房天下 >   资讯中心   > 楼市欣 >   正文

手机看新闻

天津环城热销盘,有个不变的铁律!

楼市欣 2021-04-29 23:41:23

4月22日,滨海金隅嘉品Mall举行了个签约活动,首批签约的品牌包括保利国际影城、骑彩小马马术俱乐部、MJstyle、麦当劳、热风、半天妖等,很多品牌是滨海首店。品牌定位与万达有些相似,均为中档购物中心。这个活动在泰达片区引发了不小关注,而另一部分注意力却来自金钟。对金钟片区的客户来说:透过滨海项目,可以看到东丽金隅大型商业综合体项目的远景与呈现。

PART01

秀肌肉:双城布局金隅的两大购物中心

滨海嘉品Mall是金隅在天津的第一个商业项目,这个商业项目体量超过8万平方米,因为处于二大街的优势地段,而且会补足泰达中档商业不足的局面,在滨海,是重要的节点。相比滨海嘉品Mall,金钟项目体量更大,而且对区域市场来说是补足商业空白的存在。

秘密君此前聊过,城市东北部一直是购物中心的真空地带,整个东北部像样的商业综合体几乎一直是爱琴海与万达的天下,以至于东北部很多客户到综合体购物消费无异于一场长途跋涉。

但仅金钟街行政区域面积45.6平方公里,总人口就高达11万人,分布非常集中。熟悉这一带的朋友都知道:沿着津芦线一分为二,北侧是传统居住区,南侧是工业片区。北侧的居住区人口密集居住集中,居民日常消费的核心就是一个体量庞大的菜市场。

在这种环境下,金隅金玉府配套的大型购物中心的出现不只是给金隅金玉府以及周边项目提供了一个强悍的配套支撑,也是东北部区域商业空白地带的迭代升级。

金隅金玉府配套的商业地块整体建筑面积达到了15万平方米,其中14万平方米是大型shopping-mall和约1.1万平米商业街。14万平方米的单体综合体可能很多人没概念,基本上与正在新建的东丽万达、梅江永旺相当,梅江永旺已经是环外包括双港、赛达两个大型片区的集中购物消费集散地,金隅金玉府配套的商业综合体周边除了金钟生态社区,还包括在开发的金玉府等三个住宅项目,5公里内可以辐射到河北区,而华明客户亦在空港SM之外,找到了新的消费集群地。

按照规划,该项目内部业态包括餐饮、娱乐、休闲为一体,未来会引进电影院、大型超市、主题餐饮、时尚服饰、健身房、咖啡厅、儿童教育等多种业态。滨海嘉品Mall的推进给很多意向这个片区的客户提供了一个认识金隅商业的机会。毕竟,金隅有20年的商业地产运营经验,但典型案例都在北京,北京金隅嘉品Mall、环球贸易中心、盘古大观、金隅智造工场等。

在天津,金隅短期内布局了两座商业综合体不只是秀肌肉,也抓住了两个片区的潜力机遇。

PART02

地铁房:可能是眼下客户的刚需

对于不关注商业地产的朋友来说:金隅配套的商业综合体最直观的影响是:推动了金隅金玉府的销售火爆。按照案场的数据:4月17日开盘,认购了221套,销售额4.02亿元。

前段时间秘密君跟几个朋友盘点了一下环城项目热销的核心价值点:地铁+教育或者商业。这个定律屡试不爽,因为眼下入市的客群城市外溢是绝对主力,在这部分客户的外溢过程中,地铁线路绝对是刚需。在市区,高峰期秘密君是绝对不愿意开车出门的,堵到怀疑人生。这就是地铁线路的价值,因为不管刮风下雨都是定时定点。

而天津过去一直是处于地铁建设落后的局面,但是从2019年开始大手笔开建,到今年年底通车里程会达到319公里,到2025年,将会建成513公里。地铁路网的快速推进不只是里程增加,更是打通了各个地铁、大型居民区、集中热点地带的交通联系。

金隅金玉府距离地铁6号线金钟街站点不到700米,地铁6号线贯通了东南半环,在金钟河大街环城5号线可以实现河北、河东、河西、和平的商业集群的贯通,而在直沽换乘9号线可以到滨海天津站。

透过日益织密的地铁路网,地铁线路的优势正在前所未有的发挥,过去单线路未能体现的通达优势在成网后会越来越显著。因此城市外溢客户首要的考虑要素就是地铁,环城热销的项目几乎多多少少都有些地铁的因素在内。从这个角度上来看,金隅金玉府在热销的铁律中,三者占据其二:地铁与商业。

有人咨询教育,秘密君特意查询了一下,除了金隅金玉府自身配建的幼儿园之外,金玉府1公里内目前有金钟小学与逸阳文思。

PART03

热销的逻辑:8公里同心圆

秘密君一个粉丝入手了金玉府,他找房的逻辑很奇特:他说天津城市的原点是天津站,从天津站到外环线大约是10公里,在这十公里范围内,可以构成几个同心圆,中心区单价普遍4~6万,五公里外是3~4万,外环线边上大概是2万左右,出了环线,才能找到2万以下的房源。而金钟片区如果抛开地铁不说,直线距离是8公里左右,但是金玉府均价不到17000元/平方米,姑且不论对于出外环线的抗性,仅仅是价格就可以看到很明确的机会。

秘密君按照他的逻辑过了一圈环内在售新房,虽然对于中心区域的价格判定有失偏颇,但8公里内居然真的没有其他低于20000的片区。

而在这个极具价格优势的片区,金隅金玉府几乎有种执念:把能够呈现的东西统统呈现,用老百姓的话说:有些掏心窝子的感觉。

比如房子本身,现在已经是结构封顶,很多楼栋外立面都已经完工了,年底交房很有底气。而且把外立面也做了全部呈现,外立面首层门厅采用石材,其余位置采用的是毛石仿花岗岩涂料。想对这个价格,绝对是良心配置。

比如园林景观,全案景观11.5万㎡,金隅金玉府做了7000平方米的实体呈现,不是秀场也不是示范区,是真实呈现。

比如实体楼样板间,空间尺度之外,连公共区域、大堂、门庭配置都做了展示,客户可以看到大堂的装修水平、电梯品牌、可视对讲与人脸识别的门禁等等悉数配置。

比如工艺工法,金隅集团前身是北京建材工业局,水泥行业世界排名第五,国内前三的龙头企业,奥运会场馆、鸟巢、水立方都有参建。所以做工程人的执念很明显,外墙剖开8道工序、内墙5道全做了样板展示。地面保温砂浆保温层、墙面实测实量、卫生间全方位防水作业等。普通人会说有啥用,但是这些细节关系到建筑质量本身。想要关注建筑质量必须按照施工人的思维出发才不至于跑偏。

最后不得不提的是,这个项目居然有会所!在金玉府社区配置了一个145平方米的儿童四点半学堂,金隅的四点半学堂已经运营相当成熟而且有自己的品牌金玉书院。

另辟出了接近160平方米的区域作为业主会所使用,提供餐厨、娱乐聚餐、棋牌以及茶室功能,名为金玉雅轩。虽然金玉雅轩对于普通客户来说使用频率不会特别高,但是金玉书院有孩子的家庭却是高频使用场所。在这个价格区间内,多任何一项增配服务,都是喜出望外。

天津客户很有意思:买高端住宅的客户不会看不起买改善产品的客户,因为高端客户也是从这一步走过来的,深知不易。但是买改善产品的客户很容易看不起买入刚需刚改产品的客户,因为总有些小骄傲在心里。但是房子是用来住的,适合自己永远是最好的,与地铁的距离,与商业的关系,与承受能力的权衡,与时间周期的较量、与行业通病的斗争,这些内容不是用来攀比的存在。金隅金玉府的销售火爆,可以看得出这个片区的潜力,但是秘密君更相信是市场对项目兑现与客户需求认知的理性回归。

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请点击“投诉”按钮。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入200

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈