天重地块遇冷，商业自持是主因？
3月9日，北辰天重二期两宗地块出让，原本预期中的热闹争抢并未出现，只有寥寥3家房企报名，出让过程也异常平静，008地块加价1000万，009地块直接地价成交，竞得人分别为中粮和华润。
联想近来的土地市场，哪次土拍不是热热闹闹以至频频熔断？为何这次北辰地块“遇冷”？是北辰区域发展前景不好？显然不是，北辰楼市年初表现抢眼，项目开盘秒售罄，本次出让的地块位置也很优越，不至于没有房企看中。是地价太高，拿起来有压力？起始价确实挺高，接近1万9（008地块），但君不见津南、东丽与西青，哪个区域的地价低了？除了这两个因素，还有一个，就是竞自持。竞自持的玩法在天津是“新鲜螃蟹”，大家都还在观望是否个去吃。同时，本次两宗地块的商业部分占比较大，如果自持，项目运营能否成功，开发商们或许还有疑虑。
两个地块商业用地都在3万方以上，容积率是1.4。
商业自持，资金和运营的双重挑战
为何自持商业，会让很多开发商望而却步？因为伴随自持商业而来的，是资金压力和运营压力双重挑战。
如果采取销售模式，开发商可以快速回笼资金，将资金运用到下一个项目中，做到资金的短平快周转，保证资金运转的流畅。而采用自持模式，则是选择了“二万五长征”，在建设开发周期之后，还要继续投入大量资金运营，要熬过项目运营初期的贴钱不盈利阶段，即使顺利盈利了收回成本也需要时间。因此，如果不是资金实力足够雄厚，开发商更愿意采用商业销售的模式，去快速回笼资金，去多做项目，去追求规模，而不是自持商业细水长流。
自持商业，还要面临招商运营的压力。如果是销售出去，售出也就表示项目周期结束，可以把精力放到别处去，此后项目营收状况如何，对开发商影响不大。但如果是自持，则要对运营结果负责，项目不盈利，商铺租不出去，投入的大笔资金就收不回来，企业的资金链就会受影响。因此自持商业，需要有良好的商业运营模式和运营经验，本次拿地的两家开发商，均具备此条件。
是挑战也是机会，自持商业是趋势
说了那么多挑战，自持商业就没有优势吗？当然不是。商业自持，优势也很多。
首先自持商业，相对于出售来说，对于项目的控制力不可相提并论。项目出售后，开发商对于项目几乎没有控制力，项目后期的物业管理水平、招商项目是否符合整体运营规划都不能保证，而物业管理不善、商铺营业率低可能带来纠纷，伤害到开发商的品牌形象。如果是自持，则可以统一规划招商，实现从开发到招商到运营的高校衔接，避免产权销售后难以统筹规划和经营管理等诸多风险。
其次从资金方面来说，虽然前期资金投入大、占用周期长，但如果经营有方，顺利实现长期盈利，则可以源源不断的提供资金，供企业进行其他投资，所带来的总体回报要高于一次性销售产权。
而从业界趋势来看，自持商业未来趋势，包括SOHO、万达、中粮、华润等众多开发商都推行此模式。
对于商户和购房者，商业自持好处多
对于商户来说，商业自持更是有利无害。开发商自持商业，等于和商户捆绑在一起，休戚与共，只有商户盈利，开发商才能盈利，这会督促开发商全力以赴进行项目的开发运营，保证项目的质量和运营水准。
后，对于住宅部分的购房者来说，自持商业带来的资金门槛，将实力不够雄厚的开发商拒之门外，项目被大品牌开发商开发，对于房屋品质是一种保障，同时开发商自持的高端商业项目，对于提高购物便利程度、提升生活品质、增加房屋价值都是极好的。不止是本项目的购房者，对于周边楼盘、对于整个区域来说，开发商商业自持都是利好消息。
北辰：大悦城/万象城+永旺？
当然，说了这么多，因为本次两宗地并未进入竞自持阶段，中粮和华润是选择自持商业还是出售，仍未可知。不过鉴于两家开发商都有商业项目运营的背景，大悦城/万象城+永旺的配置，北辰人民还是可以展望展望的。
永旺是已经定了的，而且体量不小，和南开大悦城相当，如果大悦城或者万象城也进来了，对于北辰的商业环境，会是一个极大的提升，北辰的未来，也更加值得期待。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
