房天下 >   资讯中心   > 楼市金枝 >   正文

手机看新闻

最靠谱的年报又来了!2021怎么走?

楼市金枝 2021-01-11 23:20:37

01

宏观市场:中性偏紧,紧在金融

全球经济:疫苗进程影响全球经济修复速度,中国经济率先回暖,优势显著。地产、基建率先回正,显示是经济复苏的重要抓手。

十四五规划:双循环发展格局定调,房地产与金融、实体经济均衡发展。

货币金融环境:宏观杠杆率较快抬升下关注风险防范,由稳预期向中性偏紧转变,楼市金融风险关注度提升。融资环境趋紧,“三道红线”持续影响高杠杆房企。

地方趋势—从边际放松到中性偏紧,定向调控延续“有保有压”,趋收敛,热点城市或有限贷升级风险。地产金融来看,城市分化扩大,核心城市吸金能力进一步强化。

秘密君个人看法:整体来看,未来一年,楼市平稳是大基调,但是大城市的住房问题将会出台针对性政策,三道红线、银行涉房贷款监管将会促使地产企业融资、居民房贷环境收紧。但城市群、一体化等政策下,相关城市地区持续利好仍将持续。

02

全国楼市:分化、价值回归与供求回归

年初受疫情拖累,全国商品买房3销售额同比处于负值区间,二季度起需求持续释放,单月增速维持两位数增长,11月同比增长20.1%,累计同比扩大至9.5%。增速高于往年。

2020年需求回归核心、注重价值逻辑:①核心城市中高端项目市场升温明显,高端项目整体涨幅高于去年,一线率先放量,带动强。二线崛起;②中高端市场行情同样体现在二手市场。

分线看,一线城市表现突出,上半年率先恢复,成交持续走高。二三四线城市分化加剧,部分热点城市供求表现较好,高性价比项目维持热度,其余城市市场承压、以价换量仍是主流。换句话说:冰火两重天。

疫情后区域分化显著,华东华南热度较高,华中东北走弱。客户预期:上半年持续回升、下半年高位回落,整体好于去年同期。

供需关系是影响后市客户预期的重要变量,市场回归基本逻辑。今年以来,供应理性城市,需求稳步放量,去化周期持平或缩短;供应放量城市,市场承压明显,库存不断积累,去化周期拉长。土拍热度是影响客户预期的关键因素,需密切关注土拍市场热度变化情况,把握客户对楼市预期的影响。

03

天津城市:空间布局调整,经济缓慢恢复

经济:前三季度gdp10095亿元,近四十年来首次跌出前十,居第十一位;从增速看,经济结束下降局面、同比与去年持平,较上半年回升3.9个百分点,回升幅度高于全国平均水平1.6个百分点,但在全国排名中依然靠后。

产业:第二产业占比进一步下降,三产占比提升至65.6%。工业增加值同比增长1%。投资:投资带动明显,1-11月固投同比增长2.6%,其中基础设施投资增速高达18.9%。消费相对疲软,1-11月社会消费品零售总额同比下降15.5%。新增就业:前三季度新增就业37万人,与去年基本持平。

人口:常住人口稳步增加,海河英才对人口起到一定吸附作用,但效应逐步减弱。人均可支配收入:前三季度居民收入增速放缓,在一线/新一线城市中排名靠后。一般公共预算收入:前三季度财政收入同比下降15.3%,降幅明显。

秘密君个人看法:整体上来看,天津城市经济在疫情之后有了回暖,但是在回暖中,城市基础设施建设投资带动作用明显。而在产业分布来看,经济结构调整仍然未到逆转时刻。新增就业、人口、与人均可支配收入都可以反馈出天津在产业环境不利局面下,收入水平相对较低,人口吸附能力减弱的困境。

04

楼市政策:放松有预期,但边缘微调为主

疫情后,扶持政策缓解房企疫情期间经营压力;经济活动恢复为楼市快速回暖创造条件。调控政策来看,基调未变,坚持房住不炒和三稳,传递维稳信号,局部预期微调。

优化营商环境、招商引资举措、科技创新三年行动计划、承接北京非首都功能纾解,定向放宽相关企业职工落户及购房限制这些手段是楼市政策微调的主力手段。“海河英才”政策优化,颁布扶持政策,人才引进力度加大,积分落户门槛降低且总量不设限,2020年第一期落户1.46万人,第二期落户1.22万人。相比去年总量增加0.6万人左右,效果有限。

利率阶段性放松后维持平稳,主流仍为首套+30基点/二套+60基点。

秘密君个人看法:整体上来看,未来一年天津房地产市场政策依然是稳定为前提,局部存在微弱调整可能。但是鉴于海河英才、积分落户、针对性产业人才购房等政策的边际效用下降,楼市政策的有效性值得关注。

05

城市建设:大轨交时代,新城市格局

“一基地三区”为十四五规划首要目标,双城发展格局首次被提及;十四五期间“津城/滨城”双城发展格局初步形成,空间布局更加优化。滨海新区十四五规划建设宜居宜业美丽滨城,城市格局独立性增强。

区域差异:明确区域发展规划,升级城市界面,优化空间结构,打造生态宜居城市,变更部分行政区域界线,飞地治理持续进行。

轨道建设:“一市双城多节点”的发展格局,已构成较发达对外道路体系,将继续加快建设,融入京津冀城市群,城际/高铁等交通建设稳步推进,构建京津冀立体交通网。

外环扩圆、t3航站楼、国家会展中心建设,推动天津城市建设标准提高,城市快速路网进一步完善。

秘密君个人看法:城市建设与发展角度看,天津在2020年提出了全然不同以往的发展格局与规划布局这个大的发展规划调整将会对于天津未来的地产市场、城市结构产生重大影响,来年的空间规划文件发布将会是重头戏,秘密君有空也会聊聊未来的规划发展格局。

06

地产市场:阴跌为主,向核心区集中秘密君个人看法:从土地市场可以得到一个简单的结论:卖地少了,推出的优质地块才能成交,开发商也变得理性了,只选择优质地块出手,甚至是捆绑之类的条件都不愿意接受。从开发商的态度来看很明确:用脚投票。天津仍然是核心城市,但是在整体环境不佳情况下,只有优质片区优质地块有吸引力。这一点不论是全国地产市场还是天津土地市场都互相印证:āSOUFUN_NEWSKEYWORD_1子千万参考价值,绝对绝对不要单纯因为便宜就入手!

对于热点板块要区别来看,生态城因为今年存在给平台公司注入资产的举动,所以成交量极高,库存极高,虽然热度依然高,但是疲软态势明显。而津南因为海河教育园虽然处于下坡路,但是成交量依然很客观,天嘉湖跑量,国展上升,热度比较高,导致成交热度较高。空港处于新一轮生活区建设周期,未来一段时间供应会很集中,导致竞争压力很大。秘密君个人看法:从土地市场可以得到一个简单的结论:卖地少了,推出的优质地块才能成交,开发商也变得理性了,只选择优质地块出手,甚至是捆绑之类的条件都不愿意接受。

从开发商的态度来看很明确:用脚投票。天津仍然是核心城市,但是在整体环境不佳情况下,只有优质片区优质地块有吸引力。这一点不论是全国地产市场还是天津土地市场都互相印证:买房子千万参考价值,绝对绝对不要单纯因为便宜就入手!对于热点板块要区别来看,生态城因为今年存在给平台公司注入资产的举动,所以成交量极高,库存极高,虽然热度依然高,但是疲软态势明显。而津南因为海河教育园虽然处于下坡路,但是成交量依然很客观,天嘉湖跑量,国展上升,热度比较高,导致成交热度较高。空港处于新一轮生活区建设周期,未来一段时间供应会很集中,导致竞争压力很大。

07

新房市场:区域分化显著,核心区集中明显一:供应与库存新房市场来看,供应下降,成交下降,成交金额下降,价格因为价格高位的区域成交占比扩大导致全市均价上涨。而存量十分恐怖,达到了2759万平方米,去化周期长达26.7个月。较去年年底增加了162万㎡,为近年来存量最高的一年。在15个二线大中城市中,天津去化周期最长。环城出清周期最短,约20个月;其余片区出清周期长达30-31个月。

二:成交与区域、产品分布

从成交情况来看,环城远郊为成交主力;除滨海外,武清成交量最为突出。四大片区成交价格涨跌互现,市区、远郊均价同比分别下降3%、2%,而环城、滨海均价同比分别上涨4%、3%。近年来天津普通住宅产品套型面积趋小,2020年普通住宅面积段80-100㎡户型为市场主流,成交套数占比为43%;100-120㎡户型成交套数占比较大,为26%。

三:价格分布,涨跌分化出现市区新盘入市/老盘加推带动供应上涨,成交普遍向好以价换量明显,除和平区外价格均有下降;环城整体供求较为稳定,供应总量略有上涨,成交总量维持稳定,均价微涨东丽新增供应多,成交向好;西青价格坚挺,需求仍在;北辰供销价均下降;津南价格敏感度高。远郊整体量价失守,主销区武清、静海、宝坻市场缩量明显武清因结构性原因价格出现上涨,其余区域价格普跌。滨海整体供需有所下滑,区域冷热不均、分化明显核心及热点板块价格表现坚挺,其余板块价格下降。

秘密君个人看法:首先说供求下降这是市场不佳的具体体现,价格上涨分析背后原因是因为市区、环城成交占比上涨导致的。而同时看一下,远郊除了武清外几乎痛跌,这也印证了购买力从远郊向核心区转移的逻辑。与前文一样:能买市区不买环城、能买环城不买远郊,不只是开发商的选择,也是购买力分布变化的选择。观察下市区的价格水平,除了和平几乎全跌,最大的跌幅是河北与红桥,虽然说没有上下之分,但是房价跌起来,肯定是河东红桥河北表现最显著。而环城市场西青坚挺,东丽与北辰秘密君个人判断未来因为供应量大、均价下行已经出现,可能仍然会下跌。

远郊区域秘密君唯一一个推荐的就是武清,而且是热度比较高的商务区+开发区+杨村三大板块。黄庄今年跌惨了。宝坻秘密君懒得聊,瞅瞅库存,瞅瞅价格,再瞅瞅现在宝坻业界送车位、装修等等的手段就知道有多难。滨海来看同样,未来的两个半热点,开发区+于家堡+半个响螺湾,于家堡必然是核心,开发区是成熟区,响螺湾想盘活也必须盘活但是盘活太难了。

整体上来看,天津不论是城市经济还是产业结构、房地产行业的区域间、产品之间仍然处于一个深刻调整的阶段。调整的方向就是:从能及比较低的城市向能及较高的城市转移,从能及较低的区域向较高的区域转移。这一点就是回归核心价值逻辑。从供应需求来看,库存是一个悬在很多区域头顶的关键问题。库存之外,政府持续的土地供应放量让土地价格稳定低位,这也就给客户一种极为稳定,甚至是冷淡的预期。在这种预期之下,市场会回归“供求关系“的基本逻辑。秘密君一直说:楼市会不会脱离万有引力定律?

现在的市场充分说明一点:飘的越高摔的越重,眼下乃至于未来相当时间,就是天津楼市回归地表,回归行业基础逻辑的时代。

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请点击“投诉”按钮。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入200

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈