2021年,天津楼市将出现“尖阳春”,进入“锅形底”!

惯例，年底要做一件事：预判明年行情。

预判之前，先明确一个问题：今年年底，与去年年底，一样吗？

01

今年“不一样”

不完全一样。

▍新房去年翘尾，今年也翘尾。

新房翘尾需要红盘带动，还得是首开的新盘。去年是凯旋门、金海云城、恒大悦湖公馆、金地悦城大境、绿地新里北苑，年底集中入市，基本都靠价格取胜。今年是紫樾宸府、保利和光尘樾、融创御景宸院、四季春晓。红盘没有去年多，翘的也没有去年狠。两个原因：①今年土地出让少，留下后遗症，新盘供应也少，年底首开的，十个手指都能盘过来。②开发商的利润几乎压缩到极限，没有太大空间冲冲冲，12月不热闹。

▍二手房去年翘尾，今年没翘尾。

不看值，看相对值，因为贝壳的池子越来越大，整体成交量也水涨船高。二手房成交是业主个体心态，去年翘尾来自政策刺激。今年二手房自由落体，部分价格倒挂，新房分流很严重。

▍政策预期，去年有，今年也有。

去年年底“楼市松绑”消息此起彼伏，深圳、成都、广州、佛山、青岛……一城接一城，都是放松的氛围。天津不仅有预期，还有干货：积分落户分值降低、“两个中关村”限购放松征询意见稿公布。今年也并非没有政策预期，只不过边际效应在递减，大家的敏感度在降低。

02

尖阳春

基于今年年底的行情：明年天津房价怎么走？是涨是跌？

▍个问题：明年有小阳春吗？

不用怀疑，有！明年上半年可以称为“尖阳春”——小阳春是保底，大阳春也有可能。首先，小阳春是天津季节性行情，每年都会有，即使今年有疫情，也推迟到了小阳夏。无论是新房还是二手房，小阳春都会放量。量在价先。成交量筑底，市场情绪起来后，价格扛得住。从10月到现在，贝壳二手房挂牌量已经减少5000多套。很多业主下架不卖，“憋阳春”等明年。其次，今年天津土地出让少，特别是下半年，7月只出让1宗宅地，11月挂零收场。1-11月土地出让建面1091万平米，其中生态城投资拿下约300万平米，要二次出让，不能算有效供应。算上12月的土地，也就只有去年近六成的量。伏笔埋下了，明年上半年新盘供应骤减，大约比今年减少40％。但小阳春又形成扎堆的买房需求，供应小于需求，房价不会降。怎样才会出现大阳春？出政策！政策是“小／大”之间的转换开关，如果有的话，两会后见分晓。纯属于人为的技术层面，摸不准时间点。总之，明年上半年，无论是自然行情，还是供需关系，小阳春板上钉钉，房价不会跌。

03

明年下半年房价涨or跌？

▍第二个问题，也是最关键的：明年下半年，房价是涨是跌？也就是说，小阳春会不会成为牛熊的分水岭？可以通过“土地悖论”来推理。

情况1

如果上半年行情特别好，出现大阳春，这个时候市场好，房价看涨。那么，开发商就会积极拿地，地价不会跌。大量拿地的后果是，下半年新房供应量猛增。供应大于需求，房价回落，把向上的行情压下来，回归稳定，不会涨。

情况2

如果上半年行情不好，只是很一般的小阳春，房价也没有看涨。那么，开发商就不会积极拿地。后果是，下半年供应量减少。供应小于需求，房价能扛住，回归稳定，不会跌。根据“土地悖论”，上半年小阳春结束后，房价会回归稳定，不具备大涨大跌的可能。天津这几年新房需求量非常稳定，每年大约1200-1300万平米。所以供应能决定房价，明年一定要关注供应量。

04

锅形底

▍第三个问题：天津楼市究竟到没到底？

我们一直说，今年年底，部分楼盘给的价格可以抄底。但这两年大家都怕了，担心“一楼下面还有地下室”。所以，明年是什么状态？天津楼市，在今年小初夏之后，已经进入锅形底（平底锅）。

下半年表现很明显，无论外力和内力怎样拉扯，天津楼市整体很平稳。所以，现在确实是在底部了。但这个底部还有一段时间要走，用时间换空间。综合天津2016年之前每年房价的正常涨幅、中央调控等多方面因素，房价每年涨5％是合理的。以2010年为起点，天津房价每年涨5％，用合理价格参考线对比现在的房价：天津新房大概还有1年的横盘期，二手房滞后些，大概还有2年，之后将进入房价自然增长期。

也就是说，2022年开始，新房价格会“活跃起来”。明年上半年“尖阳春”，下半年小波段行情，但依旧会在“锅形底”中。房价的基本面，不会涨。2020年，我们说天津楼市遵循“二八定律”，只有20％的房子能扛住价格。2021年，天津楼市将“三七开”，基于当下的地价和房价，70％的房子都不具备价格下探的空间。2021年，是考验天津楼市的一年。现在大家似乎习惯了等惊爆价，但房价和地价已经让开发商的利润几乎压无可压。用成本重置法来计算。比如海教园无法支持出现1.6万／平米以下的房价；团泊东6000多／平米的房价，也就是个建安成本，相当于土地白送了。明年很有可能给不出惊爆价了，这个楼市能不能进入正常轨道循环起来？或许，明年天津楼市会出现又一种“新常态”。