[摘要] 政策仍有调整空间，天津楼市调整已接近底部区域，出现边际改善迹象，楼市有望逐步企稳房地产行业正处于向高质量发展转型阶段，中央出台了大量促进房地产市场稳定的重大举措。
2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年宽松阶段，但市场表现未达预期。天津楼市政策紧跟中央，8月底进入政策密集期，从优化限购区域、降低首付比例、完善认房不认贷、提高公积金贷款额度等方面支持刚性和改善性住房需求。受年初补偿性购房、下半年政策刺激影响，2023年天津新房市场成交面积同比增长2成，成交面积与2014年基本相当。更多天津房地产市场研究，“中指云”获取（复制链接）https：／／www.cih-index.com／
政策上半年政策以微调为主，8月底进入政策密集期2023年上半年，天津楼市政策调整幅度不大，主要以优化公积金政策为主，实行“认房不认贷”（名下无房且首次公积金贷款结清，再次使用公积金即可执行首套政策）、提高贷款额度等。8月底，天津紧跟中央，政策发布进入密集期，包含优化限购区域、完善认房不认贷等，政策环境已大为宽松。
图：2023年天津限购政策
图：2023年天津商贷政策
图：2023年天津公积金政策
土地市场政府调整土地供应策略，土地出让条件优化天津两集中供地模式持续完善，以需定供、按需挂牌成为主要操作方式，全年共推出91宗地块，规划建筑面积为822.85万平米，同比增长20.37％。但供应面积仍处于近六年较低水平。2023年年底，天津已不再对所有地块设置最高限价。
备注：以公告时间为准数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https：／／www.cih-index.com／宅地规划建面同比增长7成，“小而精”地块受追捧，市内六区地块占比提升显著2023年，天津住宅用地成交81宗，同比增加32宗，规划建面689万平米，同比增长72.30％，成交量为近六年相对低值。2022、2023地块规划建面均值均低于9万平米，小体量地块逐渐成为趋势。
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https：／／www.cih-index.com／2023年，住宅用地成交楼面价为8150元／平米，为近六年最高水平，当年市内六区成交地块增多，拉高全市成交楼面价。住宅用地成交金额为561.82亿元，同比增长77.93％。
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https：／／www.cih-index.com／从区域来看，四大片区中，滨海新区宅地成交量最大，规划建面为193.71万平米，全市占比28％，同比提高4个百分点；其次为市内六区，规划建面为192.32万平米，全市占比28％，同比提高15个百分点；环城四区规划建面184.29万平米，全市占比27％，同比下降10个百分点；远郊五区规划建面119.05万平米，全市占比17％，同比下降9个百分点。16个区中，仅红桥区、蓟州区没有宅地成交。
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https：／／www.cih-index.com／土地市场：成交“新势力”，共有10宗城市更新地块成交2023年6月，天津推出《中心城区更新提升行动方案》，下半年城市更新进入加速实施阶段。2023年，天津共出让城市更新地块10宗，规划建面84.64万平米，除了1宗地块位于东丽，其他地块均为市内六区地块。
商品住宅城市排名：天津商品住宅成交金额同比增速全国重点城市第一2023年，天津商品住宅成交1735亿元，受2022年低基数影响，同比增长24.76％，增幅显著。从全国层面来看，在重点城市中，天津商品住宅成交金额增速全国第一。表：2023年重点城市商品住宅（不含保障房）销售金额同比增速TOP10
全市商品住宅：市场量价齐升，成交结构性复苏
2023年，天津商品住宅供应800万平方米，同比增长15％，但仍处于近十年较低水平。成交89663套，同比增长25％，从近十年来看，2023年成交面积与2014年基本持平，低于中位数（1192万平米）。
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https：／／www.cih-index.com／2023年，天津商品住宅成交1735亿元，同比增长24.76％。从近十年来看，成交金额高于2014、2015年水平。成交均价为17770元／平米，连续五年上涨，为历史最高水平，当年市内六区成交占比提高显著，使得全市成交均价结构性上涨。整体来看，2023年天津市商品住宅市场整体表现良好，成交量价均同比上涨。从近十年来看，供需均处于较低水平。全市成交价格结构性上涨，拉升总成交金额上涨，但总金额仍处于近十年中位数以下。
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https：／／www.cih-index.com／区域成交结构：购房需求回归城市核心区，市内六区市场份额继续提升2020年以来，受行业调整、区域供应结构变化等因素影响，购房需求逐步回归城市核心区，2020-2023年市内六区商品住宅成交面积全市占比已连续4年提升，2023年市场份额达到15％。环城四区仍为全市成交主力区域，成交面积占比为34％；其次为远郊五区、滨海新区，占比分别为26％、25％。
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二手房成交量创新高2023年天津二手住宅成交14.84万套、1295万㎡，成交套数、成交面积这两个指标都是过往五年间最高值。二手房全年成交面积比新房全年的签约量高出了33％；若按套数，天津二手房市场份额已高达66％。与新房成交价格再创新高相反，二手房价格则完全走至反方向，尤其是在下半年“认房不认贷”政策完善后，二手房挂牌量迅速走高，价格下行探底趋势更为明显。2023年二手住宅价格同比跌幅显著。
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https：／／www.cih-index.com／成交结构：成交面积两极分化，小面积户型更受市场青睐从面积段来看，2023年天津二手房成交分化严重，成交套数最多的是60㎡以下户型，占比22％；其次为60-80㎡，成交套数占比20％。而120㎡以上大面积段市场占比较低，为12％。
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https：／／www.cih-index.com／成交结构区域分析：城市中心以小面积为主，城区外围成交面积较大各区来看，市内六区成交主力面积均为60㎡以下。环城四区中，西青成交主力面积段为90-100㎡及60-80㎡，东丽成交主力面积段为90-100㎡，津南成交主力面积段为80-90㎡，北辰成交主力面积段为60-80㎡。滨海新区成交主力面积段为60-80㎡。远郊五区中，静海、武清成交主力面积段均为100-120㎡；宝坻、蓟州、宁河成交主力面积段均为90-100㎡。从成交板块来看，教育资源优质的河西中心板块成交套数最多，且近70％以上为60㎡以下面积。
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趋势展望：政策仍有调整空间，天津楼市调整已接近底部区域，出现边际改善迹象，楼市有望逐步企稳房地产行业正处于向高质量发展转型阶段，中央出台了大量促进房地产市场稳定的重大举措。天津坚决落实“因城施策”，出台了“解除限购、降低首付”等优化措施，取得了积极效果，楼市调整已接近底部区域，出现了边际改善迹象。与其他城市对比来看，天津楼市政策步伐仍相对谨慎，2024年仍有多个方面可继续优化。如天津公积金首付比例有望调整至与商贷保持一致，限购政策方面可参考广州“房票”、“以房屋建筑面积划定限购范围”，或参考苏州全面取消限购。2023年天津宅地成交面积同比增长7成，其中市内六区地块面积同比增长近3倍，预计2024年市场供应量将增长，将为销售市场体量提供一定支撑，且市内六区市场份额将进一步扩大。2024年，在优质项目增多、建筑规范放开、产品迭代升级、改善需求释放的助推下，天津楼市将有望逐步企稳。
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