[摘要] 近期房地产市场持续火爆，由此引发的房屋买卖合同纠纷也呈几何级数增长，尤其是在“二手房”买卖过程中违约不断。这类纠纷中哪些可以继续履行？哪些应当解除合同？如何确定违约损失？这些问题在司法实践中一直没有标准答案。
近期房地产市场持续火爆，由此引发的房屋买卖合同纠纷也呈几何级数增长，尤其是在“二手房”买卖过程中违约不断。这类纠纷中哪些可以继续履行？哪些应当解除合同？如何确定违约损失？这些问题在司法实践中一直没有标准答案。针对这类“爆款”纠纷，本市高级人民法院昨日发布了《关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》，统一裁判尺度，让当事人心里有了谱。
自行签协议 合同也成立
根据该《通知》，当事人尚未签订房地产行政主管部门要求的《天津市房产买卖协议》，但自行签订或者通过房产中介机构签订的协议书具备了房屋买卖合同主要内容的，应认定房屋买卖合同成立。经审查不存在法定无效情形的，应当认定合同有效。当事人明确约定以签订《天津市房产买卖协议》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。
出卖人转让仅登记在自己名下的共有房屋，未征得其他权利人同意，基于不动产的公示公信原则，如买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同应认定为有效。但有证据证明买受人存在过错，或者出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。
是否继续履行 看四大因素
当事人按照房地产行政主管部门的要求签订《天津市房产买卖协议》以后，一方已依约履行主要义务并主张继续履行合同，另一方拒绝履行产权过户、交接房款、交付房屋等后续合同义务，除属于《合同法》百一十条规定情形以外，人民法院应予支持。
当事人已经签订房产买卖协议或者已经与房产中介机构签订包含居间内容的房产买卖协议，但尚未签订《天津市房产买卖协议》的，一方主张继续履行合同，另一方拒绝履行合同义务的，除属于《合同法》百一十条规定情形以外，人民法院应综合考量房地产行政主管部门意见、合同履行进度、房款交付情况、房屋实际状态等因素，确定涉案房屋买卖合同是否具备继续履行的条件。如果具备继续履行合同条件的，人民法院可以支持当事人继续履行合同的诉讼请求。如果不具备继续履行合同条件的，人民法院可以向当事人释明无法执行的风险，并告知其可以变更诉讼请求。当事人对合同的履行与解除有特别约定的，从其约定。
违约赔偿 涨跌差价都算
关于损失赔偿问题，该《通知》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，应当赔偿损失。按照《合同法》百一十三条规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，实际损失金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定，但低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。
房屋价格涨跌差价可以参照以下方式确定：（1）双方能够协商确定的，从其约定。（2）双方不能协商确定的：①原则上可比照相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价；②无相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。认定涨跌差价的时间点应以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌情况等合理确定。
遭遇限购 按公平原则分责
因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，一般应认定合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形，当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或者解除合同。
因前述原因，当事人解除合同以后，出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人，买受人应将接收的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方合理分担。如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡，损失方要求加大对方承担比例的，可酌情予以支持。
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