[摘要] 一则有关“京津冀地区不再新增建设用地”的消息,挑动着楼市敏感的神经,人们心里咯噔一下:房价估计要大涨了……实则不然。在这条消息与狂躁的楼市之间,存在着太多误会。别慌,这只不过是管理层面试图倒逼土地利用更加精细化、针对大城市热开的一剂“退烧药”而已。
一则有关“京津冀地区不再新增建设用地”的消息，挑动着楼市敏感的神经，人们心里咯噔一下：房价估计要大涨了……实则不然。在这条消息与狂躁的楼市之间，存在着太多误会。别慌，这只不过是管理层面试图倒逼土地利用更加精细化、针对大城市热开的一剂“退烧药”而已。
用地要减了？
不论是在北京CBD上班的白领，还是在天津、河北生活的普通老百姓，近几天的朋友圈、微博都被一条关于土地的新闻刷屏了。要知道，本着“娱乐至上”原则的社交软件，是难得被这么严肃的新闻刷屏的。
被京津冀地区民众广泛传播的正是由国土资源部、国家发展改革委联合印发的《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015—2020年）》（以下简称“《规划》”）。《规划》要求，在严格保护优质耕地和生态环境的前提下，以空间格局优化统领京津冀协同发展各项土地利用任务。此外，《规划》还划定了减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区，明确了各区土地利用原则和利用导向。
其中，显眼的一句就是“减量优化区在规划期内需要通过建设用地‘减量瘦身’倒逼城市功能提升，原则上不安排新增建设用地，鼓励将存量建设用地转化为生态用地”。4月国土资源部印发的《国土资源“十三五”规划纲要》中“京津冀国土空间开发导向示意图”显示，减量优化区大致分布在北京和天津主城区部分。
“不安排新增建设用地”，看起来好像来得有点突然。
事实上，细细回味之前的相关政策，早已有迹可循，实行增量控制是未来几年内土地规划建设的必然趋势。
早在2014年9月25日，国土资源部就已在发布的《关于推进土地节约集约利用的指导意见》中提到，要“努力实现新增建设用地规模逐步减少”。
2015年7月，国务院副总理、中央京津冀协同发展领导小组组长张高丽针对环京区域房价也曾先行提出警告：强化土地供应管控，严格城镇开发边界，防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价。
而今年4月，国土资源部在《国土资源“十三五”规划纲要》中画下两条红线：到2020年耕地保有量必须保持在18.65亿亩以上，我国新增建设用地总量将控制在3256万亩。
随后，国土资源部在《关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知》中再次强调，除生活用地及公共基础设施用地外，对超大和特大城市中心城区原则上不安排新增建设用地。
与一系列连环政策相佐证的是建设用地供应数据的减少。
国土资源部发布的国土资源主要统计数据显示，今年季度国有建设用地供应9.47万公顷，同比下降0.2%。其中，房地产用地2.36万公顷，同比下降4.4%。此外，2014年、2015年全年土地供应量也分别同比下降13.7%和17.7%。
从上述数据以及近年来的土地政策中不难看出，控制新增建设用地并不鲜见，很多省市都在城市规划方案中对新增建设用地冠以限制性词汇。
比如广东省国土资源厅在3月份时表示，因近5年供地率未达60%或闲置土地处置不力，广东省内1个地级市和23个县（市、区）被暂停2016年新增建设用地指标使用或土地供应。
此外，江西、海南等省市的新增建设用地也被“限制”的字眼笼罩着。
房价要涨了？
“完了完了，房价要大涨”，不知有多少买房人在看完《规划》后都心里咯噔了一下。
这几天，房产中介在电话那头说得多的话也是“房价马上就要大涨，不买就晚了”！甚至在一些稍有经济学常识的人心里，也直接得出了“停止新增建设用地将影响城市住宅的供需关系，导致房价快速上涨”的推论。
事实上，建设用地涵盖的范围很广，主要分为居住用地、公共设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、市政公用设施用地、道路广场用地、绿地、特殊用地。居住用地仅仅是其中的一部分而已。
值得注意的是，目前国内大城市楼市已由增量时代进入存量时代。这意味着，今后这些城市的房价走势更多依靠的将是二手房价格，而非在新增建设用地上建造的新房价格。
而眼下二手房交易量的急剧上涨恰好验证了存量时代关于房价由谁决定的推论。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，不再新增建设用地，将会导致更多的房企争夺旧改项目。此外，房地产中介行业未来业务重心也将转移到二手房交易中去。
天津合富辉煌市场研究部总监任炯对记者表示，中心城区的改造将会腾出大量的土地，比如厂区搬迁、工业用地转移等，这也将成为今后大城市土地供应的方向。
任炯认为，停止新增建设用地政策出台的目的是促使更加合理、集约地利用土地，长远来看，“这会对土地市场造成影响，但不会立刻体现在房价上”。
“对于老百姓来说，它的敏感度并不是很高。贷款利率或者首付款等政策调整会与购房产生直接关系，这样的政策会直接作用在房地产市场上。而停止新增建设用地的政策要从土地市场传导到商品房市场可能会有一个时间差，这是一个漫长的过程。”他对记者表示。
有学者和专家指出，该政策意在促进区域产业结构调整，推动产业升级，盘活土地资产，提高土地利用率，改变粗放式用地的局面，使土地利用更加精细化，同时推动城市更新，优化人口空间布局，这也是为大城市开了一剂“退烧药”。
而眼下，京津冀地区明显在“高烧”，明显的表现就是房价的高位运行。
一向有楼市风向标之称的北京不用多说，房价向来都是在领跑；今年1月29日，位于和平区和田道与乌鲁木齐路交口的挂牌地块以132%的溢价率成交，终楼面价达到38976元/平方米，刷新了天津单价地王纪录；作为京南重镇的保定，其房价在三线城市梯队中一直名列前茅，甚至超过了很多二线省会城市，在此前的“北京政治副中心”乌龙过后，虽说保定楼市已告别疯抢时代，但仍处于快速发展时期，在楼市因调控有所降温的情况下，保定市房价却连续8个月环比上涨。
近日，为治理北京的“大城市病”，北京设定了27项可量化、可考核的主要指标，其中包括4个“红线约束”，分别为：常住人口规模控制在2300万人以内；城乡建设用地规模控制在2800平方公里以内；用水总量控制在43亿立方米以内；能源消费总量达到国家要求。
政协委员、国土资源部原副部长胡存智曾在3月份的政协十二届四次会议上表示，新增建设用地减少和建设用地流量的增加是联动的。“通过建设用地的增减挂钩，腾退在用的建设用地使得建设用地得到保证，城市空间得到扩展，布局更加优化，城市建设更加科学合理，通过这个运行更加有效，从而防止‘大城市病’。”
尽管《规划》的出发点是给大城市“退烧”，但逐利的开发商会不会因此压货哄抬房价……这是很多人所担心的。
中国土地勘测规划院的邹晓云告诉记者：“开发商应该很早就知道这个事了，他们比较专业，不排除有个别开发商会抬高房价，但从长远考虑绝大部分都不会的，他们不会有这种短视行为。”
政策读懂了？
觉得房价马上要大涨的人们，都自以为领会到了《规划》暗送的“信号”。
事实不然。
邹晓云对记者表示，首先人们对“不再新增建设用地”的理解就有偏差。“实际上的意思是，以后盖房建工厂要用现在已有的存量建设用地，包括已经没有用的建设用地、低效用地，盖了工厂后没有充分利用起来的，以及旧城改造、城中村改造、农村存量建设用地改造等等，今后搞建设基本要靠这些。”
目前《规划》并没有详细的全文，而作为一种供应土地的信号发出来，让很多人误解了其中的含义。有不少专家直言：“这个政策出来之后应该有一个详细的解读，让公众知道是怎么回事，要让公众消除误解，也要给公众一个定心丸，告诉他们未来房地产的供应、建设用地还要保证，通过什么方式什么渠道去保证，而且能够保证价格比较平稳地运行。”
一位不愿具名的专家告诉记者，如果对现有存量建设用地做了充分的调查和统计，发现能够支撑未来5年发展的需要，就可以不增加新的，不需要从农地增转过来。土地是公共资源，是要满足大家的需求，做规划应该从公众和社会发展需求角度出发，比如先要充分了解未来需要多少用地再制定规划，而不是从限制的角度出发，“这样有点本末倒置的味道”。
“比如你一天需要吃二两饭，那么我们就需要供应二两饭，而不是因为什么原因，先供应一两饭，并且不告诉你剩下的一两饭怎么供应，让人处于一种饥饿和恐慌状态。规划应该是指导性的东西，不应该做得太细太死。”
同时他直言，京津冀一体化更多的应该是市场的一体化，而非规划行政的一体化。“不应该是北京、天津不要的东西就要弄到河北去，好的东西就自己留着，这样不公平。要在基础设施和资源共享的基础之上，把市场打开，放开行政限制，让人有一定的选择，人员自由流动发展，而不是用行政操作的方式，把现有的东西切成一块一块地搬来搬去。从以往的规律来看，行政操作的效果也不会持久。”
“对未来房地产会产生何种影响现在很难说，因为公众的误解，会觉得未来房子不好买，可能会暂时造成买房需求增加，短期内可能会有刺激作用，但时间不会长久。”邹晓云对记者说，“关键是看现有的存量建设用地能不能保证未来5年的发展需求。”
从以往的经验来看，任何一种规划在实际操作中都会产生各种各样的新问题，只有不断地修正和调试才能实现初衷。
“大的问题就是会维持高房价和高土地使用成本，而且是不均衡的。所谓的倒逼机制就是通过划圈的方式把已有的市场切割成一块一块的，这样市场流动率就会降低，资源配置效率也会随之降低。由此，市场也很容易在局部地区产生高地价高房价，终影响的是大家的居住成本、生活成本和生产成本。而这些成本一增加就会对经济发展甚至是公共设施起阻碍作用，因为成本增高了，后服务都会降低。”邹晓云说。
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