[摘要] 今年上半年天津二手私产住宅交易量高达84927套，是去年同期的1.6倍，再创近十年来的新高，自2014年年底央行首次降息开始，利好政策陆续出台，不但降低了购房者的入职门槛，而且缓解了部分购房者的购房压力。同时也刺激了许多改善需求购房者入市的积极性，使得二手私产住宅交易量从2014年底开始节节攀升。
二手房上半年交易超8万套
市场研究中心认为，今年上半年天津二手私产住宅交易量高达84927套，是去年同期的1.6倍，再创近十年来的新高，自2014年年底央行首次降息开始，利好政策陆续出台，不但降低了购房者的入职门槛，而且缓解了部分购房者的购房压力。同时也刺激了许多改善需求购房者入市的积极性，使得二手私产住宅交易量从2014年底开始节节攀升。到2015年，全年交易量高达120259套，而到今年上半年，交易量已突破8万余套，火爆走势可谓锐不可当。
随着购房需求的不断涌入，长期积累的房源不断被迅速消化，逐渐会使市场上出现供不应求的现象，部分热点房源价格呈略有上涨，从而带动整体均价出现微幅上浮。
由此可见，天津新房和二手房上半年的表现都令人震惊，以3月份为分水岭，3月之前，二手房成交量周周创下成交纪录，而3月之后逐渐回归平稳。但是在经过前期几轮的价格上涨后，市场平稳的阶段内价格并没有回落。
房天下据天津房管局网站显示数据统计，截止至6月30日，2016年1月份至6月份，成交套数为84927套，与去年下半年相比（以下简称环比）上涨27.88%，与去年同期相比（以下简称同比）上涨57.72%，成交面积748.33万平方米，环比上涨28.0.2%，同比上涨61.93%；成交均价11309元/平方米，环比上涨6.09%，同比上涨13.41%。
环城四区二手房渐成置业
纵观上半年天津二手房市场，环城四区成交量19269套，环比上涨38.36%，超过市内六区成交量涨幅，成为上半年天津二手房市场成交量涨幅大的区域，但环城四区上半年的成交价格为9914元/平方米，环比上涨7.47%，依然控制在8%以内。房天下二手房认为，经过上半年几轮价格上涨，市内六区目前均价为16207元/平方米，价格涨幅为9.67%。
首先从成交价格来看，与市内六区相比，高额的房价让刚需购房者望而却步，环城四区价格更低，上涨的曲线更平稳；其次从成交量上，环城区域的二手房源量较为充足，房龄较新，购房者选择的空间较大。加之城市规划，缓解中心城区的交通压力，将一些重点配套设施迁移至环城区域，比如第二儿童医院、环湖医院等，地铁两端靠近终点站的沿途站点也多在环城区域，这些都为环城区域的楼市成交注入活力，使得环城区域逐渐成为二手房购房者的置业之地。
南开区二手房被搜索居首
据房天下后台数据显示，2016年上半年二手房住宅搜索区县排名中，南开区被搜索占比为17.13%，排名；河西区被搜索占比为14.08%，位居第二；河东区被搜索占比为12.52%，排名第三；河北区以被搜索占比10.75%排名第四；滨海新区塘沽被搜索占比9.21%，位居第五；而和平区、滨海新区开发区、红桥区被搜索占比依次为5.90%、5.84%和5.31%，排名第六位至第八位。
房天下二手房认为，南开区在市内六区中距离市中心较近，是地铁1号线与3号线途经区域，且和靠近市中心的行政区相比，南开区范围较大，二手楼盘数量多，房源量多，拥有鼓楼、广开、奥城三大高端居住区，改善类购房者为关注。同时王顶堤、嘉陵道等区域适合刚需群体置业，因而南开区商圈密集，配套完善，受购房者关注。
河西梅江二手房受关注
据房天下二手房数据中心显示，2016年上半年，天津二手房市场上受关注的热门商圈前三甲是河西区梅江街、南开区万兴街、西青区中北镇街。河西区梅江街以显著的居住优势和环境优势，成为全市关注度高的商圈。
目前梅江商圈的二手房挂牌均价为20339元/平方米，同时大梅江商圈随着近两年交通、配套逐步完善，房源量充足关注度也有所上升；西青中北镇商圈则是环城区域中受关注的二手房商圈，交通发展特别是地铁的通达缩短了空间上的地域距离，使得环城区域越来越受到置业者的重视，目前中北镇商圈的二手房挂牌均价为12076元/平方米；而南开万兴街作为配套成熟的居住社区，受关注度依然较高，目前二手房挂牌均价为22075元/平方米。
二手大户房型关注度提高
在2016年上半年中，两室户型的二手房在户型搜索中受关注，占比达到57.06%；三室户型搜索占比为22.70%，位居第二；一室户型则以15.41%的搜索占比位居第三。总价在80万元至100万元之间的二手房被搜索占比为15.55%，是价格区间搜索量位；其次是总价在60万元至80万元的二手房，搜索占比为14.93%；100万元至150万元之间的二手房被搜索占比为11.01%，则位居第三。
房天下天津二手房表示，受二孩政策影响，大户型房源关注度有所提高，从去年年底开始，三室户型的搜索占比就超过了一室户型，很多准二孩家庭在准备期间就会将居住的一室、小两室房子换成大两室或者三室的，以满足日后的生活空间。从目前的新房项目来看，已经有越来越多的开发商注重大户型开发，适合刚需的小户型产品数量所占比例有所降低。
未来房价走势趋于平缓
业内专家预计，从长期来看，整体供需关系的改善，以及人口红利的终结，使房地产市场进入“成熟期”。未来的市场波动幅度、房价走势等都将趋于平缓。楼市进入小周期高点，预计下半年成交量将有所回落，到年末甚至可能出现负增长。但在当前的宽松货币环境下，房价并不会出现明显下滑。
商品房销售增速的回落主要由住宅销售增速回落带动。1月至5月，住宅销售面积比1月至4月回落4.6%，销售额回落8%。住宅销售增速回落既与前期刚需集中快速释放有关，也与近期一些热点城市房地产调控政策收紧有关。事实上，这两种因素也将成为下半年市场的决定性因素。
房天下天津二手房认为，上半年成交量的大幅上升，改善型需求包括首次改善及再次改善是主要的成交需求。特别是在重点城市，大户型总价较高的房源成交占比有明显提高。
但在3月份需求得到集中释放，改善型需求连续入市后，需要重新积累储备，在一段时间后，新一轮的需求才会入市。今年下半年，行业整体成交同比升幅将继续放缓。
此外，根据经验，政策收紧地区的成交回落速度很快。具体而言，一线城市成交面积下滑幅度将会较大；二线城市在改善型需求释放充分后，成交上升持续性减弱；三四线城市由于供需不平衡，即需求不足、库存过剩等原因，依然难有大的起色。
房天下二手房认为由于去年底和今年初，交易量处于值的高位，因而会使得今年下半年及明年年初，市场成交量增速放缓，库存充足的区域可能成交量还会有所回落，从房价上看，下半年大中城市房价整体仍将保持环比温和上升，但升幅将逐步放缓。分城市来看，一线城市和重点二线城市的房价升势较强；三四线城市则因去化周期长，房价缺乏持续上升动力。
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