[摘要] 现如今,物业管理已成为现代商品房小区不可缺少的一部分。在广大业主看来,小区生活质量高不高,与物业服务是否到位息息相关,一个好的物业服务企业是保障小区居住品质的关键所在。
现如今，物业管理已成为现代商品房小区不可缺少的一部分。在广大业主看来，小区生活质量高不高，与物业服务是否到位息息相关，一个好的物业服务企业是保障小区居住品质的关键所在。那么，业主在购买商品房时，购房合同注明的前期物业服务企业，其服务质量是否有保障，如何选聘？小区业主大会成立后，选聘新物业服务企业又该如何来实现？记者就此进行了走访。
前期物业管理阶段
招投标选聘前期物业服务企业
“买房时，购房合同中约定了入住后小区的物业服务企业、服务内容、服务标准和收费标准等信息，这是由开发商单方面决定的吗？如何来保障入住后小区的物业服务质量？”近期购房的张先生对合同中的约定有所担忧，在他看来，物业服务的重要性不言而喻，它直接决定住得舒不舒心，如果碰到一个差物业服务企业，居住环境很快就会脏乱差，严重影响小区的居住品质。
对此，天津市物业事务服务中心相关负责人表示，根据《天津市物业管理招标投标管理办法》规定，同一物业管理区域内住宅物业建筑面积在3万平方米以上、非住宅物业建筑面积在1万平方米以上的，开发建设单位出售新建物业前，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业进行物业管理。“也就是说，开发商在卖房子前，就需要通过招标投标的方式来选聘前期物业服务企业实施前期物业服务，此时购房人没有入住，业主大会还不具备成立的条件，业主也无法自主选聘前期物业服务企业，按规定由开发商通过招标投标的方式来选聘前期物业服务企业实施前期服务。”
据介绍，为促进物业服务市场公平竞争，保护业主利益，《天津市物业管理招标投标管理办法》明确规定，物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。同时，对招投标选聘前期物业服务企业的主要程序进行了细化规定，包括招标、投标、开标、评标和中标等程序，每个程序都有详细的规定，文件内容涵盖全面。
“可以说，前期物业管理招标投标有一套严格的流程，有公开的信息公示平台，也有通过编码加密管理的评标专家库，还有对开标评标过程的全程录像，开发商是没法做手脚的。最终通过专家评审综合评分选出物业服务企业，杜绝低价恶意竞标现象，从而可能地保障小区的物业服务品质。”天津市物业事务服务中心相关负责人表示，由开发商招投标选聘前期物业服务企业后，双方签订合同，并到天津市国土资源和房屋管理局办理备案。开发商在售房时将《天津市住宅前期物业服务合同》和《临时管理规约》在售楼现场向购房人公示，并在签订商品房买卖合同时进行书面确认。业主办理入住手续后，物业服务企业要严格按合同约定提供服务，不能出现任何形式的调整，包括收费标准、服务内容等。所以，业主在签订购房合同时，一定要认真阅读相关内容，这事关今后小区物业管理的方方面面。
业主大会成立后
业主集体表决选聘物业服务企业
在商品房小区入住且成立业主大会后，小区物业服务企业该如何选聘？据介绍，物业服务企业与业主大会之间是合同关系，根据规定，前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。经双方协商同意后可以继续续签物业服务合同。或是双方经过协商不再同意续签合同，那么，小区业主大会就需要选聘新的物业服务企业。
物业服务合同期限届满的三个月前，物业服务企业与业主大会应当协商续约事宜。双方续约的,应当重新签订物业服务合同，双方不再续约的,物业服务企业应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府,并到物业所在地的区物业管理行政主管部门备案,并继续按照合同约定做好服务,协助业主大会选聘新的物业服务企业。
提前解除物业服务合同的,解除合同的一方应当在三个月前将解除时间、原因书面告知合同另一方。物业服务企业应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府，并到物业所在地的区物业管理行政主管部门备案后，在物业管理区域内公告。
业主大会选聘新的物业企业的，通常履行下列程序：1、业主委员会应当根据业主大会决议拟制招标文件草案，在小区显著位置公示，广泛征求业主意见，并认真做好招标文件的修改工作；2、组织召开业主大会会议对招标文件进行书面表决确认；3、业主委员会向有意向且符合相应投标条件的物业服务企业发出投标邀请函（按规定不得少于3家），组织现场查勘，做好答疑工作；4、确定投标的物业服务企业；5、由业主委员会牵头组建评标委员会，通常由业主委员会成员、业主代表和邀请的物业管理行业专家组成；6、由评标委员会按照招标文件规定的评标方法和评标标准组织开标评标，确定中标候选人；7、业主委员会将中标候选人及有关情况在小区显著位置公告；8、业主委员会组织业主大会会议书面表决，确定中标物业服务企业，并将结果在小区显著位置公告。9、业主委员会在向中标人发出中标通知书之日起30日内，代表业主大会签订物业服务合同；10、业主委员会组织新老物业企业按照规定做好交接工作。
“选聘物业服务企业是广大业主对共有部分财产实施管理的重要方式之一，参与选聘物业服务企业是每个业主的权利，建议业主要依法理性用好这一权利，甄选出优质物业服务企业。”天津市物业事务服务中心相关负责人建议，首先，要判断参与投标物业服务企业是否合法经营，严格查验投标物业服务企业相关证照。其次，要了解物业服务企业实际管理业绩。现有管理项目物业服务接受等级化考评情况，有无管理不合格小区。还要了解管理项目达标创优情况，考察服务企业专业化服务能力和水平。第三，要了解参加投标物业服务企业是否诚信，可到天津市物业管理协会网站查看投标物业服务企业每年度的信用信息考评结果。在此也提示广大业主，在选聘物业服务企业时不能只看物业管理服务费报价的高低和不负责任的承诺。第四，由业主大会进行书面表决，具体确定哪个物业服务企业，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第五，详细约定服务内容、服务标准和收费标准，并督促物业服务企业认真落实“自物业服务合同签订之日起30日内，将物业服务合同报物业所在地的区房管局备案”的规定。
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