不用过度想象，天津楼市，已经进入“新常态”！

貌似，天津楼市又要度过没什么存在感的一年了。今年很多城市都搞的轰轰烈烈，天津还是比较佛系的，土地、新房、二手房都略平淡。就跟现在的天气差不多，你说它有多恶劣？好像并没有；但你说这天气好吗？肯定也没多好。当然，现在就来个“年终总结”为时尚早。但有一点几乎可以拍板，天津楼市已经迎来了“新常态”。这是政策、土地、新房、二手房全方位的“新常态”，不需要太多“想象”。

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政策“新常态”：小火慢炖

这几天，对政策的情绪有些异动。不去讨论是真是假，只说一点：政策一定是“中医疗法”，效果慢而持久。中介口中鼓吹的“大涨、买不到房……”是不可能发生的。现在的楼市政策，不是地方部门自己的事，背后还有上面的大方向在把控。“大火爆炒”早已不可行，“小火慢炖”才是“新常态”。一切手段只有一个目的：让市场慢慢的回暖。“慢慢的”，这三个字才是重点。所以，即便接下来有政策发生，你也不需要过度想象，知道是托底就可以了。天津楼市乱不了，也不能乱。楼市本来就是预期的“破立游戏”，现阶段的首要任务是恢复信心。对于政策的“新常态”，要有平常心，没那么激烈。

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土地“新常态”：不以价换量

都知道今年天津土地出让量不大，去年拿过，今年“矜持”了很多。但还需要知道，今年天津的地价没降。去年团泊东、铁东北路等地价都不同程度的下降，今年你会发现，很多板块都没卖地。但只要有土地出让，楼面价基本与之前持平，甚至上涨。所以，土地也出现了“新常态”：宁可不卖，也不降。最明显的，截止到10月26日，只挂牌了一宗11月的土地（土地出让需要提前一个月挂牌）。这就意味着，11月土地出让量会很少。

看出来政府决心有多大了吗？在用实际行动告诉开发商：嫌贵？可以不买，但我不妥协。结果就是，拖到开发商不买不行。毕竟土地是开发商的弹药库，全公司这么多人不能没活干，总要人吃马喂。比如10月21日出让的北辰小淀那块地，新城挑了一块小的拍下了，楼面价还是约6500元/平米，与之前融创津宸壹号差不多。因为新城樾风华3400多套房子，卖了2600多套了，还剩1/4的量。像新城这种要冲规模的房企，必须接着干，最起码不用新建售楼处了，省下1千万。所以，要想拿地，就得跟着政府价格走。表面我们看不到，但现在天津的土地市场，在激烈的博弈。政府正在用地价“高度控盘”，牺牲量，换来稳。从地价上看，我们的用词是：不再扎心。不涨也不降，不去刺激市场，楼市才能良性循环。有个问题要注意，今年卖地少，明年新房供应也少。从地价和供需来看，明年房价再低的概率极小。土地的“新常态”，是楼市的根本。

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 新房“新常态”：横盘

天津自从6月小初夏新房成交140万平米后，连续三个月横盘：107、118、118万平米。数字佛系，也就意味着开发商心态佛系：卖不好就卖不好，就这样吧。

千万以上的，每个月差不多卖5套、600万以上的每个月15套就算不错了、400万以上的每个月能卖30套……这是天津改善盘的“基础量”。每天能卖一套房子就是片区，叫好不叫座也没事，认了。刚需盘呢？一个月卖45套算及格，60套算，90套就相当不错了。经过这么长时间，没有哪个项目敢拍板说自己的房子开盘会爆。开发商已经接受了现在的“新常态”：卖房不靠吼，基本靠守！有的开发商说：“反正我怎么冲也完不成任务，完成80%和完成60%有区别吗？干脆别费劲了……”忘掉短期成绩，笑看云里云落。当然，这是绝大多数房企，不包括个别人。既然开发商认可了这种状态，也就不会死砸价玩命。最近开盘、加推的项目，卖的也都一般，去化率30-50%是普遍现象。天津这三年新房的容量都在1300万平米左右，这个“新常态”还会持续，不用惊讶。接下来可能会上涨，但也是小幅度的，一步一步的。

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二手房“新常态”：博弈

情绪是主观的，只有数据是客观的，要相信数据。二手房才是行情的及时反应。周五晚上闹得沸沸扬扬之后，周日二手房成交量飙到了231套。要说多吗？也不是特别多，但确实创下了近一个月以来的新高。买卖双方互相博弈的同时，也在跟政策博弈。

确实有群友表示，周五之后就把自己的房子下架了。等靴子落地再卖；就算没有靴子，那就等明年的小阳春，反正都等了这么久了，不怕再多等几个月。像仁恒滨河湾这套100平米的房源，周五刚降了5万，周六就停售了，可能也在等。融创中央学府周一干脆上调了1万，加价幅度不大，业主也是在试探，心里有预期了。

最近两个月的带看量都不低，周末突破7000次很普遍。很多人都在看房，更多的是“只看不出价”，都想等年底，看价格会不会再低。

比如北辰宜兴埠的淮祥园这套86平米房源，最近一个月竟然带看了89次，最近7天也有18次带看……这种例子还有很多，大家并非对房子不闻不问。这个小区还有一套带看量很高的房子，现在直接下架了。业主又博弈上了：看房人多了，那我就先不卖了，或者涨涨价。

高总价的大户型也有人关注。南开区新安花园112平米的房源，一个月带看了31次，对于400万左右的房子来说，这个热度也可以了。

可能感觉行情“不是很好”，但“不是很好”这个结论在于拿什么时候的数据来比较，跟2016年比，简直就太差了。从最近的数据来看，成交量挺平稳，没有急剧减少的意思。所以，二手房的“新常态”是，买卖双方之间不断的多空博弈和预期分化。不管再怎么博弈，需求不会消失，成交量会保持，也不必情绪化。

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 市场规律依旧存在

天津政策、土地、新房、二手房已全部进入“新常态”。但要特别说明的是，“新常态”不等于市场始终是一条水平线。“新常态”之下，正常的市场规律依旧会出现，比如小阳春、年终翘尾、政策短期刺激，这些都是小波段行情。会开始，也会结束。来了，不必惊慌，走了，也不必感叹。特别是马上到来的年终，新房、二手房一定会翘尾。这是天津这两年的规律行情，去年11、12月也翘了。另外，现在二手房成交量不算低。二手房代表成交，同样也代表了买房需求的释放，很多人卖了二手房要买新房。从微观市场来看，确实很多买房人在等年底这个节点，而且新房年底肯定会给优惠，市场会有一波行情。

细想来，其实最近天津的实质利好还是挺多的。轨道交通在丰富。通武廊、云巴站点的公布；地铁10号线延伸到南淀、11号线延伸到水西公园、地铁8号线延伸到中北大道……产业、商业也在引进。南站打算引进复游城、360研发基地即将投入、海洋装备产业（人才）联盟在保税区成立……只能说，现在还是伸手不见多军的行情，任何利好都不起作用。天津楼市的“新常态”，也会一点一点矫正情绪。我们乐见的不是激进后败退，而是一步一个脚印的慢慢走。