一个购房者的博弈论

房地产在过去10年里面经历了四次调控，每一次调控都深深地教育了每一个买房者。大家一致的相信，zf默认上涨，只是不要太快就好。这是一种很危险的心理预期，一旦全社会形成这样的预期，大家就会觉得说，zf给我形成了某种兜底和担保；一旦觉得有担保，就会加杠杆，加大投机的力度和资金。这种投机的预期一旦形成，其实跟通货膨胀一样——如果大家看到一个价格只涨不跌，那么所有的资金和资源都会投到这里面来。所以，如果采取任何行政的手段压制这种泡沫或上涨，只是短时间压一下，一旦退出了调控肯定还会报复性的上涨。这种预期不扭转，暴涨的情况就可能继续出现。

在泡沫里面，预期决定了所有的事情。在这里面可怕的事情是，因为这个价格是人为推高的，而且是被预期上涨推高的，一旦不上涨，不会横盘，不是涨就是跌。在低位下跌，风险相对比较可控，但如果是在高位很大幅度的下跌，风险是很大的。这不仅仅是购房者的风险，更大的风险在于银行体系或整个经济。

股市里有个防御指数过渡下跌的熔断机制，于是大家想到你会熔断，熔断之后我卖不出去，我才会更加积极地卖股票，于是下跌的更加迅猛。土地上也有个防御地价过高的熔断机制，于是大家想与其让你摘到，不如我让他断掉，大家都买不到就好了，于是地价更加疯狂的高涨。推熔断机制本来是一个好意，想稳定市场，但反而引发了市场的更不稳定。这是我们政策制定里面特别缺少的博弈的思路。

政策与市场如此宏观，每个购房人就像汪洋中的一叶扁舟，无法左右波峰波谷，但如何完成自我与市场，自我与政策的恰当博弈，却是好的水手与溺水者的区别。

如果你手握房票，请冷静思考，房贷利率上调逐步执行，按揭贷款利率未来将达到5%-5.5%以上，3成以上的首付款如果投入稳健型理财产品也有5%，也就是说，如果房价的涨幅不能稳定在每年5%以上，那么你的资产就是在贬值。更何况，无论是各种繁杂的交易税金，还是不断上调的贷款利率，都将形成巨大的成本。更容易被忽视的是，无论是何种还款方式，前期都是主还利息。因此，房价涨到多少才叫不亏，可能真的远远高于5%。

如果你想改善，请冷静思考，80后二胎风潮和房价稳定的背景已成为短期共识，未来2-3年，会有大量的置换型刚需出手，毫无疑问，那时会有大量的小户型出现在中介机构，而且，低于市场价格的二手房急售会屡见不鲜，导致小两房在二手房市场出现供大于求，最终进入价格厮杀。因此，脱离入门级的刚需人群，请认真规划自己的未来生活，选个更大，更大一点的房子。

如果你想投资，请冷静思考，如果某个楼盘附近的地铁即将开建，或者购物中心即将落成，或者要引入某个重点小学，或者附近品牌开发商的新房价格远高于刚刚出让的土地，成为了你口中所谓的“价值洼地”，假象认定后期将成为明显的增长点，买到即是赚到。那请你注意，在中心城区，这些配套似乎会逐渐成为常态，所谓洼地，也可能是大水泡子。而且你真的认为开发商在定价的时候不考虑这些因素么？其实，zf在土地出让时就已经把这些钱算到自己口袋里了......，请你改变自己的固有观点，未来房地产市场，对于房价影响将不是地段，而是品质。

如果你在犹豫卖不卖掉自己多余的房子，请冷静思考。这个闲置的房子，是否还有有价值的增长点？如果你把它当做收藏品，不愿意出售，那未来请不要抱怨这个BB机一样的东西躺着你的资产账簿上。更有犹豫者为了多赚一个营业税，坚持等满两年再卖，你拿着与自己风险不对等的筹码在赌，我不认为这是个好方法。总之，如果有与之匹配的其他家庭资产管理方案，适当更新一下，改变一下， 生活也许会美好许多。

每个家庭都需要有自己固定资产管理中的好水手，冷静下来，再想一想。