屋逐步改造的过程。
城市历史发展的必然，不可违背。
天津已不支持再产生新区了，城市要想发展，必须做城市更新。
好在天津已经行动起来，自上而下的推动力不容小觑。
这是天大的好事。
对这座城市，对每一个老百姓，都是。
楼市金枝2021-07-26 01:42:28
