[摘要] 近一段时间,二手房买卖中由于卖家违约造成房屋合同纠纷的事情不少。本市律师黄培介绍,如果卖方违约,买方应该学会维护自己的权益。
近一段时间，二手房买卖中由于卖家违约造成房屋合同纠纷的事情不少。本市律师黄培介绍，如果卖方违约，买方应该学会维护自己的权益。
首先，要确认买卖双方是否签订了书面的买卖合同。如果双方只是口头约定，而没有书面合同，就不能认定口头约定为有效的房屋买卖合同，因为法律规定房屋买卖应当签订书面的转让合同，在未签订书面合同的情况下，双方的权利义务约定均不明确，这样的合同不能成立且无效。房屋买卖合同包括在房地产交易中心网签的合同，也包括买卖双方私底下签订的合同。要找到对自己有利的证据，比如卖方违约的证据、买方遵循合同的证据。如果经过买方提醒，卖方仍拒绝履行合同，这时买方可委托律师以律师函的形式催告卖方履约。经律师催告仍无效，买方可以到法院起诉卖方。
买方可有两种诉讼请求：一是要求解除合同并赔偿损失。这时买方可利用定金双倍返还、违约金、损失赔偿等方式来主张权利。违约金一般约定是房价的20%。另外在计算损失中，既包括实际损失，也包括预期利益损失，即因卖方违约延误导致同样的房子价格上涨，那么上涨的房价仍应算作预期利益的损失。二是要求卖方继续履行合同。《合同法》规定了三种不能继续履行合同的情况，即：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。一般情况下，法院会支持继续履行合同的诉请。
只要双方签订了有效的房屋买卖合同，任何一方不能随便违约，一旦违约必然受到法律的惩罚。
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