[摘要] 近日,有市民致电本报法制热线称,自己购买了某开发商开发的楼盘,本约定好的交房期限早已过了,但是却迟迟没有交房,而开发商给出的回复是,由于停电导致工期延误,这属于可延迟交房的正常情况。然而这个理由却让该业主表示无法接受,那么在哪些情况下开发商可以延迟交房期限呢?今天的值班热线,天津市四方君汇律师事务所赵治......
近日，有市民致电本报法制热线称，自己购买了某开发商开发的楼盘，本约定好的交房期限早已过了，但是却迟迟没有交房，而开发商给出的回复是，由于停电导致工期延误，这属于可延迟交房的正常情况。然而这个理由却让该业主表示无法接受，那么在哪些情况下开发商可以延迟交房期限呢？今天的值班热线，天津市四方君汇律师事务所赵治国律师将为大家解析。
案例一
施工发生停电事件开发商能否延期交房？
市民李某购买了某开发商开发的楼盘，按李某与房地产开发商签订的购房合同，开发商应于2015年4月18日交房，但4月18日开发商却电话通知李某称小区内地坪道路未完成，延期到2015年7月28日交房。这虽然引起了业主的不满，但也只能耐心等待。2015年7月28日，开发商拿出了一份由某供电公司出具的停电通知，证实在开发商施工过程中确实发生过大面积停电事件，导致施工受到影响。但是李某对开发商给出的理由并不认可，他认为开发商是在为延期交房导致的赔偿找借口，但是开发商却指出按照相关规定，发生不可预见不能避免的客观条件时，可以延期交房。
案例二
施工遭遇恶劣天气延期交房属违约？
2010年5月，张某购买了某房地产开发公司开发的房屋一套，双方签订的《商品房买卖合同》约定“除不可抗力因素外，开发商应迟于2011年4月10日交房，如交付，开发商需承担违约责任”。后来张某依照合同约定向开发商支付了大部分房款，但到了交房期限，开发商却迟迟未交房。张某多次催促，开发商却称，不能按期交房是由于施工过程中遇到暴雨，致使没法按工程进度施工，上述情况属于合同中约定的不可抗力，可以延期交房。在多次协商无果的情况下，张某将开发商诉至法院，要求交房并承担违约责任。
律师解答
开发商与业主签订购房合同时都会约定交房日期，开发商必须在限期之内完成交房，否则就要承担对业主的补偿费用，但是出现“不可抗力”的情况除外。根据我国《民法通则》第153条、《合同法》第117条规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据此规定，如果一个事件要构成不可抗力应同时具备以下几个条件：1.事件应发生在订立合同之后。2.该事件是在订立合同时双方所不能预见的事。3.该事件的发生是不可避免、不能克服的。4.该事件不是因为任何一方过失所引起的。对于合同中约定的免责事由“不可抗力”，需符合法律规定，不能凭自己的主观臆想去推定。不可抗力的范围国家有严格的规定，房产公司不能任意解释，扩大免责范围。
案例一中，房产公司的条款扩大了延期交房的免责范围。因房产公司自身原因或第三人原因导致交房延误的，如设计及施工中的重大技术调整（房产公司自身原因）、停水、停电（第三人原因）等，房产公司应当承担违约责任。所以案例一中李某可以要求房产公司进行赔偿。而案例二中，天气因素对施工进度的确会造成影响，但暴雨属于正常的天气现象，并非不能预见，作为开发商在销售房屋时，就应当依据该地区的气象记录，合理预计工期，确保其在承诺的交房日期前能够顺利完工。如果在合同中将此类事件列入不可抗力条款项下，则因违反法律的规定，成为无效条款，开发商不能以此为由免除其承担交房的违约责任。
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