[摘要] 3月24日,由国务院发展研究 企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家单位共同主办的“2016中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十三届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。“2016中国房地产百强企业研究”与“2016中国房地产策划代理百强研究”是北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组对中国房地产行业 企业......
3月24日，由国务院发展研究 企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家单位共同主办的“2016中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十三届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。“2016中国房地产百强企业研究”与“2016中国房地产策划代理百强研究”是北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组对中国房地产行业 企业群体的又一次客观、公正和全面的新评价。
房地产市场量价稳步回升
2015年，在“促消费、去库存”的总基调下，供需两端宽松政策频出促进房地产市场量价稳步回升，商品房销售额和销售面积同比分别增长14.4%和6.5%，房地产市场运行环境显著改善。同时，市场“二元分化”现象持续加剧，一线和热点二线城市需求旺盛，呈现量价齐升局面，而部分二线和多数三四线城市市场需求表现乏力，高库存压力下，房价和成交量多呈下跌态势。
在房地产市场两极分化趋重、市场运行风险加大的背景下，百强企业凭借准确的市场研判取得了优异的销售表现：全年业绩规模再创新高，销售总额、销售面积分别为32032.1亿元、29583.6万平方米；业绩
增速继续跑赢大市，销售额、销售面积同比增速分别为19.4%和15.6%，高于同期涨幅5个百分点和9.1个百分点，市场领先 进一步扩大，引领行业在新常态时期持续健康、理性发展。
依托稳步增长的销售业绩，百强企业市场份额持续扩大，推动行业集中度进一步提升。2015年百强企业销售额市场份额上升至36.7%，较上年提高1.5个百分点，销售面积市场份额提高1.8个百分点至23%，行业集中度进一步提升。其中，综合实力10企业实现销售总额14241.3亿元，占百强企业销售总额的44.5%，占商品房销售额的16.3%，较上年提高0.4个百分点，行业地位不断巩固和提升。
百强企业精准营销促去化
2015年，房地产市场结构性回暖，机遇与高库存风险并存，企业经营难度明显加大。百强企业一方面通过精细化的市场研判“对症下药”，精准把握一二线城市结构性机遇释放时机，“因城施策”调整 及改善型产品推出比例，“随行就市”优化推盘及价格策略，有效锁定业绩来源；另一方面，全方位开展营销变革，调动业内外资源挖掘潜在客群，创新服务促进营销转化，实现了业绩的稳定增长。
在过去的一年中，房地产市场需求在多轮政策刺激下得到集中释放，但不同城市表现分化。根据中指研究院研究显示：一线及部分二线热点城市因住房需求旺盛、财富人群聚集、购买力强等因素导致市场迅速升温，但多数三四线城市对政策反应不敏感，市场需求仍表现乏力；在产品结构方面，90平方米以上首改类产品成为市场主流，一线城市 需求旺盛，高价位和中高价位楼
盘销售金额占比高达65%；多数二三线城市中低端需求保持旺盛，占比明显提升。
此外，百强企业2016年初以来围绕库存化解等一系列新政的窗口期，快速调整推盘量，并 多种优惠、促销手段，助力业绩增长。
有 认为，供应的结构性过剩及买方时代的到来成为影响房地产企业业绩提升的桎梏。百强房企以客户为主导创新营销机制，一方面通过内部搭建和外部合作相结合大限度扩充营销渠道，挖掘潜在客户资源；另一方面全方位调动金融、服务等产业链要素资源，有效解决营销痛点，将潜在客户转化为有效客户，提升销售业绩。营销渠道搭起了企业与客户沟通的桥梁，是房企营销成败的重要筹码。2015年，百强企业注重由内而外强化渠道建设，全面铺开拓客网，并发挥了巨大实效。
多策并举挖潜利润空间
百强企业充分发挥价值创造能力，凭借突出的品牌溢价 保障更高的盈利空间。综合实力10企业2015年在一线城市、二线城市、三四线重点城市的销售溢价均值分别为24.1%、17.6%、26.2%，溢价 明显。其中百强企业2015年抓住一二线城市改善型需求释放的时机，凭借 产品的打造扩大了盈利来源。
百强企业突破传统盈利模式的局限性，创新产业经营模式，积极挖潜利润空间。大力发行低成本企业债置换高息债，有效降低资金成本。减少招拍挂拿地规模，加强股权收购方式获取 项目，以更高的议价能力降低拿地成本。转变营销模式，打造自销团队缩减中间环节，有效节省营销成本。
伴随销售业绩的稳定增长，百强企业2015年盈利规模不断提升，全年营业收入、净利润均值分别为286.5亿元、36.3亿元，分别同比增长18.7%、11.3%，增速分别较上年提升1.7个百分点、0.8个百分点。在销售回暖的带动下，中海净利润超200亿元，万科、保利、恒大、碧桂园等企业净利润规模继续保持在百亿以上。尽管百强企业2015年营业收入增速高于同期净利润增速7.4个百分点，但在行业利润率下行的态势下，部分房企“增收不增利”的现象依然延续。
一方面，由于供需关系逆转、营销难度加大导致经营成本显著提升，降低了企业盈利水平。另一方面，部分一二线城市市场过热、竞争激烈导致土地成本高企，进一步挤压企业的利润空间。
纵横转型激活新动能
2015年，百强企业继续合理补充土地储备、优化货值结构，有效保障未来的业绩增长，而以二线城市为主的土地结构也将为其带来更好的发展机会；此外，百强企业坚持以主业为基础，发挥主业溢出 ，延伸产业链、发挥资源协同效应，为后续增长积淀动力，形成多元业务协同发展的局面。
去年，百强企业土地储备规划建筑总面积均值达到1203.4万平方米，同比增长3.2%。此外，随着一二线土地成本高涨、三四线土地去化风险加大，大规模囤地已非房企应对未来增长的良策，百强企业2015年一方面以“重质不重量”的原则新增一二线 土地资源，优化库存结构。从百强企业2015年新增土地储备面积的结构来看，一线城市占比提高2.3个百分点。另一方面将总土地储备规模控制在合理的水平，土地开发年限由以往的2-3年控制在1-2年之间。
天房集团在精心建设普通商品住宅的
基础上，逐步向多元产业链条发展，现已拥有“住宅开发”、“商业地产、旅游地产、城市综合体开发”、“基础设施建设 ”、“土地整理”、“工程监理”、“酒店管理”、“物业服务”、“科技研发”、“建筑施工”、“新型材料”等10余个业务板块。集团以“建设产业化、建筑长寿化、品质优良化、绿色低碳化”为目标，大力推广绿色、节能建筑，不断降低排放、低消耗和资源循环利用技术融入房地产开发全程，促进住宅项目由粗放型的“制造”向精细化的“智造”转变，加快培育“成长型社区”，倡树“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，坚持社会效益、经济效益和生态效益相统一。
在经济基本面长期向好和新型城镇化持续推进的背景下，房地产行业仍有较大发展空间，因此专注主业仍是百强企业的主要选择。同时，百强企业为了保持长期驱动力，在继续巩固主业的基础上谋求转型。
全面提升资产配置水平
在行业增长步入中高速发展的新常态及企业间竞争更趋激烈的双重催化下，百强企业2015年加速资产的规模化扩张，除了销售额提升驱动的内生性增长之外，企业积极转变资产增长方式，加速开展内外部资源整合强化规模 ，优化资产配置提升资产质量，从而进一步影响全行业的竞争格局。
连续两年荣膺“中国房地产百强企业”称号的金侨集团，坚持多元化发展道路，成功由单一业务发展成为房地产开发、建筑物业服务、文化 科技、金融证券 等多领域发展的集团公司。多元化发展之路，为企业在经济形势下行环境中，形成了多维度发展支撑。2016年1月，金侨集团旗下湖南金侨 管理股份有限公司（证券简称：金侨 ，证券代码：835497）在新三板挂牌上市，为金侨集团打开资本市场通路，有效提高企业资源整合能力。
除了对外部资源的整合，百强企业还通过资产证券化和分拆上市的方式，积极盘活存量资产。百强房企积极探索房地产资产证券化方式，通过增强经营性资产的流动性扩大资金收入，提升资产处置能
力。2015年，万科、世茂、金科等百强企业分别将商业物业、购房尾款、物业费等进行资产证券化。
随着房地产市场的显著回暖和国内货币政策持续宽松，百强企业加大融资力度，资金状况得到明显改善。百强企业2015年筹资活动现金流入均值为98.6亿元，同比增长12.2%，筹资规模进一步扩大。同时，百强企业把握政策时机大力发行企业债、定向增发等直接筹资方式，银行贷款、信托等间接融资渠道的资金来源占比有所下降，融资组合趋向于市场化、多元化，融资结构得到持续优化。
截至2016年2月底，共9家百强企业获准发行中期票据，融资总额达400亿元，发行年利率在3.5%-5.0%之间。此外，百强企业也通过密集定增扩股融资，共有15家百强企业发布定向增发方案，涉及融资规模超1500亿元。从资金用途来看，百强企业获取大规模的资金主要用于优化融资结构和规模扩张，同时也为战略转型和创新提供良好的资金条件。
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