叨叨楼市 | 武清两地块下午出让 津银行上调房贷利率

2018年伊始，天津土地拍卖市场被武清“承包”。

据悉，两宗“功能性”地块将于今日出让，为下朱庄版块充实了商业服务用地，除此之外，未来杨村街道拆迁居民将入驻新城泉州路。

以下为地块具体信息：

津武（挂）2017-031号宗地位于武清区下朱庄街藕甸道南侧，土地面积 14565.1平方米，依据天津市规划局武清区规划分局核发的《规划条件通知书》，该地块规划用地性质为商业用地，规划容积率不大于1.8，绿地率不小于15%，建筑密度不大于55%，未来将作为商服使用，起始价为 3280万元。

津武（挂）2017-036号宗地位于武清区新城泉州路西侧，土地面积 32300.7平方米，依据天津市规划局武清区规划分局核发的《规划条件通知书》，该地块规划用地性质为居住用地，规划容积率大于1.0且不大于2.3，绿地率不小于40%，建筑密度不大于25%。未来将作为城镇住宅、商服使用。起始价为 48460万元。

所建设的住房全部用于定向安置杨村街道拆迁居民，定向安置住房的住宅价格为11000元/平方米，储藏室价格为4000元/平方米。

2017年，在限制价、竞自持等土拍新规之下，高溢价率得到有效遏制，天津土地市场明显降温，一些优质地块甚至出现零溢价的现象，年终一宗土地流拍，房企拿地逐渐回归理性。成交结构方面来看，住宅类用地依然是供应主力，远郊区作为供应大户，贡献了全年一半以上的成交量。环城四区与滨海新区整体成交量不相上下，远郊成交中宝坻、武清成为主力成交版块。

津银行上调房贷利率:

首套房基准利率上浮至15%

新年伊始，有媒体称北京部分银行本月或将首套房贷款利率由基准利率上浮5%调整为上浮10%。昨天，记者走访了本市多家银行，令人惊讶的是，多家银行表示，眼下本市首套房贷款基准利率已经上浮至15%。

近半月多家银行上调

浦发银行的一位贷款经理表示，目前首套房利率上浮15%，“这是我们下文件调整的，上个月还上浮5%呢。”中信银行的工作人员则明确表示：“别的银行首套房可能上浮5%或10%，我们要高一些，上浮16%。”据了解，目前本市首套房贷利率从上浮5%至16%不等，相比去年5%的主流上浮幅度，眼下10%至15%成了“新主流”。除了股份制银行，建行一位工作人员也称首套房上浮15%，“但我们不是今年才调整的，从去年12月中旬已经有了这样的变化。”

除了首套房贷，二套房贷利率也有了不同程度的调整。去年年末，多家银行二套利率上浮幅度集中在10%至20%之间，才几天的工夫，已调整至基准利率上浮30%。

股份制银行额度紧缩更大

对于放款速度，“不好说”几乎成了各家银行的一致口径。“有的三四个月还没放款呢。”某国有银行个贷部人士说。链家中介韩先生表示，如今3至5个月放款已是常态。

采访中，招商银行个贷工作人员听说记者咨询个人房贷，直接建议“让中介找一家银行帮你办理”。该工作人员表示，银行房贷额度国有大行相对稳定，股份制银行紧缩更大。“去年的额度特别紧，今年额度预算给的也少。元旦回来后释放新额度，肯定先给去年那一大波没放款的，然后新客户也就不剩什么了。您如果现在开始办，春节前要是放不了款，春节回来后，这一年的额度也就都没了。”

股份制银行为什么额度少？“因为现房抵押类贷款利息更高，利润更多，银行自然更愿意将额度给它们。”有银行人士说。

2017年天津楼市成绩单:

成交腰斩 价格企稳

元旦刚过，本市各房地产分析机构纷纷晒出了2017年津城楼市成绩单。

业内公认，刚刚过去的2017年是“政策调控年”，而且调控力度之大、监管力度之严前所未有。津城楼市也经历了从限购限贷，到限价、限售的层层加码，楼市回归住房本质，抑制非理性追涨，挤出短期投资客，市场整体趋稳。

新房市场

去化周期约为13个月；成交面积1280万平方米，环比下降50%；成交均价15707元/平方米，环比增长15%。

在新房市场方面，相较于2016年，去年本市新房供应量和成交量都有不同程度下跌，但价格呈现小幅上涨。

据天津我爱我家市场研究中心数据显示，2017年本市新增新房面积1397万平方米，环比2016年下降8%；成交新房面积1280万平方米，环比2016年下降50%；新房成交均价15707元/平方米，环比2016年增长15%。房天下数据监控中心统计，2017年天津楼市共有201个项目开盘，共计开盘341次，开盘项目数同比下降仅1.47%，开盘次数同比减少14.75%。其中属于全新项目首次入市的项目有62个，占2017年开盘项目总数的30.85%，同比2016年增长19.23%。

业内分析表示，去年市区新房成交项目以高端居住区为主，大规模集中放量的开盘项目集中在环城四区，远郊的武清和静海团泊保持原有热度，同时蓟州和宝坻也进入集中放量期，滨海新区在不限购的政策助力下刚需成交较多。市区低总价、小户型房源和配套逐渐完善的环城区域性价比较高的项目成为热销主力。新房市场价格在延续2016年涨势基础上，处于高位徘徊，随着范围内楼市调控市场降温，房价涨幅放缓。从天津来看，由于市内六区新房供货较少，部分购房者外溢到环城区域购买洋房或高层产品，带动新房成交结构产生变化，同时限购限贷政策使得购房者的购房机会减少，部分购房者选择“一步到位”，也在一定程度上推高了成交均价。据统计，截至2017年底，全市新房可售存量为1412万平方米，12.4万套，去化周期约为13个月。

二手房市场

成交量在低位徘徊；签约成交94434套，环比下降50%；成交均价13308元/平方米，环比涨幅8%。

在二手房方面，2017年，津城二手房市场成交腰斩，成交套数不及2016年的一半。

我爱我家数据显示，去年全市二手房签约成交量94434套，环比2016年下降50%，成交均价13308元/平方米，环比价格涨幅8%。在去年“331”新政出台后，二手房市场呈现断崖式下滑，并一直延续至年底。全年只有3月份政策末班车效应导致月度成交量处于高位，其他月份二手房成交量都在低位徘徊，成交价持稳为主。

受调控政策影响，购买需求被抑制，部分购房者对市场预期处于观望状态，中介门店的新增客源量与带看量都呈现下降趋势。据天津链家数据显示，自去年“331”新政后，新增客源量与带看量数据快速下降，后逐步趋于稳定。以2017年12月为例，新增客源量相比3月下降约54.3%，带看量下降约51.9%；2017年全年新增客源量环比2016年下降约54.1%，带看量下降约34.2%。

此外，买卖双方成交周期也呈现延长趋势，以2017年12月为例，卖方成交周期为3个月左右，相比3月延长60%以上。去年12月买方成交周期是1个月左右，相比3月延长50%以上。成交周期延长一方面是受信贷政策的影响，交易周期拉长；另一方面是由于部分买卖双方处于观望状态，决策周期变长。

租房市场

部分二手房由售转租；成交量环比上涨21%；租赁价格下降1.5%。

在二手房市场“冰冻”下，部分房源由售转租，纷纷转入租赁市场。

据统计，去年本市房屋租赁市场成交量环比上涨21%，租赁价格下降1.5%。其中成交量集中在二三季度，8、9月份达到租赁旺季，租金价格有2%左右的增幅。在国家和地方政策鼓励下，众多房企试水长租公寓市场，进行多元化市场开发，租房人群可在现有资金 、地点、环境、交通等多重因素上全方位比较，选择更优质房源。

目前，在中心城区，一室房源租赁价格约1500元—2000元/月；二室租赁价格2000元—2800元/月；三室租赁价格3500元—4200元/月。公寓租金普遍高于普通住宅，一室租赁价格约为1800元—2200元/月；二室租赁价格2500元—3000元/月；三室租赁价格3500元—5000元/月。

天津“我爱我家”城市集团副总经理孟波接受记者采访时表示，2018年是楼市调控长效机制建设关键期，预计将延续限购限贷等政策，短期内不会放松。由于高地价与高成本促使供应端入市节奏放缓，因此房价涨势将继续被延缓。天津楼市主体需求仍以刚需为主，“90后”将逐步加入购房大军。此外，受停工影响，2018年下半年为新房集中上市供应期，届时，随着需求释放，市场将迎来集中放量，成交量价将以持稳为主。

房企哪布局？

丁祖昱:跟着星巴克美团摩拜走

1月3日，“相信未来”丁祖昱评楼市发布会在上海新静安体育中心举行，易居中国执行总裁丁祖昱对中国房地产市场进行了系统分析和市场解读。

《每日经济新闻》记者注意到，在刚刚过去的2017年，一线城市房地产成交遭腰斩，二线城市涨跌互现，三四线城市成交持续火爆。市场格局已经发生巨变，市场应该如何看待？房企应该去哪儿布局？丁祖昱生动直言：“如果房企分不清该去哪儿，就跟着星巴克、美团和摩拜走，哪里有他们，哪里就能去。”

重点二线城市成市场“大牛”

“2017年市场格局剧变。”这是丁祖昱对房地产整体情况的判断，最显著的特征则是：一线城市楼市成交几乎腰斩，二线城市有涨有跌，三四线城市则表现相对火爆，很多四线城市可能比三线城市涨幅还要大。

克而瑞数据也显示，在2017年各城市新房成交面积排名上，重庆位列，第二位是成都，第三位是武汉，青岛“异军突起”冲到了第四位，第五位是杭州。不过杭州在2017年累计销售金额突破了3000亿元，成为销售额榜，上海则位列第二，重庆、天津分列第三和第四，北京滑落至第五位。

丁祖昱表示，若宏观数据不足以体现整个市场，则从土地成交可以看出更多。2017年，郑州的土地成交面积超过了5000万平方米，武汉的土地成交面积也大幅增加，所以一些重点二线城市成为今年市场的“大牛”。

不过，从土地成交金额来看，北京在2017年依然高居首位，达到了2758亿元。杭州在每一个榜单上都是名列前茅，在土地成交面积榜上也排在第二位，这个是值得大家深思的事情。

50强房企最青睐三四线城市

相较一二线城市格局的变化，三四线城市的“逆袭”更为显著。克而瑞数据显示，2017年季度，一线城市的销售占比5.2%，二线城市占比34.7%，三四线城市占比60.1%；而到了2017年9月份，一线城市的上述比例降到了2.4%，二线城市下降到30.9%，三线城市销售占比则显著增加。

“50强房企最青睐三四线城市。”丁祖昱表示，以前都知道碧桂园喜欢布局三四线城市，原来温州的中梁地产也在争三四线，杭州出来的房企强生也在三四线城市争夺市场，好多房企在争三四线城市，佛山、无锡、常州以及排在后面的嘉兴、绍兴，是吸引房企的地方。

但值得一提的是，市场格局已经发生巨变，三四线城市数量不菲，一百万人口以上的城市依然很多，那么房企在布局三四线城市时到底应该如何科学选择？

丁祖昱提出一个有趣的方法——房企在进入城市（尤其是三线城市）前，数一下城市里有多少家星巴克店，摩拜、OFO和滴滴是不是已经进入了，美团外卖多不多，就大概知道这个城市的情况了。

“比如滴滴，它只会进入一百万以上人口的城市，而美团外卖和百度外卖的进入说明了这是座有活力的城市。但如果现在连共享单车都没有进入，这个城市我觉得问题蛮大的。”

丁祖昱表示，电影院流量、高铁站每天的班次数量、城市中通港/航班数量等因素，对房企判断哪些是潜力的三线城市和哪些城市真正值得进入，非常有用。

不过他也提醒，目前三四线城市的渠道比例很高，有的给到10个点，说明三四线房子很难卖，或者是当地客户都是外地客户，例如北海的外地客户比例高达89%。不过，在样本统计的城市中，24%的城市非本地客源占比超过5成，这里面很多是非旅游城市。