[摘要] 市民赵女士自有一套50平方米二居室住房。为了收取更多的租金，2014年3月，赵女士对该住房进行了装修、改造，将客厅隔成两个房间，将一个房间分隔成两个小房间，将厨房改为房间，同时分别出租给七名外地来津务工人员。
案例：
市民赵女士自有一套50平方米二居室住房。为了收取更多的租金，2014年3月，赵女士对该住房进行了装修、改造，将客厅隔成两个房间，将一个房间分隔成两个小房间，将厨房改为房间，同时分别出租给七名外地来津务工人员。
时间不长，周围邻居对此意见颇大，小区物业向赵女士下达了《整改通知书》，要求她限期整改并将房屋恢复原状。起初，赵女士不以为然，认为房子是自己的，出租是自己的权利，别人无权干涉。但后来随着出租房连续发生盗窃、严重扰民事件，赵女士受到公安机关的传唤及邻居的强烈谴责，她不得不要求租客结清房租、提前解除合同，而租客认为合同已经签了、房租也预付了，房主无权单方解除合同，坚决不同意搬走。
那么，赵女士“群租”房的行为是否违法违规？“群租”合同是否有效，赵女能否要求提前解除合同呢？
律师说法：
，赵女士“群租”房是违法违规行为。2011年2月起施行的《商品房租赁管理办法》(住房和城乡建设部令第6号)第8条规定，出租住房的，应当以原设计的房间为出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的标准。2014年11月，天津市综治办、市国土房管局、市公安局等九部门联合发布《天津市出租房屋综合管理工作实施意见》规定，本市行政区域内，出租的住房应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应以原规划设计为居住空间的房间为出租单位，不得将原设计为居住空间的房间分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间不得出租供人员居住。出租住房的人均租住使用面积不得低于5平方米。
根据上述规定，赵女士将其住房改造并“群租”的行为，显然是违法违规行为，相关行政管理部门有权责令其停止违法违规行为，必要时可给予行政处罚。
第二，“群租”合同有效，但应依法解除。依据法律规定，确认合同无效，应当以人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。赵女士违反的《商品房租赁管理办法》《天津市出租房屋综合管理工作实施意见》不属于人大常委制定的法律或者国务院制定的行政法规，“群租”合同没有违反效力性强制性规定，合同系双方真实意思表示，应为有效合同，对双方均应有法律拘束力。但“群租”合同违反了相关法规，继续履行该合同存在法律障碍，属法律上履行不能，此种情况下，合同当事人均拥有合同的解除权，承租人应将住房归还赵女士，双方按合同约定结清租金，多退少补。
在此，律师提醒广大住房出租人，出租人是出租房屋主体责任人，应对出租房屋的安全负责，出租人不得将房屋出租给无合法有效证件的承租人，不得利用承租的房屋从事非法生产，储存易燃易爆、有毒有害、污染等危险物质和其他违法活动，不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活，消除出租房屋安全隐患，确保人民群众生命财产安全。任何单位和个人发现出租房屋存在违法违规行为的，可以通过公布的举报电话向出租房屋所在地的街道办事处举报。
承租人为企事业单位的，将承租房屋用于员工居住，应当建立安全管理制度，规范租住人员行为，明确管理人员，落实安全管理职责，确保出租房屋安全使用。
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