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解读土拍新政(一日有效期)

天津地产故事会 2018-03-01 11:55:19


近日一则有关土拍的新政公布,已经有很多公共号已经将原文刊出,但对其内容的解读多是:“简政放权,加大出让力度”,其实业余君在春节期间已经对这个文件有所了解,2月14号的压线发文,内容岂会如此简单?!

今天就逐条解读一下:

《通知》首先对土地公开出让程序作出调整。调整前,城市发展控制区以外招标、拍卖、挂牌出让的国有建设用地,由各区人民政府批准土地出让方案并经市国土房管局备案后,再实施公开出让。《通知》下发后,备案程序由出让前调整到出让后,即出让方案经区人民政府批准后即可实施公开出让,完成出让后由区国土资源管理部门向市国土房管局在线备案,通过优化备案程序,程度的提高工作效率。

个关键点:什么是城市发展控制区?

按照规划设想,天津未来将形成6环的格局。

1、内环线(一环)

天津内环线是一个围绕天津市区的环城道路系统,1992年,随着狮子林桥和北马路拓宽改造工程的完成,全长14.1公里的内环线全线贯通。2、中环线(二环)1985年,本市条快速干道中环线开工建设,这也是天津市条城市快速主干道,设计车速为每60公里。工程分两次建设,1985年1月20日至6月20日修建西半环(勤俭桥至光华桥),1985年12月至1986年6月20日修建东半环(光华桥至勤俭桥)。3、快速路(三环)从2003年起,本市开始实施中心城区快速路系统工程建设,由东南半环和西北半环两个快速路环线组成了一条快速交通环线,恰好在中环线与外环线之间,按设计时速计算,驾车50左右可绕城一周。这其实已经是天津的第“四”环线。4、外环线(四环)外环线建设于1986年年底动工,1987年建成通车。外环线承担货运交通,截流和减少穿越市区的车辆,改变了天津道路“南北不通,东西不畅”的状况。目前,外环线“鸭梨变土豆”改造工程即将完工,届时外环线全长将达到80公里左右,为天津中心城区的发展提供了一个新的发展空间。5、环城高速(五环)由蓟汕、京沪、滨保、京津和津晋等5条高速围合成的一条高速公路“环线”,即天津市环城高速,被誉为天津五环。共计140.2公里,其中京津高速13.6公里,滨保高速31公里,京沪高速18.5公里,津晋高速35.6公里,蓟汕高速41.5公里。全部建成后全市11个新城、30个中心镇、重要工业园区及景点将实现15上高速。6、绕城公路(六环,在建)为了减轻外环线压力,本市计划利用津福路、九园路、杨北路、东金路等,新建部分路段,形成中心城区公路环线,分流外环线交通并分离过境交通和城市交通。建设共95公里,其中新建24公里,改建71公里。这条同样由多条公路联系起来的环线被称为“绕城公路”,算是天津第六环。截至目前,绕城公路的相关路段仍在建设中。

而城市发展控制区就是指的5环以内,也就是俗称的“环外环以内区域”。从地理上看,这个区域的划分有着特殊的意义。众所周知,原来如果以外环线划分,环城四区中,西青、津南、东丽、北辰都在外环线附近有少量的土地处于中心城区,而按照环外环为界限的话,这四个区就将有接近一半的范围处在控制区内。那我们从“腹黑”的角度来看,谁占了便宜,谁吃了亏呢?管理上,谁多管了,谁少管了呢?

此话后表。

第二个关键点:调整前后的实际工作开展会有什么变化?

从上面的区域分析,我们可以了解到了,此次的调整是一个范围调整,而范围调整真正影响的行政区就是环城四区。这里有一个技术点,环城四区的土地中有相当一部分是农用土地或者是集体建设用地,众所周知,这类土地的土地出让“效益”极佳!(这也是为何国家回来推行土地流转等工作的一个原因,今天暂且不说。)

但,这类土地如果想要推向市场,将面临一个首要问题,就是土地征转工作。在原来的政策下环节中,先有出让方案备案后才可出让,也就是说要求是出让前你得先征转,而另一方面,由于土地征转涉及到农用土地指标全市平衡的问题,是一个非常稀缺的资源,如果你没有确定的出让计划,是难以提前办理的,这方面又要求先明确出让才能给征转指标,存在着两个管理权限中的前置后置要求问题。所以此次调整权限后,有了出让方案就可以土拍,后备案,避免了程序的扯皮,加大了办事的效率。

第三个关键点:受益人是谁?

在原程序下,这些外环线周边土地由于在出让管辖上的模糊,往往限制较多。特别是公建土地由于市场接受度较差,往往需要一些“搭配”条件,再多方管辖下,难以落地。此次优化程序后,可以看到区一级管理的力度加大,更有利于在出让方案中结合自身招商情况落地相应的出让条件。所以说受益人是一方百姓和开发商。后续这类区域的土拍我们将会看到更多“非常有特色”的挂牌条件,让我们拭目以待!

《通知》鼓励有条件的区设立土地交易有形市场。据了解,之前除滨海新区经市人民政府批准设立了区土地交易有形市场外,其他各区的土地出让均在市土地交易有形市场内进行。《通知》实施后,具备组织实施土地出让和现场竞价交易场地条件的区,经市人民政府批准后,可以在本区设立土地交易有形市场并自行负责土地有形市场管理,真正实现让信息多跑路、让企业少跑腿。对于暂不具备条件的区,土地出让仍可在市土地交易有形市场内进行。

为保证本市土地交易有形市场平稳运行,《通知》明确各区人民政府要严格执行国家法律法规和我市有关要求。同时市国土房管局将进一步加强对各区土地公开出让工作的业务指导,严格事中事后监管,发现问题及时纠正,责令限期整改,以实实在在的举措落实“简政放权、放管结合、优化服务”。

第四个关键点:有形市场?!

场地条件会是问题么?土拍有个会议室就能解决,所以这个市场的落地决不再场地问题。关键在于什么类型的土地,什么规模的土地,什么位置的土地可以这样操作。业余君大胆设想,估计未来的工业用地、产业园用地或者是市场竞争力弱的公建用地会采取这样的模式,按照上面一条的说法,特色的挂牌条件还是尽量低调一点的做会更好一些。毕竟在“三限”下,大家活的都不容易。也许放开一些,城市更繁荣~~


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